看屋筆記：台中市西屯區達麗大道(個案+價格分析)

台中十二期重劃區緊鄰逢甲商圈，水湳經貿園區，往西可達台中科學園區，往南銜接七期新市政中心，加上可快速銜接74快速道路、1高的交通優勢，各種地利加持而成為熱門區域。早期產品多為60坪以上的大坪數建案，而達麗大道為新推2~3房的小坪數預售案，總價門檻相對較低，因此吸引不少首購族的注意。讓我們來看看還有哪些特色吧。

建案特點：

1.交通便捷：距離公車站牌約400公尺(走路約5分鐘)，鄰近台灣大道，行駛1分鐘即上74快速道路、約3分鐘可上國道1，交通便利。

2.生活機能佳：距離逢甲商圈約270公尺，步行約4分鐘可達，開車約4分鐘可達西屯市場。距離上安國小約400公尺(走路約5分鐘)，至善國中約650公尺(走路約9分鐘)，上下學接送方便。走路約4分鐘可到西大墩公園(距離約290公尺)，滿足休閒需求。

3.公設豐富：社區規劃目前較數位化的雲管家系統，可與家中監視器、社區對講機進行遠端溝通遙控；另有雨水回收系統、公共區感應燈具..等節能規劃；公設則包含運動BAR、無邊際露天泳池...等公設。

達麗大道格局分析：

1.全區為獨棟設計，標準層為19~36坪2~3房規劃。

2.同一層為9戶共用3部電梯。

達麗大道1F平面圖

3.紅色區塊為2房19~24坪規劃，A1、A10、A5、A7戶為19坪的小二房，格局相似為單面採光，在總價上會較有優勢。格局方正、梁柱外推，室內空間無柱好規劃，無走道空間坪效高。主、次臥皆在採光面上，使用上會有暗廳的疑慮。工作陽台規劃在主臥前，好處是較有隱私，但使用時較影響主臥採光，且動線上須穿過主臥，使用較為不便。A1、A10的次臥鄰近電梯會較為嘈雜，較影響睡眠品質。A6戶多了5坪，標榜2+1房，但受限廚房及廁所位置，客廳沒有安定面，動線較難規劃，較影響坪效。

4.黃色區塊為小3房33~36坪規劃，皆為邊間2面採光，格局方正，35坪做3房2衛坪效高，3房皆有雙人床空間。廚房規劃兩種形式，一種為L字型(如A2、A9戶別)，多了中島當吧台、餐桌使用。另一種為U字型(如A3、A8戶別)，延伸出玄關空間。不過因位置規劃在入門側邊，與工作陽台不連接，使用工作陽台時需穿過客廳，使用上較為不便。陽台深度的規劃較淺（放不下洗衣機或放不下大洗衣機），因此洗衣機為本案標配，放在廚房中。A2、A9雙陽台。全區塊格局相似，A3、A8戶別少隔了一堵牆，有彈性空間可做規劃。

5.本案各戶格局相似，除了A6戶外，其餘的廚房位置規劃在入門側邊，廚房的通風會稍微差些。開門即為客廳，沒有規劃獨立的玄關空間較為可惜。空調室外機集中在次臥窗台下，運作時對次臥多少會產生些許影響。面環中路二段戶別，低樓層有中庭花園景觀，不過面交流道，可能會有噪音及灰塵的影響。面青海南街戶別會較為安靜，不過周圍尚有空地，街廓還有待觀察。有規劃獨立車道設計，車輛出入不影響住戶。

達麗大道標準層平面圖

實價登錄分析：

1.北十二期一帶實價

惠宇里仁屋齡2年，平均成交價約32.54萬，近期成交價約33萬。

帝璟臻和屋齡3年，平均成交價約29.87萬，近期成交價約31萬。

大成梧同屋齡3年，平均成交價約25.79萬，近期成交價約30萬。

2.南十二期一帶實價

達麗大道市調總價約688萬，預計成交價約36萬左右，提供參考。

夢想特區平均成交價約28.95萬，近期成交價約28萬。

大城雲杉屋齡2年，平均成交價約30.08萬，近期成交價約31萬。

3.逢甲商圈外圍，近台灣大道一帶實價

勝美MY逢甲屋齡3年，平均成交價約28.4萬，近期成交價約30萬。

立彩璞悅屋齡3年，平均成交價約27.89萬，近期成交價約29萬。

喬立雍容屋齡4年，平均成交價約25.84萬，近期成交價約28萬。

4.十二期重劃區開發初期，因獎勵容積開發，多為大坪數建案。北十二期南面鄰近逢甲商圈，北面銜接水湳經貿園區，在規劃上街廓較為整齊，小環境氛圍佳，區域房價較高。南十二期鄰近逢甲商圈與北七期，生活機能較佳，不過規劃上屬於商業區，且開發密度較高，區域房價會略低於北十二期。逢甲商圈區域內有大學、夜市等人潮、錢潮，地利上有臨近水湳園區的優勢，不過區域內多為20年以上的舊建案，新建案多位於外圍幾近台灣大道一帶，新建案的價格與南十二期價差不大。達麗大道與同區域的大城雲杉及夢想特區相比價格較高，不過因為坪數規劃較小，在總價上會較有優勢。

北12期一帶實價

南12期一帶實價

逢甲商圈外圍，近台灣大道一帶實價

達麗大道評價：

南十二期在地段上有著相當的優勢，交通上鄰近國道1號與74快速道路，生活機能上與逢甲商圈與北七期相接，加上水湳經貿園區的開發，多了不少話題性。達麗大道的公設規劃了運動BAR、無邊際露天泳池，符合年輕族群的需求。社區用水設立了反洗過濾系統、雨水回收系統等兼具實用及節能的設計，以及目前較為數位的雲管家系統，結合科技可做遠端溝通遙控，兼具安全與便利性。早期因高容積獎勵，十二期以大坪數的個案居多。達麗大道規劃上為2~3房的小坪數，以地段及總價來考量算是有相對的優勢。想在12期找小坪數個案的可以參考看看達麗大道的規劃。