看屋筆記：台中市東區學學一中 (個案+價格分析)

東區屬於台中市最早開發的舊城區之一，也是台中火車站的所在處，過去卻蕭條沒落近三十年，直到近幾年政府投入幾項重大建設，例如: 鐵路高架化、秀泰廣場進駐、三井集團開設大型購物中心等，使人口逐漸回流，也帶動東區房市向上翻轉。

學學一中位於台中的兩條重要道路-精武路&進化路正角地，向東走可到雙鐵共構的精武車站、沿精武路向西走可銜接到北區的台中公園及一中街商圈，可說是掛著東區門牌卻同時享有北區生活機能，這次就來看看它還有什麼特色吧。

建案特色:

1. 雙面臨路正角地: 位於30米寬精武路及進化路的角地位置，再加上退縮30米規劃和300坪花園，享有大棟距。四周皆為1樓~2層樓低矮建築，無遮蔽視野採光佳。

2. 高坪效: 每戶皆為無廊道規劃，坪效高，空間更能有效運用。

3. 生活機能佳: 距離合作市場300米(走路5分鐘)，距離美廉社650米(走路9分鐘)，距離干城商圈750米(走路約10分鐘)，距離一中商圈騎單車約5分鐘；距離台鐵、捷運共構的精武車站650米(走路9分鐘)，距離Youbike進德國小站210米(走路3分鐘)，距離干城車站騎單車約6分鐘；距離力行國小350米(走路5分鐘)，距離雙十國中750米(走路9分鐘)，9年免接送；距離萬坪台中公園騎單車約4分鐘。

生活機能圖

一樓全區平面圖

學學一中格局分析:

1. 全案分為A、B、C三棟規劃，地上14層，地下3層，標準層為26~45坪2-4房規劃。

2. A棟一層3戶共用1部電梯，B棟一層3戶共用1部電梯，C棟2戶共用1部電梯。需注意電梯維修或故障時較不方便。

3. 黃色區塊為2房26坪~28坪規劃。

    1) A1戶及A2戶格局相似，皆為邊間雙面採光；衛浴為四件式規劃以兩房來說較稀少，且皆有對外開窗通風佳；廚房為開放式設計需注意油煙問題且廚房空間較小較不方便；兩間房間皆可放置雙人床；室內幾乎無柱裝修好規劃；無廊道規劃坪效佳；採前後雙陽台規劃但工作陽台較小使用上較不足夠；空調外機擺放於次臥雨遮會有噪音問題；面進化路棟距大且採光佳；車道位於A2戶可能有噪音問題，影響樓上住戶。

    2) B2戶為邊間雙面採光，有獨立玄關，衛浴為四件式設計較稀有且有對外開窗通風佳，兩間房間皆可放置雙人床，主臥有一柱位裝修須注意，無廊道規劃坪效佳，廚房空間較小使用上較不方便；餐廳可規劃的位置在通往廚房、廁所及兩間房間的走道上，裝修時需留意動線問題；採前後雙陽台規劃但工作陽台空間較小使用上較不足夠；面玉皇街低樓層建築，不影響高樓層視野。

4. 綠色區塊為3房36坪~37坪規劃，格局相似，前後雙面採光，客廳及主臥各有一柱裝修須注意，無廊道規劃坪效佳，主臥衛浴有對外開窗但客浴沒有對外窗較可惜，三間房間皆可擺放雙人床，廚房空間較小使用上較不方便，採前後雙陽台規劃，面中庭花園採光視野佳，空調外機擺放於次臥雨遮會有噪音問題。C1戶有玄關及鞋櫃擺放空間。

5. 藍色區塊為4房45坪規劃，邊間三面採光，客廳及客臥各有一柱位裝修須注意，無廊道規劃坪效佳，主客衛浴皆有對外開窗通風佳，廚房空間較小使用上較不方便，採前後雙陽台規劃，空調外機擺放於次臥雨遮會有噪音問題，面中庭花園視野採光佳。

標準層平面圖

實價登錄分析:

1. 東區

學學一中目前開價25萬，預計成交價約21萬，可以參考這邊。

冠勇美樹館屋齡4年，平均成交價約19.72萬，近期成交價約23萬。

樂業京站屋齡3年，平均成交價約17.99萬，近期成交價約19萬。

湖濱1號NO3湖悅屋齡3年，平均成交價約26.56萬，近期成交價約24萬~26萬。

2. 中區

時光流域目前開價32.5萬，預計成交價約28萬，可以參考這邊。

合勤生活提案目前開價29萬，預計成交價會再更低。

寶崍市中欣屋齡3年，平均成交價約19.77萬，近期成交價約19萬。

3. 北區

時光織錦屋齡2年，平均成交價約25.02萬，近期成交價約24萬~25萬。

林鼎日光寓屋齡2年，平均成交價約29.38萬，近期成交價約31萬。

花見幸福屋齡1年，平均成交價約21.69萬，近期成交價約23萬~24萬。

4. 這邊將學學一中所在的東區與鄰近的中區及北區等舊市區做比價。

北區範圍較廣，靠近東區方向的時光織錦和花見幸福價格約落在23萬~25萬，而靠近西區方向的林鼎日光寓則較高落在31萬。

中區範圍較小、新建案不多，價格落在28萬~29萬以內，而寶崍市中欣因建商品牌的影響導致整體價格較低。

東區相較於北區及中區來說價格較低，大約落在19萬~23萬左右，湖濱1號NO3湖悅因位置較佳位於學校及綠帶環境旁且一面臨25米建成路價格較高；冠勇美樹館位於長福公園第一排，一出門就是十甲路商圈，價格稍高於學學一中。學學一中臨精武路及進化路，且近一中商圈和干城商圈機能好，但價格仍落在區域行情內。

東區

中區

北區

學學一中評價:

學學一中位於東區靠近北區的地段，同時享有北區及東區的生活圈，周邊生活及交通機能都很便利；有雙面臨路大棟距的優勢，室內也採用無廊道空間設計，不論室內或室外都不感覺擁擠壓迫，整體價格也落在區域行情內。需要注意電梯若遇到故障或維修時會造成不便、另有廚房空間較小以及空調外機位置造成的噪音等問題。以上為學學一中的簡單介紹，想在東區買房的朋友可以參考看看。