看屋筆記：台中市中區時光流域(個案+價格分析)

台中中區位於柳川及綠川之間，被台灣大道貫穿其中，區域發展較早，歷史悠久，在過去曾經是台中最繁榮的中心商業區，隨後因都市擴張及商業重心的轉移，中區一度沉寂衰退。近年來因台中幾項重大建設，如: 台中鐵路高架化、捷運線設置、柳川綠川美化等，使得中區逐漸復甦，成功吸引許多年輕人回流。

目前區內有台中火車站商圈、台中第二市場、東協廣場、日曜天地OUTLET、澄清醫院、台中仁愛醫院及許多銀行和公部門機關。中區整體街廓較窄小，且可供開發的土地不多，時光流域是主打2~3房純住宅的首購型產品，為區內罕見的新建案，距離第二市場僅100公尺，距離未來捷運B13站450公尺，周邊商家林立，生活機能非常充足，這次就來看看時光流域有什麼特色吧。

建案特色：

1. 總價優勢: 小2房及小3房24~34坪規劃，總價落在700萬~1000萬左右，與周邊競品相較具優勢。

2. 靜謐住宅: 基地外窄內寬，10米寬廊道入口規劃，人車分流，並在兩側種植落羽松，將建築與繁華熱鬧的三民路區隔開，鬧中取靜、獨具一格。

3. 生活機能: 距離未來捷運B13站450米(走路約6分鐘)，距離台中第二市場100米(走路約2分鐘)，距離火車站前商圈約750米(走路10分鐘)，距離東協廣場800米(走路10分鐘)，距離台中仁愛醫院280米(走路4分鐘)，台中醫院400米(走路6分鐘)，距離澄清醫院450米(走路6分鐘)，距離柳川景觀步道220米(走路3分鐘)，距離綠川650米(走路約8分鐘)，距離萬坪台中公園500米(走路約7分鐘)。交通機能，日常生活、散步休閒、醫療資源等食衣住行育樂皆相當方便。

4. 明星學區: 距離忠孝國小650公尺(走路9分鐘)，距離居仁國中700公尺(走路9分鐘)，九年免接送。

時光流域格局分析：

1. 全案分兩棟，標準層為23~34坪2-3房規劃，每層均為四戶2梯，電梯使用上相當充足，且梯廳皆有對外開窗。

2. A戶、B戶、G戶為23~26坪小2房規劃。

   1) B戶與G戶房型相似，皆為單面採光，格局方正、緊湊，室內無樑柱裝修好規劃；進門即廚房，但標配中島規劃將廚房及客廳空間區隔開，省卻了餐桌的空間，惟廚房無對外窗，料理時可能會有油煙問題；衛浴無對外開窗。

   2) A戶為邊間雙面採光，格局方正，室內無樑柱，廚房標配中島作為餐桌，但客廳無電視牆，裝修時要費點心思；有一套半的衛浴在小2房較少見，且一間有對外開窗，三個陽台規劃較為特殊，增加了可利用的彈性儲藏空間。

3. C戶、D戶、E戶、F戶、H戶為30~34坪小3房規劃。

   1) C戶及F戶房型相似，皆為邊間雙面採光，格局方正、緊湊，有獨立玄關，室內幾無樑柱，裝修好規劃，配置2間衛浴，1間衛浴有對外開窗。

   2) E戶及D戶房型相似，為雙面通風採光；格局方正、緊湊，室內幾無樑柱，裝修好規劃，但廚房面積稍小；兩間衛浴皆有對外開窗通風佳；三間房間皆能擺放雙人床；有淺長形的前陽台，可做植摘規劃。

   3) H戶為邊間雙面採光，室內無柱空間好規劃，主臥衛浴有對外開窗，次臥有獨立衣櫃空間；有淺長形的前陽台，可做植摘規劃；位於汽車道上方，稍微影響低樓層住戶。

4. 機車停車區位於一樓，不與汽車爭道，但對於C戶、D戶、E戶、F戶低樓層住戶稍有影響。

5. 建案往外多為低矮公寓，各樓層採光均不受影響，高樓層有較好的視野。

平面圖可參考這邊

實價登錄分析：

1.  中區 (台灣大道一段)

時光流域目前開價32.5萬，預計成交價約28萬，可以參考這邊。

合勤生活提案目前開價29萬，預計成交價會再更低。

聚合發愛美屋齡3年，平均成交價約25.19萬，近期成交價約29萬。

2. 西區 (台灣大道二段)

忠泰老佛爺目前開價67.5萬，預計成交價會再更低。

綠溪行屋齡0年，平均成交價約47.52萬，近期成交價約47萬。

東方嘉磐屋齡0年，平均成交價約37.39萬，近期成交價約37萬~38萬。

3. 以台灣大道沿線作分析，這邊比較時光流域所在的台灣大道一段以及往西區方向的台灣大道二段。

台灣大道二段所在的西區在近年為台中七期以外最受矚目的新豪宅聚落，目前雖然可供開發的土地不多，但有許多知名建商進場搶客，產品大多為60坪以上的大坪數規劃，在價格上受到建商品牌及個案特性影響也特別明顯。忠泰老佛爺為名設計師遺作因此開價較高，而綠溪行及東方嘉磐在建商品牌、個案特色的影響下也有明顯的價格差異，與中區的單價相比皆高出許多。

時光流域所在的中區非常少有新建案，相較於西區來說，產品面積也較小，聚合發愛美為2-3房30~40坪左右，合勤生活提案及時光流域也皆為35坪以下的小宅規劃，價格落在28~29萬以內，算符合區域行情。不論以單價或總價來說都較西區建案更有優勢。

中區新建案

西區新建案

時光流域評價：

時光流域位於台中舊城區生活機能非常發達的地段，區域內多老舊建築且一地難求，該建案在區內算非常罕見。相較於西區的大坪數建案來說，時光流域的小宅規劃對於首購族群來說有更友善的價格優勢，且雖位在鬧區卻善用基地外窄內寬的條件隔離塵囂，製造出鬧中取靜的特點。以上介紹提供給想在中區找房的朋友參考。