看屋筆記：台中市南區元城森謙苑(個案+價格分析)

台中南區過去被鐵路隔絕，地理位置較不便，發展因此受到限制，而近年來因台鐵高架化以及捷運線設立等交通利多影響，加上原本就是校園林立的文教學區，擁有全台知名的中興大學、中山醫學大學、台中高工等學府，使得民眾移居至南區的意願愈來愈高。這次要帶大家看的是位於文心南路及環中路兩條台中重要道路之間的元城森謙苑，基地就在樹義公園正對面的角地，往文心南路方向走路大約八分鐘就能到南區最熱鬧的高工路商圈，現在就來看看它還有哪些特色吧。

建案特色：

1. 公園第一排: 樹義公園正對面，公園內有Youbike及兒童遊樂設施，適合親子散步休閒。

2. 生活機能佳: 近工學路商圈，商家林立採買方便；距離楓康超市500米(走路6分鐘)，距離新大慶黃昏市場600米(走路約7分鐘)，距離愛買650米(走路8分鐘)；距離樹義國小350米(走路4分鐘)，距離四育國中車程7分鐘；距離柳川550米(走路7分鐘)；距離澄清醫院550米(走路7分鐘)，距離台鐵捷運共構的大慶車站騎Youbike約6分鐘。食衣住行、日常休閒、教育&醫療資源皆容易取得。

3. 戶戶邊間均質三房: 每一個戶別都是邊間雙面採光的三房規劃，採光及通風佳，不會有一層多戶規劃的採光不佳問題，且住戶均質好管理。

生活機能圖

一樓全區平面圖

元城森謙苑格局分析：

1. 全案為獨棟規劃，標準層為37~38坪3房規劃。

2. 一層6戶共用2部電梯，使用上稍嫌不足。

3. 黃色區塊為37~38坪小3房規劃，格局相似，戶戶皆為邊間雙面採光，格局方正，室內幾乎無柱裝修好規劃。廚房為開放式設計須注意油煙問題，餐廳則採用中島規劃；三間臥室皆可擺放雙人床；主客浴皆有對外開窗通風佳；採前後雙陽台規劃，但工作陽台空間較小使用上較不足夠。B戶及C戶面公園採光視野佳，A戶及F戶面停車場棟距大，D戶及E戶面舊大樓(7~8F)影響視野。車道位於E戶及F戶，可能影響低樓層住戶。

標準層平面圖

實價登錄分析：

1. 南區近烏日南屯一帶

預售屋

元城森謙苑目前開價29萬，預計成交價會再更低。

大松花漾目前開價27萬，預計成交價約23萬~24萬，可以參考這邊。

勝美樹廈目前開價27.5萬，預計成交價會再更低。

新成屋

宏都雙子星屋齡4年，平均成交價約20.24萬，近期成交價約23萬。

豐邑閱文心屋齡3年，平均成交價約24.31萬，近期成交價約24萬~26萬。

富宇綠都心屋齡2年，平均成交價約25.69萬，近期成交價約24萬~28萬。

2. 南區近東區及西區一帶

預售屋

富宇沐川目前開價32萬，預計成交價約27萬，可以參考這邊。

新成屋

泰鉅興大苑屋齡0年，平均成交價約24.55萬，近期成交價約24萬~28萬。

親家新匯屋齡4年，平均成交價約17.81萬，近期成交價約18萬~19萬。

3. 南區近大里區一帶

預售屋

佳福森活學目前開價28.5萬，預計成交價會再更低。

新成屋

力瑋知欣賞屋齡2年，平均成交價約20.44萬，近期成交價約20萬。

總太春上屋齡4年，平均成交價約16.9萬，近期成交價約24萬。

4. 以地理位置來看南區被烏日區、南屯區、西區、東區、大里區圍繞，這邊將分析區塊分為近南屯烏日一帶、近西區及東區一帶、近大里區一帶。

南區近東區及西區一帶，為南區的北側，該區域多為中古屋，地理位置上較接近台中市精華區域，新屋及預售屋以25~50坪左右規劃為主，價格大約落在24萬~28萬左右，而親家新匯位於加油站旁位置較差，價格較區域行情低。

南區近大里區一帶，為南區的東南側，該區域也多為中古屋，位置上離市中心較遠，且附近暫時還沒有捷運規劃，新屋以50坪以上規劃為主，價格落在20萬~24萬左右。

元城森謙苑所在的位置為南區的西南側，靠近烏日南屯方向，落在文心南路的南側，該區域坪數規劃範圍較廣，從25~38坪左右小坪數規劃到38~50坪以上較大坪數規劃都有，價格則落在20~24萬左右，元城森謙苑算落在區域行情內。

南區近烏日一帶預售屋

南區靠烏日新成屋

南區近東區及西區一帶

南區近大里區一帶

元城森謙苑評價：

元城森謙苑位於生活機能良好的位置，為均質三房規劃，還有公園第一排、戶戶邊間的優勢，整體採光通風良好。距離大慶車站騎自行車約6分鐘，轉乘台鐵及捷運相當方便，整體價格也十分符合區域行情，需考量建案本身電梯及工作陽台空間較不足夠的問題。以上簡單分析提供給想在南區找房的朋友參考。