看屋筆記：新竹市東區竹科潤隆(個案+價格分析)
閱讀重點
竹科潤隆位在光埔重劃區內,近期於房市競爭激烈的新竹區公開銷售‚讓消費者多了個選擇，這次一起來了解此案的特色。
建案特色：
1. 生活機能: 近光復路商圈約800公尺(步行約10分鐘),好市多新竹店約400公尺(步行約5分鐘),關埔國小約200公尺(步行約2分鐘),迪卡儂新竹店約350公尺(步行約4分鐘)。
2. 交通機能: 開車約3分鐘可上國道1新竹交流道,開車至台68線快速道路約5分鐘車程。
3.公設規劃: 設有交誼廳，健身房，游泳池等全齡化公設。
竹科潤隆格局分析：
1. 本案規劃A.B.C.D四棟。其中AD，BC動格局較類似，以下分析會以A，C兩棟來說明。 標準層為2房23~26坪，3房34~39坪，4房44~57坪的產品。
2. BC兩棟一層9戶,搭配3部電梯。AD兩棟一層10戶,共用3部電梯，使用上略顯不足。
3. 淺藍色區塊為23~26坪的2房房型，單面採光，格局類似，獨立的玄關空間，可配置鞋櫃，但空間過大，造成空間上的浪費；廚房位置在客廳前，會影響到客廳的動線規劃； 主臥室有柱，會影響到空間規劃。
4.黃色的區塊為34~36坪的小3房房型，比較狹長的房型如C2，C3等，邊間雙面採光，但工作陽台及廚房都在客廳前，會讓客廳採光較差；客廳有柱，會影響客廳的空間規劃。C5，C6主臥室及次臥的柱位都會影響到空間規劃，兩間衛浴都沒有對外窗。
5.綠色區塊為44~49坪的小4房房型，邊間雙面採光。A5的客廳有柱位，3間房間內有柱位，會影響空間規劃。A3戶的客廳沙發牆面短，影響沙發配置，電視牆短，造成客廳空間規劃較困難。
6.面紅線的低樓層戶別可看到落羽松綠帶視野較佳，中高樓層會面對大樓，棟距近，視野較差。 A，B兩棟面藍線的戶別會面對大樓，棟距近，視野較差。
竹科潤隆一樓平面圖
竹科潤隆標準層平面圖
竹科潤隆C棟標準層(格局類似B棟)
竹科潤隆A棟標準層(格局類似D棟)
實價登錄分析：
1. 光埔重劃區個案:
竹科潤隆開價為28萬起。預計成交價約落在25萬左右。
竹科悅揚房屋開價為29.5萬起，預計成交價為25萬左右。
東方明珠屋齡3年，平均成交價為25.26萬，近期成交為25~28萬。
2.關長重劃區個案
大塊拿鐵屋齡4年，平均成交價為27.2萬，近期成交價為31.75萬。
利豐賦居開價為36萬，預計成交價為30~33萬，請參考這裡。
親家Q-est屋齡4年，平均成交價為28.22萬，近期成交價為31萬。
3.關長重劃區開發時間較光埔重劃區早，生活機能也較完整，所以在價格上也比光埔重劃區高。竹科潤隆與同區個案竹科悅揚相比價格相差不大，略低於近期東方明珠的價格，算是符合區域行情。
光埔重劃區個案
關長重劃區個案
竹科潤隆評價：
光埔重劃區雖有好市多和迪卡儂大型的商場進駐，但整體的生活機能還不夠完整需仰賴光復路商圈。竹科潤隆在價位上符合區域行情。2房，3房這類的低總價產品適合首購族。離竹科距離近，有想要在竹科周邊區域置產的可以參考看看。