看屋筆記：新北市三重區禾沺沺(個案+價格分析)

一般重劃區可能都在市區外圍比較多，仁義重劃區為市區中的新興小型重劃區，近期相當熱門，持續有多個個案推出，這次就來看看純住宅規劃的首購個案禾沺沺的特色。

建案特點：

1. 生活機能：走路仁義街一帶商圈約200公尺（走路約3分鐘），延伸到五華街商圈，連鎖店家多生活機能佳，未來全聯旗艦店約130公尺(走路約2分鐘），萬坪河濱公園約220公尺（走路約3分鐘）。

2. 交通機能：開車約3分鐘可上國道1三重交流道，，開車約3分鐘可上重陽橋，快速進入台北士林區，開車約2分鐘可上新北環河快速道路，交通路網便利。

3. 十年防水：防水保固10年，高於一般個案1~3年保固，水立淨淨水器10年免換濾心，樓高3米4裝修完不會壓迫，也可增加收納空間。

禾沺沺格局分析：

1. 全區為獨棟規劃，標準層為2~3房20~33坪規劃。

2. 同一層7戶2部電梯。

3. 綠色區塊為2房20~25坪規劃，A8戶25坪規劃，邊間雙面採光，客廳沒有現在2房常見的暗廳問題，有獨立的廚房空間，油煙不會影響其他區域，房間都有雙人床空間，面中庭花園視野佳，A7戶20坪小2房規劃，次臥為暗房要注意，但是有總價帶優勢。

4. 橘色區塊為小3房31~33坪規劃，A1戶33坪規劃，邊間三面採光，格局無廊道空間的浪費，客廳有柱位會影響到空間規劃，房間都有雙人床的空間，主、客浴皆有開窗通風不易潮溼，工作陽台空間有放大較為實用，為車道出入口，車道上方戶別較有影響，低樓層會面公寓，中高樓層的視野不會被影響。

禾沺沺標準層平面圖

禾沺沺1F平面圖

實價登錄分析：

1. 仁義重劃區:

禾沺沺目前開價約45萬起，預計成交價約42~43萬。

欣世代目前開價約50萬起，預計成交價約45~48萬，可以參考這邊。

小品川目前開價約44萬起，預計成交價約41萬，可以參考這邊。

2. 台北橋站生活圈:

華峰上水前開價約58.5萬起，預計成交價約55~57萬。

河景站之前開價約52萬，預估成交價約48~50萬上下，可以參考這裡。

冠德美麗台北屋齡6年，平均成交價約46.81萬，近期成交價約45~49萬。

3.  台北橋站生活圈因有捷運站及生活機能比仁義重劃區佳，整體價位上台北橋站生活圈會高於仁義重劃區，禾沺沺與同區域的個案相比，會比小品川稍高一些，會比欣世代便宜，禾沺沺的價格符合區域行情。

仁義重劃區

台北橋站生活圈

禾沺沺評價：

禾沺沺的位置，離仁義街、五華街商圈不遠，有市區的生活機能，但是重劃區環境又比舊市區的老舊街廓來的舒服整齊，禾沺沺全區都是住家規劃沒有店面，會比較單純，在三重這邊想找首購產品，又不想要戶數多的，可以來參考看看。