看屋筆記：台中市南屯區豐邑菁科城(個案+價格分析)

嶺東生活圈位於台中市南屯區，過去因缺乏重大建設議題因此房市較低迷，近年來因台中精密科技園區設立完成且擁有特3號及中彰快速道路，還有市政開發重心向西南移動等因素，加上台中市區整體房價的攀升，使大量的就業人口及首購族群紛紛選擇遷入此區域。這次要介紹的豐邑菁科城位於嶺東生活圈內的建功自辦重劃區，擁有校園第一排的優勢，距離永春路商圈及精密園區也相當近，馬上來看看它有什麼特色吧。

建案特色：

1. 校園第一排: 春安國小正對面，旁邊有春安棒球場，享有永久棟距及遼闊視野。

2. 生活機能: 位於嶺東生活圈內，距離商家林立的永春路商圈約550米(走路約7分鐘)，距離領鮮超市750米(走路約10分鐘)，距離春社市場500米(走路約7分鐘)，距離Ubike春安國小站180米(走路約2分鐘)，距離春安國小260米(走路3分鐘)，距離嶺東科技大學550(走路約7分鐘)，距離台中精密科學園區騎單車約7分鐘，距離5千坪保安公園騎單車約6分鐘，距離烏日高鐵站車程約8分鐘，

3. 大基地開發: 有遼闊中庭、豐富公設，且格局規劃佳，每戶都有兩面以上的採光面、全戶臥室及衛浴皆有對外開窗，以一層多戶的小坪數產品來說較難得。

生活機能圖

一樓全區平面圖

豐邑菁科城格局分析：

1.  全區分為A、B、C、D、E、F共六棟，標準層為25~40坪2-3房規劃，C棟則為社會住宅。地上24層，地下5層。

2. A棟、B棟、D棟為6戶共用兩部電梯，E棟及F棟為5戶共用2部電梯，使用上稍微不足。

3. 黃色區塊為2房25~28坪規劃。

   1) A2戶、A5戶、B2戶、B5戶為單面採光，其餘戶別皆為雙面採光。

   2) 除了D1戶及D7戶之外，其他戶別皆為無廊道空間規劃坪效佳。A6戶及B6戶有獨立玄關。

   3) 每戶衛浴皆有對外開窗通風佳。

   4) 除了B5戶、A5戶、D3戶及D5戶外，其餘戶別室內皆無柱，裝修好規劃。

   5) D3戶及D5戶有前後雙陽台規劃通風好，其他戶別為一個陽台規劃。A6戶及B6戶有花台空間。

4. 綠色區塊為3房34~40坪規劃。

   1) B1戶、A1戶、E6戶、F6戶為邊間三面採光，其餘皆為邊間雙面採光。

   2) B1戶及A1戶室內幾乎採無廊道規劃坪效佳。

   3) 每戶主客浴皆有對外開窗通風佳。

   4) B1戶、A1戶廚房位於中間可能影響兩間次臥。

   5) B3戶、A3戶、D2戶、D6戶、F2戶、F3戶、E2戶、E3戶有獨立玄關。

   6) A1戶及B1戶室內無柱空間好規劃，其餘戶別在客廳或玄關有柱須注意。

   7) F1戶、A3戶、B3戶、E1戶為單個陽台設計，其餘戶別皆為前後雙陽台設計。

   8) B3戶為車道入口、A3戶為車道出口可能影響樓上住戶。

5. 面紅線戶別面春安國小，享有永久棟距及遼闊視野；面藍線戶別面春安棒球場享永久棟距及視野；面綠線戶別面鄰棟13層大樓，視野會受到影響；面黃線戶別面空地，未來可能會有建築物遮蔽。

標準層平面圖

實價登錄分析：

1.嶺東生活圈

豐邑菁科城開價27萬，預計成交價會再更低。

總太拾光屋齡2年，平均成交價約22.85萬，近期成交價約20萬~22萬。

勝美彩虹城NO3屋齡4年平均成交價約21.13萬，近期成交價約21萬。

昌祐品觀屋齡2年，平均成交價約23.73萬，近期成交價約21萬~23萬。

2. 東海生活圈

宏廈西華屋齡2年，平均成交價約23.52萬，近期成交價約23萬~27萬。

唐盟森藏屋齡2年，平均成交價約25.57萬，近期成交價約26萬。

國唐純在屋齡3年，平均成交價約29.54萬，近期成交價約29萬。

3. 單元二

精銳博屋齡1年，平均成交價約36.46萬，近期成交價約37萬~38萬。

惠宇大聚屋齡0年，平均成交價約37.66萬，近期成交價約37萬~42萬。

國聚花園御所屋齡1年，平均成交價約40.1萬，近期成交價約40萬~43萬。

4. 嶺東生活圈東邊的單元二緊鄰著目前台中知名度最高、資源最豐富的七重劃區，算是七期的延伸，與捷運、綠地及商圈距離都不遠，生活機能十分完善，因此價格相較於嶺東生活圈及東海生活圈來說較高，目前區域內全都是較大坪數的新建案。

東海生活圈相對發展較早機能較成熟，區域內大多以中古屋為主，新建案則以50坪以上規劃為主，由於北有台中科學園區、南有台中工業區，有足夠的就業人口支撐買氣，因此區域價格高於嶺東生活圈。

嶺東生活圈相對於東海生活圈來說發展較晚，生活機能相對沒那麼成熟，因此價格上較東海生活圈稍低約為20萬~23萬。區內新建案大多以50坪以下規劃為主，鄰近台中精密科技園區及大學商圈支持，未來發展值得期待。豐邑菁科城相較於同區域的其他產品來說價格差不多，算落在區域行情內。

嶺東生活圈

東海生活圈

單元二

豐邑菁科城評價：

豐邑菁科城位於嶺東生活圈內春安國小及春安棒球場正對面，擁有永久棟距、視野遼闊，建案規畫為2~3房的產品，適合小家庭及首購族群，衛浴全開窗通風佳，但須注意電梯使用上稍微不足，距離單元二僅5分鐘車程但價格上相對便宜不少。以上簡單介紹提供給有在南屯區找房的朋友參考。