看屋筆記：新北市永和區漢皇盛世(個案+價格分析)

四號公園生活圈一帶發展較早，永安市場站也在這邊，生活機能非常成熟，也因為沒有多餘的土地可以開發，大部分推出的個案都是小基地個案居多，很少有超過千坪基地的個案，這次就來看看基地面積為1133坪的漢皇盛世有什麼特色。

建案特點：

1. 近四號公園：3萬坪的四號公園約260公尺（走路約3分鐘）運動休閒方便，裡面還有國立台灣圖書館，永安市場商圈約130公尺（走路約2分鐘），樂華夜市商圈約250公尺（走路約3分鐘），連鎖店家多生活機能成熟，中和新蘆線-永安市場站約500公尺（走路約6分鐘）通勤方便。

2. 建築規劃：建築採用新日鐵制震系統來提升耐震性，隔音方面採用日本不二氣密窗＆5+5mm膠合玻璃，輕質隔間磚來加強隔音，採用STO塗料增加隔熱性，防水5年保固優於一般個案1~3年保固。

3. 全齡公設：有游泳池、KTV、空中花園等多項全齡化的公設設施，在永和四號公園周邊有這樣設施的社區算是稀有。

漢皇盛世格局分析：

1. 全區為獨棟規劃，為1~4房16~42坪規劃。

2. 透過防火逃生梯，將大樓分隔成兩區，左側為12戶，使用兩部電梯。右側為9戶，使用兩部電梯。

3. 紫色區塊為1房16坪規劃，單面採光，室內沒有柱位，有隔一間房間比起套房規劃，公私領域較佳。

4. 綠色區塊為小2房18坪規劃，皆為單面採光，室內無柱，客廳為暗廳較為不佳，工作陽台要經由次臥來出入，動線較差。

5. 橘色區塊為較小的2+1房規劃，坪數為21~23坪，為本案主力產品。相較於區域個案，有總價帶優勢，坪效使用相當高。但單面採光，整體採光較差，建議視為兩房產品，把一間房間作為和室使用較好。

6. 黃色區塊為較大的2+1房規劃，坪數為28~30坪，D5戶30坪規劃，單面採光，客廳為暗廳較為不佳，有加1空間機能性較好，廚房沒有預留冰箱位置，低樓層面老舊公寓視野不佳，中高樓層視野較好，

7.D1、C5戶為30坪、38坪三房規劃，邊間，雙面採光，室內無柱，沒有暗廳問題，但C5低樓層要注意車道問題。

7. 藍色區塊為小4房38~42坪規劃，B1戶38坪規劃有總價帶優勢，邊間三面採光，室內無柱規劃，入口玄關沒有鞋櫃空間，餐廳的位置有開窗，客廳的採光靠餐廳的開窗面。

漢皇盛世13~14樓平面圖

實價登錄分析：

1. 四號公園生活圈:

漢皇盛世目前開價約72萬，高低樓層價格差距較大，預計成交價均價約65~68萬。

天畝屋齡1年，平均成交價約61.82萬，近期成交約62萬。

遇見幸福屋齡1年，平均成交價約59.09萬，近期成交約57~59萬。

2. 頂溪站生活圈:

有仁愛目前開價約68萬，預計成交價約59萬，可以參考這邊

昇陽國詠目前開價約73萬，預計成交價約65萬，可以參考這邊

蒲陽大和屋齡2年，平均成交價約63.84萬，近期成交約56萬。

3. 四號公園生活圈有公園優勢與頂溪站生活圈有近北市優勢，整體價格上2區都價位差不多，漢皇盛世與同區的個案相比，比天畝、遇見幸福高，漢皇盛世的價格會稍高區域行情一些。

四號公園生活圈

頂溪站生活圈

漢皇盛世評價：

漢皇盛世的位置離四號公園走路約3分鐘，離永安市場站也不遠通勤方便，附近商圈店家多生活機能好，不過小環境要注意一下，車道的出入口在小巷弄內，上下班時間可能會比較擁塞，基地旁還有一個小宮廟，有在中永和想要找公園宅的可以來參考看看漢皇盛世的規劃。