看屋筆記：台中市北區品科博(個案+價格分析)

科博館生活圈位於台中北區與西區的交界，以國立自科學博物館為中心向外發散，科博館除了是全國知名的文化設施外，與旁邊的植物園加起來綠地空間超過四萬坪，周邊學校從國小、國中到知名大學都有，富有濃厚的人文氣息，教育資源相當發達。因地段條件非常好，區內新建案大多以豪宅大案為主，例如知名的忠泰老佛爺就位於此區，品科博這樣的小宅個案算是相當稀有的產品，這次就來看它有什麼特色吧。

建案特色：

1. 生活機能:  位於科博館商圈內，距離綠園道商圈800米(走路10分鐘)，距離全聯福利中心350米(走路5分鐘)，距離篤行市場700米(走路9分鐘)，距離篤行國小600公尺(走路7分鐘)，距離忠明完全中學800米(走路10分鐘)，距離捷運B11站350米(走路4分鐘)，距離Ubike站500公尺(走路6分鐘)，距離英才公園300米(走路4分鐘)，距離自然科博館及植物園400米(走路5分鐘)，距離綠園道450米(走路6分鐘)。生活採買、休閒機能，教育資源及交通機能皆相當充足。

2. 建材規劃: 採用德國太格木地板，德國V&B馬桶，德國Grohe蓮蓬頭，義大利Miton廚具，英國Baumatic烤箱及瓦斯爐，另外還有標配日本大金空調。

3. 低總價: 相較於區域內大多為50坪以上大型建案規劃，品科博這樣的小坪數產品在總價上佔有優勢。

品科博格局分析：

1. 本案為單一棟，標準層為28~30坪2房規劃。

2. 一層3戶共用1部電梯，使用上稍嫌不足，當電梯故障或維修時較不方便。

3. A戶為邊間三面採光，格局方正，有獨立玄關，無廊道空間坪效高，衛浴有對外開窗通風佳，玄關及客臥有柱位，在裝修時需注意。B戶格局與A戶差異不大，但無玄關規劃，兩間房間皆有柱位裝修須注意。C戶為邊間四面採光，有獨立玄關且有鞋櫃擺放空間，客廳為雙面採光較特殊，衛浴有對外開窗通風佳，主臥有一小柱裝修要注意。周圍皆為低樓層建築，高樓層視野及採光較佳。

4. 採獨立車道規劃，不影響樓上住戶。

5. 建案緊鄰著台電變電所，若有所疑慮較不適合本案。

平面圖請參考這邊

實價登錄分析：

1. 科博館生活圈

新成屋

品科博屋齡1年，平均成交價約32.21萬，近期成交價約33萬~34萬。(最小坪數28坪)

國泰綠博苑屋齡2年，平均成交價約35.9萬，近期成交價約38萬。(最小坪數87坪)

東方嘉磐屋齡0年，平均成交約37.39萬，近期成交約37-38萬。(最小坪數46坪)

預售屋

忠泰老佛爺目前開價67.5萬，預計成交價會再低一些。(最小坪數70坪)

博館匯目前開價36萬，預計成交約32-33萬。(最小坪數28坪)

2. 草悟道生活圈

新成屋

青峰錦屋齡3年，平均成交價約35.77萬，近期成交價約32萬~33萬。(最小坪數53坪)

富旺國美天藏屋齡2年，平均成交價約31.98萬，近期成交價約32萬。(最小坪數59坪)

預售屋

慶仁之間目前開價35萬，預計成交價會再低一些。(最小坪數52坪)

3. 草悟道生活圈大多以50坪以上換屋型個案為主，平均價格落在32萬~33萬左右，青峰錦、富旺國美天藏和慶仁之間享同樣的生活圈，價格都落在區域行情內。而科博館生活圈一般也以較大坪數建案為主，忠泰老佛爺為名設計師遺作因此價格特別高，而國泰綠博苑和東方嘉磐這樣50坪以上較大坪數的個案價格大約落在37萬~38萬左右，品科博與博館匯這樣小坪數規劃的個案在這個區域來說較稀有，價格落在32萬~34萬左右，算符合區域行情。

科博館生活圈:

草悟道生活圈:

品科博評價：

品科博位於台中舊市區非常精華的科博館生活圈內，坪數來說在以大坪數建案為主的區域內較佔優勢，格局上戶戶皆擁有3~4面採光，且衛浴皆有對外開窗等優點，但唯一不足的是建案旁有台電變電所，雖不至於產生影響但有疑慮的朋友較不適合本案。以上簡單介紹提供想在北區或西區買房的朋友參考。