看屋筆記：台中市西屯區仁山洺悅(個案+價格分析)

水湳經貿園區占地254公頃 ，是台中市區最大的一塊未開發區，地塊完整、占地遼闊、鄰近市中心...等優勢，讓它成為未來台中市區最重點發展的區域之一，匯集了經貿、轉運、創新研發、商業、文教、生態住宅等規劃，隨著公共建設的開發，更被稱之為「下一個七期」、「台中的下一個二十年」。仁山洺悅位於水湳經貿園區旁，出門即可達水湳市場，生活機能成熟。讓我們來看看換屋型個案仁山洺悅還有哪些特色吧。

建案特點：

1.交通優勢：距離捷運 G7站約550公尺，走路約7分鐘可達。出社區即有公車站（約1分鐘內）。車程約10分鐘可上74快速道路、國道一，交通便利。

2.地利及生活機能：仁山洺悅前的大鵬路為串聯水湳經貿園區、逢甲商圈的主要民生動線，距離水湳經貿園區約350公尺，步行約5分鐘可達。出社區即為水湳市場、大鵬路商圈，周邊商家林立，生活機能完善。車程約10分鐘可達逢甲夜市。距離學區內的仁愛國小約400公尺，走路約6分鐘可達，上下學接送方便。

3.通風採光佳：採工字型規劃，戶戶皆有３面採光，衛浴、房間皆全開窗，通風採光條件佳。

仁山洺悅1F平面圖

仁山洺悅格局分析：

1.全案分為2棟，標準層為3~4房48~56坪規劃，

2.同一層4戶共用2部電梯。

3.綠色區塊G戶、H戶為大3房48~52坪規劃，3房間皆有雙人床空間，主臥的浴室前房有獨立空間可放衣櫃。客廳面中清路舊大樓，樓下即為水湳市場，視野及人潮車流的噪音會對環境有些許影響。全社區整體規劃格局相似，以總價來說H戶48坪3房較有優勢。

4.紅色區塊C戶、D戶為3+1房52~54坪的規劃，3間房皆有雙人床空間，且有+1的空間可做彈性規劃。皆面向社區內側，戶別棟距較近，視野較受影響，不過相對於面馬路的戶別會安靜一些。

5.藍色區塊為4房56坪規劃，4房皆有雙人床空間，比較特別的是，主臥空間設計較為寬敞，可規劃出獨立的更衣空間。不過因房間配置的動線使得走廊空間較多，會較為影響坪效。A戶、B戶面大鵬路，商圈的車潮及人流可能較為嘈雜。A戶為車道出入口，低樓層較受影響。

6.全社區整體規劃格局相似，戶戶皆有前後陽台，為邊間3面採光。格局偏狹長型，主臥及客廳皆在採光面上，客廳有4.4米面寬，使室內有更多的採光。全社區主、客房及浴室皆有對外窗，採光及通風的條件良好。有獨立的客、餐廳區域設計，不過開門即為客廳，沒有規劃獨立的玄關空間較為可惜。以3~4房來說，廚房空間並不大，以及所有空調室外機集中在小次臥窗台下，運作時對小次臥多少會產生影響。B戶、D戶低樓層工作陽台面教會建築，採光及通風可能較受影響。

仁山洺悅標準層平面圖

實價登錄分析：

1.中清路以東一帶實價

國聚之艷屋齡2年，平均成交價約27.58萬，近期成交價約27萬。

和聚原砌屋齡2年，平均成交價約25.56萬，近期成交價約26萬。

森MOMA屋齡2年，平均成交價約28.88萬，近期成交價約27~28萬。

2.水湳市場一帶實價

仁山洺悅目前開價約35萬，市調成交價約29~30萬，提供參考。

亞哥墨上青屋齡1年，平均成交價約27.4萬，近期成交價約26~27萬。

寓上里安屋齡4年，平均成交價約22.32萬，近期成交價約30萬。

3.逢甲商圈、北12期一帶實價

元城西華苑屋齡2年，平均成交價約32.28萬，近期成交價約30萬。

帝璟臻和屋齡3年，平均成交價約29.87萬，近期成交價約31萬。

大成梧同屋齡3年，平均成交價約25.79萬，近期成交價約30萬。

勝美MY逢甲屋齡3年，平均成交價約28.4萬，近期成交價約30萬。

4.隨著水湳經貿園區的重大建設陸續開展，包括綠美圖、會展中心、智慧營運中心等，帶動了整個周邊的區域房市看漲。位於園區東側的中清路以東原為舊眷村區，市容較為老舊，整體區域價格房價相對較低。水湳市場周邊有方便的生活機能，加上步行5分鐘即可達經貿園區的地利性，區域價格會高於舊眷村區。園區以西的逢甲商圈、北12期一帶有大學、夜市人潮、錢潮加持，交通上鄰近74快速道路，整體區域價格會最高。仁山洺悅與同區域的亞哥墨上青及寓上里安相比價差不大，不過因大坪數的規劃，在總價上會較高於區域新建案的行情。

中清路以東一帶實價

水湳市場一帶實價

逢甲商圈、北12期一帶實價

仁山洺悅評價：

水湳經貿園區被視為台中最後一塊寶地，市政府規劃以「智慧、低碳、創新」為開發的願景目標，包括智慧營運中心、台中綠美圖、水湳轉運中心等重大規劃，建設齊全度高。仁山洺悅位於串聯水湳經貿園區、逢甲商圈的大鵬路上，除了交通、地利上的優勢，鄰近的水湳市場也是台中規模最大、歷史最悠久的傳統市場之一，生活機能十分便利，不過人流及車潮使得小區域環境會相對嘈雜。該區域因發展較早，市容較為老舊，多數為小坪數的個案。仁山洺悅高達19樓，且主力規劃為56坪4房的大坪數，算是相對顯眼的地標建築，較適合有換屋預算的朋友。另外社區周圍有派出所及教會，介意的朋友需稍加留意。以上為仁山洺悅的簡單介紹，有在水湳周邊尋找大坪數個案的可以參考看看。