看屋筆記：台中市北區奇品伯爵(個案+價格分析)

北區的文化、教育、商業皆非常發達，在2017年成為台中人口密度最高的區域，區內有台灣體育大學、台中科技大學、中國醫藥大學、台中一中、曉明女中等知名學府，還有台中公園、台中體育場、自然科博館、植物園等休閒景點，台中中友百貨、一中商圈、親親戲院商圈也在此地，是食衣住行育樂機能都非常發達的精華市區。奇品伯爵所在的親親戲院商圈周邊以小坪數首購型建案為主，這次就來看看主打2~3房的奇品伯爵有什麼特色吧。

建案特色：

1. 靜巷住宅: 位於育興街及錦祥街內，周邊皆為住宅建物與綠地，走路6分鐘可到台中市的重要道路三民路，並一路延伸至五權路，算是鬧中取靜的地段。

2. 生活機能:

1) 明星學區: 距離以貴族學風聞名的私立明星雙語小學-育仁國小350米(走路5分鐘)，6年免接送培養資優學童。

2) 距離興進路綠園道97公尺(走路1分鐘)，長達2000米的綠帶環境，可悠閒散步、慢跑、騎單車。

3) 距離親親戲院商圈650米(走路8分鐘)，距離全聯福利中心700米(走路10分鐘)，距離一中商圈750米(走路10分鐘)，距離親親戲院商圈650米(走路8分鐘)，距離Youbike站120米(走路2分鐘)。日常生活購物十分方便。

3. 文藝建築: 採用現代式的建築風格設計，外觀沉穩簡潔，周邊則以植栽綠樹花草圍繞，營造文藝氛圍。

生活機能圖

一樓全區平面圖

奇品伯爵格局分析：

1. 全區為獨棟規劃，地上10層，地下2層，標準層為25~41坪2-3房規劃。

2. 一層5戶共用2部電梯，使用上還算足夠。

3. 黃色區塊為2房25~29坪規劃。

    1) C戶為25坪規劃，邊間三面採光，格局方正，無廊道空間規劃坪效佳，衛浴有對外開窗通風佳，兩間房間皆可放置雙人床，客廳有柱裝修須注意，廚房採開放式設計可能有油煙問題，工作陽台較小使用上較不方便，面空地採光佳。

    2) D戶為29坪規劃，邊間雙面採光，無廊道空間規劃坪效佳，衛浴有對外開窗通風佳，客餐廳空間分離但中間有一柱位，兩間房間皆可放置雙人床但主臥有柱須注意，工作陽台空間較小使用上不太足夠，面六層樓老舊公寓，七樓以下視野及採光不佳。

    3) E戶為28坪規劃，邊間三面採光，獨立玄關規劃，室內無廊道坪效佳，室內無樑柱空間裝修好規劃，衛浴有對外開窗通風佳，陽台空間較小使用上不太足夠，面七層樓老舊公寓，八樓以下視野及採光不佳。

4. 藍色區塊為2+1房34坪規劃，雙面採光，格局方正，無廊道空間規劃坪效佳，兩套衛浴規劃且皆有對外開窗通風佳，兩間房間皆可擺放雙人床，有加一空間可靈活運用，廚房採開放式設計可能有油煙問題，客廳及主臥有柱裝修須注意，面空地採光佳。

5. 綠色區塊為3房41坪規劃，邊間三面採光，格局方正，室內無柱裝修好規劃，兩套衛浴皆有對外開窗通風佳，三間房間皆可擺放雙人床，廚房採開放式設計可能有油煙問題，面空地(目前做倉庫使用) 採光佳。

6. 車道位於A戶及B戶之間，不影響樓上住戶。

實價登錄分析：

1. 親親戲院生活圈周邊建案

奇品伯爵目前開價28萬，預計成交價會再更低。

微笑世紀D柏悅特區屋齡2年，平均成交價約29.07萬，近期成交價約27萬。

微笑世紀A區目前開價32.5萬，預計成交價會再更低。

崇德時尚A+目前開價30萬，預計成交價會再更低。

2. 科博館生活圈周邊建案

泉宇科博苑屋齡4年，平均成交價約20.02萬，近期成交價約25萬~27萬。

國泰綠博苑屋齡2年，平均成交價約35.9萬，近期成交價約38萬。

國泰御博苑屋齡1年，平均成交價約40.1萬，近期成交價約40~42萬。

品科博屋齡1年，平均成交價約32.21萬，近期成交價約33萬。

博館匯目前開價36萬，預計成交約32-33萬。

3. 奇品伯爵位於北區的東側，靠近北屯區及太平區位置的親親戲院生活圈，這邊以北區西側靠近西區的科博館生活圈做比較。

科博館生活圈靠近台中的交通要道-台灣大道，周圍綠地多且居住環境單純，產品規劃以50坪以上換屋型個案為主，且大多皆已成屋；而親親戲院生活圈相對綠地環境較少、距離捷運站距離也較遠，小環境也較老舊，產品規劃以25~50坪左右較小坪數個案為主，不論單價或總價來說都以親親戲院生活圈較佔優勢，大多為預售屋。奇品伯爵與同區域的微笑世紀D柏悅特區、微笑世紀A區及崇德時尚A+價格差異不大，算符合區域行情。

科博館周邊建案

奇品伯爵評價：

奇品伯爵位於北區生活機能十分發達的地段，走路十分鐘內可抵達兩個商圈，並同時擁有靜巷宅的優勢。以產品面來說雖為小坪數規劃，但無暗廳暗房問題且衛浴皆有開窗，價格也落在區域行情內。若有想要在北區精華地段找首購房型的朋友可以參考看看。