看屋筆記：新北市淡水區Park188(個案+價格分析)

淡海新市鎮近來吸引不少購屋族群注意，隨著家樂福、行政中心的進駐，生活機能日益完善，加上淡海輕軌的開通以及美麗華影城的開幕，更是帶來不少人潮與錢潮。Park188位於輕軌濱海沙崙站附近，緊鄰萬坪的公七綠地公園，公園第一排的永久棟距美景，規劃27~49坪的2~4房。讓我們來看看Park188還有哪些特色吧。

建案特點：

1.公園第一排：萬坪公七森林公園旁，享永久視野棟距，且與公園做約一層樓的高低差，下樓即為公園，休閒運動十分方便。

2.濱海沙崙站300公尺：穿越萬七森林公園，直線距離約300公尺，走路約4分鐘可達濱海沙崙站。

3.高坪效：每戶皆為無廊道規劃，使用坪效高。三～四房皆為邊間，均有2~3面採光，通風採光佳。

PARK188 生活機能圖

Park188 1F平面圖

Park188格局分析：

1.本案分為A、B2棟規劃，標準層為27~49坪2~4房規劃。

2.A棟同一層5戶共用兩部電梯，B棟同一層3戶共用一部電梯。

3.粉紅色區塊A3戶為24坪2房規劃，格局方正，室內空間無柱好規劃。廚房設計為開放式，位於客廳前方，工作陽台使用時，客廳採光會較受影響。衛浴部份搭配四件式衛浴，以二房來說較為少見。主、次臥皆在採光面上，且在主臥規劃較大的空間，可做更衣室或是書房規劃。

4.藍色區塊為33~39坪3房規劃，皆為邊間雙面採光。A1、B1戶別有較大的玄關空間，可做鞋櫃收納。格局方正，無廊道空間坪效高。主、次臥皆在採光面上，A1、A2戶別的主臥有獨立的衣櫃空間。

5.黃色區塊為44~49坪4房規劃，B2戶為雙面採光，B3戶為3面採光。B3戶有規劃較大的玄關空間，可做鞋櫃收納。客、餐廳空間分離，四間房皆有對外窗，不過B2主臥的廊道空間較多，較影響坪效。

6.除了2房產品，3房及4房的戶別皆有2~3面採光，A1、A2、B1、B2戶別面向公園景觀，享永久棟距，且規劃前、後雙陽台。2房的A3戶面向B2戶別，棟距較近，不過視野範圍內可見公園景觀。B3戶別為車道出入口，低樓層較受影響。

Park188標準層平面圖

實價登錄分析：

1.濱海沙崙站、淡海新市鎮站周邊實價

Park188目前開價均價約23萬，預計成交均價約20.5萬，但面公園景觀戶別成交價會較高。

綠富綠屋齡1年，平均成交價約21.78萬，近期成交價約21萬。

頤昌詠萃屋齡1年，平均成交價約23.32萬，近期成交價約22~23萬。

海洋都心NO2屋齡1年，平均成交價約23.7萬，近期成交價約23~24萬。

2.淡水行政中心站周邊實價

輕時代目前開價27萬，預計成交價約25~26萬左右。

綠水階屋齡1年，平均成交價約23.23萬，近期成交價約22萬。

川普寬庭屋齡2年，平均成交價約28.21萬，近期成交價約28萬。

3.淡海新市鎮第二、三期尚處於開發階段，目前主要生活機能依靠濱海路一段以南的商圈，淡水行政中心站周邊的區域房價會略高於濱海沙崙站、淡海新市鎮周邊的房價。Park188有景觀上的優勢，預計的成交均價略低於同區的綠富綠、頤昌詠萃、海洋都心NO2，算是符合區域行情。

濱海沙崙站、淡海新市鎮站一帶

淡水行政中心站一帶

Park188評價：

目前淡海新市鎮的生活機能主要集中在行政中心及家樂福商場一帶，Park188鄰近輕軌濱海沙崙站，可經由輕軌直達淡水行政中心站附近商圈，滿足平常購物需求；而附近有新開幕的美麗華影城商場，更加帶動周邊商圈的發展。淡海新市鎮的推案量不少，Park188為2-4房規劃，有公園第一排的優勢，價格也符合區域行情。有在淡水新市鎮一帶看房的族群，可以參考看看Park188的規劃。