看屋筆記：新竹縣竹北市禾水岸(個案+價格分析)

水岸第一排的住宅，因為有景觀條件，通常都是會規劃中大坪數為主的個案，小坪數個案會相對稀有，這次要來介紹的禾水岸，就是位於高鐵特區內，頭前溪水岸第一排的小坪數個案規劃，在區域內較為少見，一起來看看。

建案特色：

1. 水岸第一排：面頭前溪水岸第一排，棟距無限，景觀好視野佳，方便到河濱步道散步運動。

2. 隔音規劃：使用中空制音樓板，有效減少音量，搭配鵝牌氣密窗及5+5mm膠合玻璃，室內隔間特別使用紅磚牆隔音，會比一般使用輕質隔間牆的隔音還要佳。車道有使用防滑斜紋磚及停車場採用鋪磚規劃。

3. 生活機能：頂好約450公尺（走路約5分鐘），全聯約550公尺（走路約7分鐘）生活採買沒有問題，公三公園約450公尺（走路約5分鐘），東興國民小學約700公尺（走路約9分鐘），台鐵六家站及新竹高鐵站(停車場）約700公尺（走路約9分鐘）。

禾水岸生活機能圖

禾水岸格局分析：

1. 為獨棟規劃，標準層為33~45坪2~3房規劃。

2. 同一層6戶3部電梯，使用上相當足夠。

3. 獨立車道規劃，不會影響到樓上住家。

4. 綠色區塊為大2房33~34坪規劃，E戶33坪，為邊間雙面採光，空間上會比一般小2房舒適許多，獨立玄關，室內沒有柱位，空間規劃上不會被柱位影響，有完整的客廳，沒有小2房常見的暗廳問題，L型大廚房規劃，在2房相對少見，房間都有雙人床的空間，衛浴也有開窗，D戶面水岸第一排有景觀優勢，但會有看到電塔的問題。

5. 黃色區塊為35坪2+1房規劃，B、C戶格局相似，B、C戶中間有摟空的空間，讓格局上變成雙面採光，格局方正，室內無柱規劃，有多的加1空間，機能性較佳，主、次臥都有雙人床空間，衛浴有開窗通風佳，面水岸第一排視野景觀佳。

6. 橘色區塊為45坪3房規劃，A戶為邊間三面採光，獨立玄關有鞋櫃空間，格局方正，室內無柱空間規劃，L型廚房規劃，有電器櫃的空間，房間都有雙人床空間，主、客浴皆有開窗，因3房居住人口較多，工作陽台有加大，增加實用性，面水岸第一排視野景觀佳。

禾水岸標準層平面圖

實價登錄分析：

1. 高鐵特區區域個案：

禾水岸屋齡1年，平均成交約25.58萬，近期成交約24~26萬

知青沁平均成交約27.99萬，近期成交約26~28萬

富宇葉慈屋齡3年，平均成交約28.73萬，近期成交約28~29萬

2. 台科大重劃區區域個案：

興富發水公園平均成交約25.61萬，近期成交約24~27萬。

遠雄文華匯屋齡1年，平均成交約26.78萬，近期成交約26萬。

3. 高鐵特區整體交通條件會比台科大重劃區來的佳，整體價格上高鐵特區也會高於台科大重劃區，禾水岸與同區的個案比，會比知青沁、富宇葉慈稍低一些，且禾水岸有水岸景觀條件，因此價格上算是較有競爭力的。

高鐵特區

台科大重劃區

禾水岸評價：

禾水岸沒有現在小坪數常見的一層10幾戶規劃，格局上因為坪數有放大，讓整體室內的居住空間更佳舒適，不會有小2房或小3房那種暗廳或格局不佳的問題，雖然區域生活機能尚未成形，但是離頂好、全聯不遠，生活採買很方便，交通上離高鐵也不遠，加上位於水岸第一排，擁有景觀視野的優勢(部分戶別會看到電塔)，有在找水岸景觀的新個案，又要找小坪數規劃的可以來參考看看禾水岸的規劃。