看屋筆記：台中市梧棲區人文澄舍NO3(個案+價格分析)

近年政府積極推動海線工程，包括捷運藍線、興建多條中科聯外道路，清泉崗機場的擴建等等，紓解交通負荷。三井OUTLET的進駐，除了帶來龐大的消費人潮、車潮及就業機會，也帶動了話題與房市熱度。人文澄舍NO3位於光華西街上，地段上鄰近台灣大道、童綜合醫院等，周邊生活機能方便。格局上規劃為24~32坪2-3房的首購、換購型產品，讓我們來看看人文澄舍NO3還有哪些特色吧。

人文澄舍NO3外觀圖

建案特點：

1.衛浴全開窗：戶戶衛浴皆有開窗，通風佳不易潮溼，在小坪數個案裡面會相對比較少見。

2.低公設比：新個案難得27%低公設比，比起一般新個案約30~33%公設比低上許多。

3.生活機能：基地前方為文教公園用地，周邊多為住宅社區，小環境單純。基地周邊鄰近沙鹿、清水、梧棲三大生活圈，店家林立，生活機能便利。距離中港完全明星學區(中正國小、中港完全中學)約950公尺，車程約3分鐘左右，上下學接送方便。地段上鄰近交通主幹道台灣大道，往三井OUTLET與沙鹿市區，車程皆約10分鐘左右，車程約3分鐘可上國道3和二高。

人文澄舍3 生活機能圖

人文澄舍NO3 1F平面圖

人文澄舍NO3格局分析：

1.全案為獨棟設計，24-31坪2至3房。

2.標準層每層7戶共用2部電梯，使用上略為不足，需注意電梯維修或故障時較不方便。

3.黃色區塊為24-26坪2房規劃，E、F戶為邊間，有雙面採光。F戶有玄關空間，可做鞋櫃收納。不過廚房規劃位置與浴室較近，較有氣味影響的疑慮；F戶、E戶的廚房空間位於臥室動線上，整體使用空間較小。臥室空間整體規劃較大，主、次臥皆放得下雙人床，G戶主臥有獨立更衣空間。

4.藍色區塊為30-31坪3房規劃，皆為邊間雙面採光。A、B戶格局相似，採對稱式設計，A戶有規劃玄關空間，可做鞋櫃收納。為前、後雙陽台規劃，A戶有較大的前陽台。三間臥室皆在採光面上。以三房而言浴室空間較少，須注意使用上是否足夠。

5.整體而言格局方正，無廊道坪效高，格局採大面寬設計，採光效果佳。不過工作陽台動線須穿過浴室及淋浴間，有人使用時會較為不便。A、B戶面空地，街廓有待觀察，其餘戶別周邊面透天別墅，低樓層視野較受影響。B戶為車道出入口，低樓層較受影響。

人文澄舍NO3標準層平面圖

實價登錄分析：

1.梧棲區域個案

人文澄舍NO3目前開價約20萬，市調成交價約16-17萬，提供參考。

致富好樂市調成交價約16-17萬，提供參考。

2.沙鹿市區區域個案

傑出1號讚屋齡2年，平均成交價約18.9萬，近期成交價約18萬。

致富時上目前開價約19.5萬，市調成交價約17-18萬，提供參考。

快樂天鵝目前開價約18.5萬，市調成交價約17-18萬，提供參考。

3.台中港市鎮中心個案

和築鯨天下目前開價約14萬，預計成交價會再低些。

遠雄之星NO6目期開價約15萬，市調成交價約14-15萬，提供參考。

4.沙鹿市區在地段上有鄰近市區的優勢，生活機能發展也較為成熟，房價為三者最高。而隨著三井OUTLET、海生館題材的發酵，帶動了周邊房市，台中港市中心為的區域價格約落在14-15萬。梧棲區域位於兩者中間，區域價格約落在16-19萬左右。人文澄舍NO3與同區域的致富好樂相比價差不大，算是符合區域行情。

梧棲區、沙鹿市區、台中港市中心區域實價登錄分析

人文澄舍NO3評價：

在政府積極推動下，台中捷運、高架鐵路等重大建設陸續完工，海線區域的交通便捷性提升，加上延伸到台中港的捷運藍線、三井OUTLET等利多題材，且只要市區二分之一的價格，吸引了不少首購族群。人文澄舍NO3基地位置鄰近台灣大道、童綜合醫院等，上國道3及二高都十分方便，有地利上的交通優勢，產品規劃上無廊道，使用坪效高，且沒有一般2房的暗房暗廳問題，不過工作陽台動線上需穿越浴室，這種設計較為少見，好處是灌洗完可直接至工作陽台，但需與浴室使用時機錯開，較為不便。有在梧棲地區看房的朋友可以參考看看人文澄舍NO3的規劃。