看屋筆記：台中市南屯區時代州廳(個案+價格分析)

時代州廳位於七期重劃區的文心森林公園旁，鄰近還有惠來、南屯等其他大型公園，環境綠覆率相當高。周邊有IKEA、五期發展成熟的生活機能，以及大新國小、惠文中、小學、大墩中、小學等明星學區，加上捷運綠線預計2020年全線通車，走路到文心森林公園站只要7分鐘，更提升交通便利性。外觀上響應台中市府推動設計具台中特色的「台中厝」，參考台中州廳的意象來規劃時代州廳，設計古典英倫元素的官風建築，並搭配3米x3米大錯層陽台，融合在地特質。格局規劃為24~48坪2~3房，建案周邊多數為大坪數個案，中小坪數的規劃較為少見。讓我們來看看時代州廳還有哪些特色吧。

建案特點：

1.小坪數總價優勢：時代州廳基地位於大觀路靜巷角地，鄰近文心森林公園，相較於周邊五年內個案的雙橡園F1、華太松濤、名人硯等皆為80坪至上百坪的個案，時代州廳是公園周邊難得的中小坪數產品，有總價優勢。 

2.外觀特色：時代建設為響應台中市政府推動的移居建築「台中厝」，結合在地特質，參考台中州廳意象設計時代州廳，設計古典英倫元素的官風建築，並規劃跳島大陽台、垂直綠化等多項降低熱輻射的設計，提升整體居住品質。

3.生活機能：距離明星學區大墩學區約100公尺，走路2分鐘即可達，9年學區免接送。走路約5分鐘可達IKEA、向上路商圈，開車約4分鐘可達家樂福，生活採買方便。建案周圍綠覆率高，走路2分鐘即可達文心森林公園、南屯公園，運動休閒都很方便。

4.交通優勢：時代州廳距離銜接中、南區至台中工業區的五權西路約500公尺，從建案開車約9分鐘可從五權西路二段直上1高不轉彎，車程約3分鐘可上74號快速道路；走路約4分鐘可到公車站，7分鐘可達G10a文心森林公園站，交通機能完善。

5.公設及建材規劃：一樓規劃含有吧台的咖啡廳，頂樓設置運動LOUNGE BAR，較為特別的是每個車位皆預留電動車充電線路，且每一層共享梯間都有各戶專用信箱及鞋櫃。戶戶搭配義大利敵銳(Dierre)防盜防火的裝甲玄關門，使用６＋６ｍｍ膠合Low-E玻璃，並採用目前較為少見的防霾落地紗窗。廚房配有義大利STOSA廚具，浴室使用INAX衛浴，建材規劃算是不錯。

時代州廳生活機能圖

時代州廳1F平面圖

時代州廳格局分析：

1.全案為獨棟設計，標準層為28~48坪2~3房。

2.同一層5戶共用2部電梯。

3.黃色區塊C戶為28坪2房，為單面採光，格局方正，走道空間少，室內空間無柱，坪效高好規劃。設計有雙衛浴，主臥衛浴配有浴缸。廚房為開放式設計，連接吧台、客廳，位置規劃在門口旁，入戶即豁然開朗，有空間放大的效果，不過廚房的通風條件會較差。客廳及主、客房皆在採光面上，無暗房暗廳問題。陽台採錯層設計，採光較佳，無壓迫感；工作陽台(曬衣)與景觀陽台連在一起，較一般兩房有較大的陽台空間，不過未連接廚房，需先穿過客廳及景觀陽台才能使用，動線規劃較為不便。

4.藍色區塊為38~48坪3房規劃，為邊間2面採光，格局相似，E戶有獨立玄關空間。A、B戶客餐廳空間大，有+1的空間（可作為小書房使用），不過客廳的電視牆、沙發位置不好選擇，需靠裝修手法調整，且光線需穿過景觀陽台、廚房，客廳光線不會太好。廚房鄰近景觀陽台，採開放式設計，並配有可當吧台使用的中島，結合餐廳使用，用餐也可享受景觀，不過非連結工作陽台，工作動線上會較為不便。三個房間面積平均，沒有過小的臥室；主臥皆為四件式衛浴，設置有對外窗，A、B、D戶特別規劃角窗設計，可享窗外景觀。B、D、E戶工作陽台動線上需穿越浴室，這種設計較為少見，好處是灌洗完可直接至工作陽台，不過需與浴室使用時機錯開，較為不便。D戶為車道出入口，低樓層較受影響。

