看屋筆記: 台中市南區允將行旅 (個案+價格分析)

台中南區被兩條台中主要的河川-柳川及綠川貫穿其中，過去因城市西移加上鐵路的隔絕，導致該區的房市較低迷，近年來因政府幾項重大建設的實施，例如鐵路高架化、捷運興建、河川整治美化等等，使民眾於南區買房的意願提升。這次要介紹的允將行旅是位於柳川第一排，主打小坪數的首購產品，地處靜巷，小環境清幽，沿河岸有一路延伸到大慶街生活圈，距台中的重要道路-文心南路也不遠，馬上來看看它還有什麼特色吧。

建案特色:

1. 河岸第一排: 位於柳川第一排，享有永久大棟距，視野景觀良好，也適合日常散步、慢跑等休閒活動。

2. 生活機能: 距離大慶街生活圈550米(走路約6分鐘)，距離美廉社550米(走路6分鐘)，距離烏日澄清醫院600米(走路8分鐘)，距離烏日高鐵站車程約8分鐘，車程約8分鐘可上台74線快速道路。

3. 零店面: 不同於一般大樓在一樓作為店面規劃，本案為純住宅無商業進入，整體來說更加單純。

生活機能圖

一樓全區平面圖

允將行旅格局分析:

1. 全案分為兩棟，地上12層、地下2層，標準層為27~37坪2~3房規劃。

2. 兩棟皆為一層8戶共用2部電梯，使用上較不足夠。

3. 黃色區塊為2房27~31坪規劃。

   1) D戶及H戶格局相似，皆為29坪規劃，單面採光，格局方正，有獨立玄關設計，衛浴採四件式設計以兩房來說較少見，開放式廚房規劃需注意油煙問題，餐桌擺放位置較難規劃，臥室及玄關有柱裝修須注意，廊道空間較大較浪費空間，D戶臥室位於電梯旁邊可能有噪音問題較不佳。H戶面柳川景觀佳，D戶面中庭花園。

   2) B戶及F戶格局相似，皆為27坪規劃，單面採光，格局方正，室內無柱空間好規劃，採無廊道設計坪效佳，衛浴採四件式規劃以兩房來說較少見；有機會做加一空間但會形成暗房且犧牲餐廳空間；工作陽台空間較小使用上較不足。B戶及F戶面花園視野採光佳。

   3) J戶及O戶格局相似，皆為27坪規劃，單面採光，衛浴採四件式規劃以兩房來說較少見。廚房位於中間較不佳；O戶室內無柱裝修好規劃，J戶則在玄關及主臥內有柱須注意。J戶及O戶皆面大樓影響視野。

   4) K戶及N戶格局相似，皆為31坪規劃，邊間雙面採光，採無廊道設計坪效佳，衛浴有對外開窗且採四件式設計以兩房來說較少見；開放式廚房設計須注意油煙問題；廚房邊有柱、電視牆面較短但沙發牆面長，裝修須注意；工作陽台空間較小使用上較不足。K戶及N戶皆面大樓影響視野。

4. 綠色區塊為小3房31~37坪規劃。

   1) A戶及G戶格局相似，A戶為37坪，G戶36坪，皆為邊間雙面採光，廚房採開放式規劃，需注意油煙問題，僅主浴有對外開窗，客臥內有柱需裝修須注意，工作陽台空間較小使用上較不足。A戶有玄關且有鞋櫃擺放空間，G戶則無。皆面柳川景觀視野佳。

   2) C戶及E戶格局相似，皆為31坪邊間雙面採光，室內幾乎無柱裝修好規劃，開放式廚房設計，需注意油煙問題，僅主浴有對外開窗。E戶有獨立玄關及鞋櫃擺放空間較佳；C戶主臥有對到屋角的疑慮較不佳。C戶及E戶皆面庭院視野採光佳。

   3) I戶及P戶格局相似，皆為31坪邊間雙面採光，格局方正，P戶室內無柱較佳，I戶則在大門及客廳有柱，僅主浴有對外開窗。兩戶皆面大樓影響視野。

   4) L戶及M戶格局相似，皆為邊間雙面採光，格局方正，兩戶皆只有主浴有對外開窗；M戶在客廳及玄關各有一柱位，L戶則在客廳有一柱；L戶主臥會有對到屋角的疑慮較不佳；兩戶皆面大樓影響視野。

5. 採獨立汽車道規劃，不影響樓上住戶。機車位則設置於戶外公共空間，需考量下雨時無遮蔽物。

標準層平面圖

實價登錄分析:

1. 南區近烏日一帶 (文心南路以南)

允將行旅屋齡1年，平均成交價約22.57萬，近期成交價約22萬~24萬。

元城森謙苑目前開價29萬，預計成交價會再更低。

大松花漾目前開價27萬，預計成交價約23萬~24萬，可以參考這邊

2. 南區近西區方向 (忠明南路以北)

國圖一號會屋齡3年，平均成交價約23.82萬，近期成交價約25萬~27萬。

泰鉅興大苑屋齡0年，平均成交價約24.55萬，近期成交價約24~28萬。

富宇沐川目前開價32萬，預計成交價約27萬，可以參考這邊。

3. 正南區一帶(忠明南路以南，文心南路以北)

泰鉅綠豐華屋齡3年，平均成交價約22.29萬，近期成交價約22萬~23萬。

櫻花孩子王目前開價29.5萬，預計成交價會再更低。

立彩東興路1號目前開價28萬，預計成交價會再更低。

4. 南區坐落於舊市區，因開發較早因此目前區域內的個案大多以中古屋為主。這邊將南區分為北、中、南三個區塊，以忠明南路及文心南路做為分界，並以較小坪數的建案做比較。

近西區一帶的建案因交通利多使生活機能與台中最精華的區域拉近，因此價格較南區其他地方稍高，落在24萬~28萬左右。

而目前正南區一帶的小坪數個案以預售屋為主，除了地理位置上較忠明南路以北的建案少了靠近西區的優勢外，距離建國南路的捷運大慶站及五權站也都較遠，價格落在22萬~23萬。

近烏日一帶的個案目前也以預售屋為主，區域內校園及綠地較少，但街廓來說較忠明南路以北更大，且靠近雙鐵共構的大慶車站，整體價格約落在22萬~24萬，與正南區差不多，允將行旅符合區域行情。

南區近烏日一帶 (文心南路以南)

南區近西區方向 (忠明南路以北)

正南區一帶(忠明南路以南，文心南路以北)

允將行旅評價:

允將行旅位於柳川第一排，享有永久大棟距及優良的採光視野，並且沿著河岸可一路散步6分鐘到採買方便的大慶街生活圈；此外兩房的房型皆配有四件式的衛浴較為稀有。需要注意電梯規畫較不足夠，使用上較不方便；開車轉乘高鐵或上台74線快速道路方便，適合自己有汽機車的族群。以上為允將行旅簡單介紹，想在南區找房的朋友可以參考看看。