看屋筆記：台中市烏日區聚悅方庭(個案+價格分析)

交通便利是烏日區最大的優勢，台鐵、高鐵、捷運、快速道路、高速公路匯聚，再加上烏日副都心的規劃政策，本區一直是受關注的房市熱區。相較於高鐵重劃區，烏日舊市發展較早，現有烏日火車站及未來綠捷G14、G15、G16站，交通便捷，生活機能成熟；本區備受關注的大型複合式商場ATT 4 FUN預計在今年動工，而今天要帶大家來看的個案聚悅方庭，就位於ATT 4 FUN的正對面，讓我們來看看首購型個案聚悅方庭有哪些特色吧。

建案特點：

1.交通便捷：距離G16站約800公尺(走路約8分鐘)，距離公車站約140公尺(走路約2分鐘)。開車約4分鐘可達烏日高鐵站，車程約4分鐘可上台74線。

2.生活機能成熟：聚悅方庭位於烏日商圈內，社區對面即ATT 4 FUN(走路1分鐘內)；車程約3分鐘可達明道商圈，商圈內店家林立。距離烏日區自治公園約250公尺(走路約3分鐘)。距離烏日國小約650公尺(走路約9分鐘)，距離烏日國中約700公尺(走路約9分鐘)。

3.通風採光佳：採用L型及ㄇ字型規劃，戶戶皆有2~3面採光，衛浴、房間均開窗，通風採光條件佳。

4.社區單純：均值三房、純住宅規劃。

聚悅方庭生活機能圖

聚悅方庭格局分析：

1.全案分為三棟，標準層為3房37~39坪規劃。

2.同一層3戶共用2部電梯。

3.藍色區塊為3房37~39坪規劃。

(1)面環河北路戶別:

皆為開放式廚房設計，客、餐廳分離，主、客浴皆有開窗。E戶、H戶格局相似，皆為37坪邊間2面採光。E戶工作陽台在建築內側，日照、通風會較受影響。因ㄇ字型設計，F戶、G戶非邊間但有前後2面採光，兩間格局相似，皆有獨立玄關可放鞋櫃。B戶、C戶坪數稍微大些，格局方正，不過可視距離內有高壓電塔及焚化爐煙囪，與其他戶型相比距離較近，對此有顧慮者，建議選擇其他戶別。以面環河北路戶別來說，視野正對ATT 4 FUN的景緻，不過因臨馬路，車潮及人流可能會對周邊環境產生些許影響。

(2)社區後側戶別:

A戶、D戶38坪、I戶37坪格局相似，皆為邊間3面採光，開放式廚房設計，客、餐廳分離，主、客浴皆有開窗；A戶大門臨餐桌位置，動線規劃較佳，D戶、I戶開門即客廳，會較為壓縮客廳空間。A戶面日光路舊大樓，D戶與I戶面建築內側，視野較差，不過臨舊透天建築，相對臨馬路戶別會較為安靜。

4.Ｈ戶為車道出入口，A戶1樓為機車停車場，低樓層較有影響。

聚悅方庭1F平面圖

聚悅方庭標準層平面圖

實價登錄分析：

1.烏日商圈一帶

聚悅方庭目前開價約27~28萬，市調成交價格約22~25萬，提供參考。

映見築屋齡2年,平均成交價約21.42萬，近期成交價約21萬。

登陽森濤屋齡3年，平均成交價約17.78萬，近期成交價約20~21萬。

2.明道商圈一帶

允將禮湛屋齡3年，平均成交價約19.89萬，近期成交價約19~20萬。

夢想城屋齡5年，平均成交價約14.95萬，近期成交價約18~19萬。

3.楓樹商圈一帶

春上楓樹屋齡3年,平均成交價約25.23萬，近期成交價約26萬。

精銳旅建築屋齡3年，平均成交價約26.28萬，近期成交價約24萬。

4.楓樹商圈緊鄰烏日商圈及十三期重劃，西側為高鐵特區的核心商業區，有著南屯及烏日雙區的優勢，區域價格為三區最高。烏日商圈與明道商圈都在捷運綠線上，交通及生活機能都很方便，不過烏日商圈一帶近期有ATT 4 FUN的話題，地利上也較近三鐵共構站，區域價格會略高於明道商圈。聚悅方庭與同區的映見築及登陽森濤價差不大，符合區域新建案的行情。

烏日商圈一帶實價

明道商圈一帶實價

楓樹商圈一帶

聚悅方庭評價：

聚悅方庭為零店面均值三房的純住宅，基地環境住宅氛圍濃厚，周圍公園綠地多，又鄰近捷運G16站，不論交通或生活機能都很方便。未來ATT 4 FUN蓋好之後，聚悅方庭的住戶又多了一個走路就能到的大型育樂購物中心，但人流、車潮可能會對周邊環境及交通產生些許影響。ATT後方，視野可及範圍內有電塔及焚化爐煙囪，需稍加留意。以上是本案的簡單介紹，有在烏日找房子的朋友可以參考看看。