看屋筆記：台中市北屯區富宇山河匯(個案+價格分析)

北屯區十期重劃區於2000年重劃完成，以地理形狀來看可分為北十期與南十期，目前重劃區內生活機能已發展成型，住宅區與商業區壁壘分明是該區域之特色，消費機能主要以東山路為主。相較於台中市區較擁擠的住宅環境，十期開發密度較低且整體道路規劃較整齊，在74號快速道路開通後連結市中心更加便利，因此成為自住客較偏好的區域。這次我們就來看看位於南十期正東山路上的富宇山河匯有什麼特色吧。

建案特色：

1. 雙面臨路、戶戶邊間: 每戶皆為邊間雙面採光，3~4併雙梯，臨20米東山路及建和路，採光良好。

2. 壯闊基地: 臨建和路及東山路的正角地，基地面積達1205坪，並預留300坪中庭花園，在家也享有大片綠意空間。

3. 生活機能: 正對東山路生活圈，許多店家滿足生活所需；距離全聯福利中心150米(走路2分鐘)，距離東山黃昏市場400米(走路5分鐘)，距離大坑風景區車程約7分鐘，距離七千坪新都生態公園500米(走路6分鐘)且公園內有Youbike站，距離捷運G1站650米(走路8分鐘)，門口就有公車站牌-「東山路建和路口」，開車2分鐘可上74號快速道路，開車10分鐘內可到軍功國小及東山完全中學。

生活機能圖

一樓全區平面圖

富宇山河匯格局分析：

1. 建案分為A、B、C、D四棟規劃，標準層為36~56坪3-4房規劃。

2. A棟、B棟、D棟皆為一層四戶共用2部電梯，C棟為一層3戶共用2部電梯，使用上相當充足，且梯廳皆有對外開窗。

3. 黃色區塊為小3房36~38坪規劃，每戶格局相似，邊間雙面採光，格局方正，有獨立玄關，室內幾乎無柱裝修好規劃，主客浴皆有對外開窗通風佳，廚房採開方式規劃需注意是否有油煙問題。B1戶、B2戶、C1戶面20米東山路車流量較大須注意噪音問題，B5戶、B3戶、D5戶、D3戶面中庭花園視野採光佳。

4. 綠色區塊為3+1房45坪規劃，每戶格局相似，邊間三面採光，格局方正，有獨立玄關及鞋櫃擺放空間，僅玄關有柱裝修好規劃，主客浴皆有對外開窗通風佳，有加一空間可靈活運用。A1戶及A2戶面20米東山路須注意噪音問題，A5戶及A3戶面中庭花園視野採光佳。

5. 藍色區塊為小4房56坪規劃，每戶格局相似，邊間雙面採光，格局方正，室內幾乎無柱裝修好規劃，採雙主臥規劃，三間衛浴規劃且皆有對外開窗通風佳，一間主臥有獨立衣櫃空間，有一間客臥無法放置雙人床較可惜，面建和路採光佳。D2戶位於車道上方可能影響低樓層戶別。

標準層平面圖

實價登錄分：

1. 南十期

富宇山河匯目前開價26.5萬，預計成交價約21萬，可以參考這邊。

花園流域屋齡1年，平均成交價約20.66萬，近期成交價約22萬~23萬。

元城蘭亭苑屋齡4年，平均成交價約21.17萬，近期成交價約21萬~22萬。

寓上花園屋齡0年，平均成交價約17.61萬，近期成交價約15萬~17萬。

2. 北十期

登陽穗悅屋齡3年，平均成交價約20.2萬，近期成交價約18~22萬。

佳福山晴目前開價20萬，預計成交價會再更低。

百昱可悅屋齡1年，平均成交價約21.09萬，近期成交價約20萬~23萬。

佳泰新麗馳屋齡3年，平均成交價約16.94萬，近期成交價約15萬~16萬。

3. 單元十二

豐謙蜜之地目前開價27.5萬，預計成交價會再更低。

精銳萌未來目前開價27萬，不二價，可以參考這邊。

鉅虹水岸岩目前開價28萬，預計成交價約25萬，可以參考這邊。

翠堤清淨目前開價21萬，預計成交價會再更低。

4. 以地理形狀來說十期可分為南北兩塊，這邊以富宇山河匯所在的南十期跟北十期和附近的單元十二做比較。由於東山路商圈正好位於北十期與南十期的中間，雖然被分成南北兩個部分但實際上享有著相同的生活機能，街廓及綠地條件也差不多，因此會發現南十期及北十期的整體價格皆落在15萬~23萬左右，並且以較大坪數的產品為主。而位於十期西側的單元十二為近三年的新興重劃區，目前區內推案皆為較小坪數的預售案，區域規劃為低密度的住宅區，與北屯捷運總站共享生活圈，並且擁有大眾交通網優勢，目前整體價格較十期更高。富宇山河匯與同樣位於南十期的花園流域及元城蘭亭苑價格差不多，較寓上花園稍高，算落在區域行情內。

南十期新建案

北十期建案:

單元十二

富宇山河匯評價：

富宇山河匯位於生活機能已發展成型的十期重劃區內，區內環境舒適，近大坑風景區休閒機能也相當好，產品來說位於雙面臨路的正角地，戶戶皆為邊間雙面採光，格局方正、通風及採光好，價格也十分符合區域行情，若有想在北屯區找房的朋友可以參考看看。