看屋筆記:永和漢皇盛世(個案+價格分析)

漢皇盛世

房屋開價
72萬/坪
公設比
34.0%
車位開價
坡道平面 / 320 萬
坡道平面 / 260 萬
坡道機械 / 180 萬
坪數資料
17 / 18 / 22 / 24 / 28 / 30 / 38 / 42

基本資料

  • 地址: 自由街
  • 總戶數:473戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:23
  • 公設比:33.0%~34.0%
  • 管理費:75元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面,坡道機械
  • 車位數量:377
  • 基地面積:1133坪
  • 土地使用分區:商業區
  • 建案規劃:住宅,商辦,店面
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:漢皇開發
  • 營造公司:
  • 建築設計:三門聯合
  • 預計完工日:2024年上半年
  • 坪數資料:
    1房 17坪
    2房 18坪
    3房 22/24/28/30/38坪
    4房 42坪

四號公園生活圈一帶發展較早,永安市場站也在這邊,生活機能非常成熟,也因為沒有多餘的土地可以開發,大部分推出的個案都是小基地個案居多,很少有超過千坪基地的個案,這次就來看看基地面積為1133坪的漢皇盛世有什麼特色。

 

漢皇盛世外觀

 

建案特點:

 

1. 近四號公園:3萬坪的四號公園約260公尺(走路約3分鐘)運動休閒方便,裡面還有國立台灣圖書館,永安市場商圈約130公尺(走路約2分鐘),樂華夜市商圈約250公尺(走路約3分鐘),連鎖店家多生活機能成熟,中和新蘆線-永安市場站約500公尺(走路約6分鐘)通勤方便。

 

2. 建築規劃:建築採用新日鐵制震系統來提升耐震性,隔音方面採用日本不二氣密窗&5+5mm膠合玻璃,輕質隔間磚來加強隔音,採用STO塗料增加隔熱性,防水5年保固優於一般個案1~3年保固。

 

3. 全齡公設:有游泳池、KTV、空中花園等多項全齡化的公設設施,在永和四號公園周邊有這樣設施的社區算是稀有。

 

建案平面解析:

 

1. 全區為獨棟規劃,為1~4房16~42坪規劃。

 

2. 透過防火逃生梯,將大樓分隔成兩區,左側為12戶,使用兩部電梯。右側為9戶,使用兩部電梯。

 

3. 紫色區塊為1房16坪規劃,單面採光,室內沒有柱位,有隔一間房間比起套房規劃,公私領域較佳。

 

4. 綠色區塊為小2房18坪規劃,皆為單面採光,室內無柱,客廳為暗廳較為不佳,工作陽台要經由次臥來出入,動線較差。

 

5. 橘色區塊為較小的2+1房規劃,坪數為21~23坪,為本案主力產品。相較於區域個案,有總價帶優勢,坪效使用相當高。但單面採光,整體採光較差,建議視為兩房產品,把一間房間作為和室使用較好。

 

6. 黃色區塊為較大的2+1房規劃,坪數為28~30坪,D5戶30坪規劃,單面採光,客廳為暗廳較為不佳,有加1空間機能性較好,廚房沒有預留冰箱位置,低樓層面老舊公寓視野不佳,中高樓層視野較好,

 

7.D1、C5戶為30坪、38坪三房規劃,邊間,雙面採光,室內無柱,沒有暗廳問題,但C5低樓層要注意車道問題。

 

7. 藍色區塊為小4房38~42坪規劃,B1戶38坪規劃有總價帶優勢,邊間三面採光,室內無柱規劃,入口玄關沒有鞋櫃空間,餐廳的位置有開窗,客廳的採光靠餐廳的開窗面。

 

漢皇盛世13~14樓平面圖漢皇盛世13~14樓平面圖

漢皇盛世1樓平面圖

 

 

實價登錄分析:

 

1. 四號公園生活圈:

漢皇盛世目前開價約72萬,高低樓層價格差距較大,預計成交價均價約65~68萬。

天畝屋齡1年,平均成交價約61.82萬,近期成交約62萬。

遇見幸福屋齡1年,平均成交價約59.09萬,近期成交約57~59萬。

 

2. 頂溪站生活圈:

有仁愛目前開價約68萬,預計成交價約59萬,可以參考這邊

昇陽國詠目前開價約73萬,預計成交價約65萬,可以參考這邊

蒲陽大和屋齡2年,平均成交價約63.84萬,近期成交約56萬。

 

3. 四號公園生活圈有公園優勢與頂溪站生活圈有近北市優勢,整體價格上2區都價位差不多,漢皇盛世與同區的個案相比,比天畝遇見幸福高,漢皇盛世的價格會稍高區域行情一些。

 

四號公園生活圈四號公園生活圈

 

頂溪站生活圈頂溪站生活圈

 

評價:

 

漢皇盛世的位置離四號公園走路約3分鐘,離永安市場站也不遠通勤方便,附近商圈店家多生活機能好,不過小環境要注意一下,車道的出入口在小巷弄內,上下班時間可能會比較擁塞,基地旁還有一個小宮廟,有在中永和想要找公園宅的可以來參考看看漢皇盛世的規劃。

 

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