看屋筆記：桃園市楊梅區鴻築里昂(個案+價格分析)

桃園楊梅區以火車站南側到國道一號楊梅交流道一帶的前站地區最為繁華，本區因為開發時間早，可用完整建地較有限，推案量一直不大。近幾年在楊明國小附近金山街周邊才陸續有新案推出，這次要介紹的就是位於此區的鴻築里昂。

建案特點：

1. 楊梅市區生活機能：本區主要依靠開車，車程約5分鐘可到楊梅火車站周邊商圈、約3分鐘可上國道一號楊梅交流道，交通和生活機能尚可。

2. 近校園及公園，環境單純：正面楊明國小，部分戶別有永久棟距；步行約2分鐘可到2000坪楊明公園。

鴻築里昂格局分析：

1. 分為A、B、C、D、E棟，標準層2~3房26~44坪規劃。

2. A、B、D、E棟為一層4戶共用2部電梯，C棟一層2戶共用1部電梯，使用上算是充足。

3. 黃色區塊為2房26~28坪規劃，以E3(26坪)較佳，雙面採光、衛浴有開窗，採光和通風都會不錯，以2房來說較為難得，且因戶面楊明國小，有永久棟距，坪數較小也有總價優勢。A2(26坪)、B2、B3、D2、D3(27坪)因面對鄰近大樓，視野會受影響，不過由於基地有規劃臨路退縮，棟距並不會太有壓迫感。B5、D1(28坪)面中庭花園，低樓層景觀較佳。

4. 粉色區塊為2+1房31坪規劃，格局相似，皆為三面採光，有獨立玄關、前後陽台、衛浴對外窗，採光通風佳，+1空間因為較小，做書房、和室較為適合。

5. 藍色區塊為3房37/38坪規劃，以E5(37坪)較佳，雙面採光，有獨立玄關、前後陽台，戶面楊明國小，有永久棟距視野。A3、A5、E1、E2(38坪)是雙面採光、前後陽台規劃，戶面中庭花園，低樓層會有不錯的景觀。

6. 綠色區塊為3+1房44坪規劃，格局相似，都是雙面採光，有獨立玄關、前後陽台、客餐廳分離設計，主臥有獨立更衣空間且三間臥室都放得下雙人床，有+1空間，機能性較好，在格局上無太大瑕疵。

鴻築里昂標準層平面圖

實價登錄分析：

1. 楊梅金山街附近個案：

鴻築里昂目前開價17萬，預計成交價約14萬左右，可參考這裡。

X計劃NO3世紀城屋齡1年，平均成交價13.45萬，近期成交價約12~15萬。

藏疆屋齡2年，平均成交價13.94萬，近期成交價約14萬左右。

2. 楊梅火車站附近個案：

站前京華屋齡2年，平均成交價21.06萬，近期成交約20萬左右。

曜城市屋齡2年，平均成交價23.47萬，近期成交價約21萬左右。

3. 楊梅火車站附近由於開發較早，生活機能比金山街附近好很多，兩區的整體價格也是楊梅火車站附近較高。鴻築里昂的價格與同區域的X計劃NO3世紀城、藏疆相比差不多，符合區域行情。

楊梅金山街附近個案

楊梅火車站附近個案

鴻築里昂評價：

金山街一帶是楊梅區較新規劃的區域，在整體造鎮規劃下，街廓整齊，居住環境相對舒適，且與舊市區的距離並不算太遠。鴻築里昂在格局上沒有太大的瑕疵，價格符合區域行情，比楊梅火車站附近的個案便宜許多，如果是在楊梅一帶找房或以車代步的族群，可以參考看看。