看屋筆記：台中市南屯區博克萊(個案+價格分析)

七期重劃區為台中最精華的區域之一，其中，南七期知名個案多以綠地旁的大棟距與景觀視野著稱，區域內有惠來、南屯、文心森林公園等大型綠地公園，周邊還有IKEA、五期發展成熟的生活機能，加上大新國小、惠文中、小學、大墩中、小學等明星學區，舒適生活與機能已成為南七期的環境優勢。南七期周邊多數為大坪數規劃，位於文心森林公園旁的博克萊主打2~3房的小坪數，總價門檻相對較低，在區域上相對稀有，加上捷運綠線預計2020年全線通車，走路到文心森林公園站只要7分鐘，更提升交通的便利性，因此吸引不少首購族群注意。讓我們來看看博克萊還有哪些特色吧。

建案特點：

1.公園旁小坪數規劃：基地位於大墩七街上，鄰近文心森林公園，相較於周邊五年內個案的雙橡園F1、華太松濤、名人硯等皆為80坪至上百坪的個案，博克萊是公園周邊難得的小坪數產品，有總價優勢。 

2.生活機能：走路約5分鐘可達IKEA、向上路商圈，開車約4分鐘可達家樂福，生活採買方便。建案周圍綠覆率高，走路2分鐘即可達文心森林公園、南屯公園，運動休閒都很方便。距離明星學區大墩學區約100公尺，走路2分鐘即可達，9年學區免接送。

3.交通優勢：博克萊鄰近銜接中、南區至台中工業區的五權西路，從建案開車約9分鐘可從五權西路二段直上1高不轉彎，車程約3分鐘可上74號快速道路；走路約7分鐘可達G10a文心森林公園站，交通機能完善。

4.公設豐富：博克萊旁邊即為千坪花園廣場，1樓迎賓大廳挑高7.8米，頂樓設有空中Lounge、無邊際泳池、SPA池，並規劃健身房、KTV室等多樣公設。

博克萊生活機能圖

博克萊1F平面圖

博克萊格局分析：

1.全案分為A、B2棟，標準層為20~34坪2~3房規劃。

2.A棟同一層9戶共用2部電梯，B棟同一層為10戶共用2部電梯，使用上較為不足。

3.藍色區塊為20~26坪2房規劃，整體格局規劃相似，A3、B8戶有規劃玄關空間，可放置鞋櫃；A1、B1、B3、B5戶雖然有規劃玄關，但空間較小，不足鞋櫃空間使用。除B11戶，廚房皆位於採光面上，較為特別的是廚房標配規劃為雙排設計，可當作中島或吧台使用，不過裝修時建議採開放式規劃，以免暗廳的疑慮。主臥皆放得下雙人床，A7、B2戶有較大的主臥空間，可規劃更衣室區域。部分戶別，如A3、B3、B5、B8戶的浴室有開窗，通風條件較佳。B11戶有獨立廚房空間，不過有暗廳問題，工作陽台須穿過次臥，好處是使用時較有隱私，但動線規劃較不方便。 

4.紅色區塊A5、A8戶為33~34坪3房規劃，皆為邊間2面採光。兩間格局相似，A5戶有玄關空間可做鞋櫃收納，主臥有規劃2面採光。主、客房皆位於採光面上，主浴規劃四件式衛浴，並都有對外窗。工作陽台的位置位於廚房前方，光線需穿過陽台、廚房才能到客廳，客廳光線會較差，工作陽台使用時較影響室內採光。

5.臨惠中路戶別面千坪花園公園及大墩國中，低樓層享綠地景觀，高樓層享永久棟距，視野較佳。臨大觀路19巷戶別面舊汽車旅館，高樓層視野較佳。建案其他面向周圍尚有空地，街廓有待觀察。B8戶為車道出入口，低樓層較受影響。

博克萊標準層平面圖

實價登錄分析：

南七期

博克萊開價約45萬，市調成交價約40萬左右，提供參考，坪數規劃為20~34坪。

1.單元二、三一帶實價

采揚晴空開價約34.5萬，採不二價銷售，可以參考這裡，最小坪數為18坪。

樹禾院屋齡1年，平均成交價約31.74萬，近期成交價約29~32萬，最小坪數為23坪。

精銳雲屋齡1年，平均成交價約36.76萬，近期成交價約35萬，最小坪數為37坪。

2.十二期一帶實價

北十二期

昇揚Inn12，屋齡4年，平均成交價約25.99萬，近期成交價約29~30萬，最小坪數為20坪。

南十二期

達麗大道市調總價約688萬，預計成交價約36萬左右，提供參考，最小坪數為19坪。

夢想特區平均成交價約28.95萬，近期成交價約28萬，最小坪數為18坪。

3.五期一帶實價

想享5期開價36.5萬，預計成交約在34-35萬，可以參考這裡，最小坪數為30坪。

精誠A+屋齡3年，平均成交價約33.38萬，近期成交價約30萬，最小坪數為28坪。

五權光河屋齡4年，平均成交價約27.52萬，近期成交價約29萬，最小坪數為37坪。

4.博克萊為七期難得的小坪數個案，這裡以附近五期、十二期及單元二、三，有30坪左右格局的建案來做比較。五期重劃區發展較久，能開發的土地較為稀少，個案屋齡多為10年以上，且多以大坪數為主，周邊街景多為透天住家，街景較不一，新案開價約落在30萬左右。

北十二期在規劃上街廓較為整齊，小環境氛圍佳；南十二期鄰近逢甲商圈與北七期，生活機能較好，整體而言鄰近逢甲商圈以及水湳經貿園區，在地利及話題上都有優勢，區域價格高於五期。

單元二、三低建蔽率、低密度、低容積的開發特性，使得綠帶面積相對高，不過單元二、三周圍鄰近單元四、五等重劃區，生活機能仍屬開發階段，但因鄰接七期，土地成本高，整體區域價格高，僅次於七期。

七期區內多為大坪數個案，使得小坪數的博克萊相對稀有。博克萊的價格雖然高於其他各區建案，不過有位於南七期的地利，加上大棟距與景觀視野，以及鄰近五期的生活機能，以七期的個案來說還是有總價的優勢。

南單元二一帶實價

十二期一帶實價

五期一帶實價

博克萊評價：

博克萊的基地位置鄰近文心森林公園及南屯公園等大型綠地，所在區位的交通及生活機能都很發達，且捷運綠線在2020年即將通車，步行7分鐘即可達文心森林公園站；格局規劃上，需留意裝潢的安排，以免影響採光。七期建案以大坪數的個案居多，博克萊為小坪數2~3房的首購型產品，在總價上佔有優勢。以上為博克萊的簡單介紹，有在七期找小坪數房子的朋友歡迎參考看看。