5.本案各戶格局相似，整體來說無走道空間占用虛坪，使用坪效高。 主、次臥皆有雙人床空間，配有跳層式的大陽台設計，除了添加立面活潑與韻律感，並讓客戶彈性選擇喜愛的陽台位置。A、B戶低樓層面中庭花園景觀，其他面臨近待開發大樓及空地，街廓棟距尚需觀察。

時代州廳偶數標準層平面圖

實價登錄分析：

南七期

時代州廳開價約50萬，市調成交價約45~48萬，提供參考，坪數規劃為28~48坪。

1.單元二、三一帶實價

采揚晴空開價約34.5萬，採不二價銷售，可以參考這裡，最小坪數為18坪。

精銳雲屋齡1年，平均成交價約36.76萬，近期成交價約35萬，最小坪數為37坪。

遠雄一品屋齡2年，平均成交價約35.61萬，近期成交價約34~36萬，最小坪數為47坪。

2.十二期一帶實價

元城西華苑屋齡2年，平均成交價約32.28萬，近期成交價約30萬，最小坪數為48坪。

惠宇禮仁屋齡2年，平均成交價約32.55萬，近期成交價約31~33萬，最小坪數為48坪。

帝璟臻和屋齡3年，平均成交價約29.87萬，近期成交價約31萬，最小坪數為43坪。

3.五期一帶實價

藝家人開價38萬，預計成交約32萬，可以參考這裡，最小坪數為27坪。

想享5期開價36.5萬，預計成交約在34-35萬，可以參考這裡，最小坪數為30坪。

精誠A+屋齡3年，平均成交價約33.38萬，近期成交價約30萬，最小坪數為28坪。

4.時代州廳規劃為28~48坪的中小坪數，這裡以附近五期、十二期及單元二、三，有相近坪數的個案來做比較。五期重劃區發展較久，生活機能方便，不過能開發的土地較為稀少，個案屋齡多為10年以上，且多以大坪數為主，新案開價約落在30萬左右。

十二期在規劃上街廓較為整齊，小環境氛圍佳，且鄰近逢甲商圈以及水湳經貿園區，在地利及話題上都有優勢，區域價格高於五期。

單元二、三低建蔽率、低密度、低容積的開發特性，使得綠帶面積相對高，不過單元二、三周圍鄰近單元四、五等重劃區，生活機能仍屬開發階段，整體區域價格高僅次於七期。

七期區內大多數個案坪數動則80坪至上百坪，相較之下時代州廳的坪數在七期來說較為稀有。時代州廳的價格雖然高於其他各區建案，不過建材都使用得不錯，且有位於南七期的地利，加上大棟距與景觀視野，以及鄰近五期的生活機能，以總價來說還是在七期佔有優勢。

單元二、三一帶實價

十二期一帶實價

五期一帶實價

時代州廳評價：

時代州廳規劃為中小坪數的精品小豪宅，獨特的官風建築融合垂直綠化、環形充電、錯層大陽台等多項環保觀念融入建築中，一樓設計較為少見的吧台咖啡廳。基地位置鄰近文心森林公園及南屯公園等大型綠地，所在區位的交通及生活機能都很發達，且捷運綠線在2020年即將通車，步行7分鐘即可達文心森林公園站；格局規劃上，需多加留意裝潢的安排，以免影響客廳採光；部分戶別的工作陽台較小，需留意使用空間是否足夠。七期建案以大坪數的個案居多，時代州廳在總價上佔有優勢，對注重生活品質的但沒有大坪數需求朋友來說，算是相對好入手。以上為時代州廳的簡單介紹，有在七期找中小坪數房子的朋友歡迎參考看看。