看屋筆記：台北市大同區吉美樂河(個案+價格分析)

吉美樂河位於台北市開發較早的大同區，臨近大橋頭捷運站，為知名建商吉美建設推出的小坪數都更案。讓我們來看看吉美樂河有哪些特色。

建案特點：

1.交通便捷：距離大橋頭捷運站約600公尺（走路約8分鐘），距離公車站約100公尺（走路約1分鐘)。

2.生活機能與學區：吉美樂河位於延三商圈內，距離延三夜市100公尺(走路約1分鐘)，距離延坪河濱步道約400公尺(走路約5分鐘)，距離大稻埕商圈約500公尺(走路約7分鐘)，距離延平國小約200公尺(走路約3分鐘)，上下課接送方便。

吉美樂河格局分析：

1.全區為獨棟建築，標準層為24坪~45坪1+1~3房規劃。

2.同一層9戶共用3部電梯。

3.綠色區塊A2戶為1+1房24坪規劃，單面採光。24坪為一般2房的坪數，做1+1房坪效會較低，且隔成2房會有暗房問題，與其他24坪產品相比會較有抗性。低樓層面舊公寓，視野較差，中高樓層視野較佳。

4.藍色區塊A9戶為2房24坪規劃，2面採光，室內無柱空間好規劃，主、次臥皆有雙人床空間。面A8戶棟距較近，視野較差。

5.粉紅色區塊為3房33~42坪規劃，以空間來說A6戶3房42坪規劃會較佳，邊間2面採光，有獨立玄關空間；三間房皆有雙人床空間，走廊空間較多較為浪費。客廳及三間房皆在景觀面上，低樓層面舊公寓，視野較差，6F以上面基隆河有河岸景觀。以總價來說A4戶、A5戶小3房34坪較有優勢，2面採光，格局方正，三間房皆有雙人床空間，不過主、客浴皆無對外窗較為可惜。低樓層面舊公寓，視野較差，6F以上面基隆河有河岸景觀。A5戶為車道出入口，低樓層較有影響。

6.黃色區塊A1戶為大2+1房45坪規劃，邊間3面採光。45坪為一般3房的坪數，A1戶適合有大2房空間需求的人。有獨立玄關，室內無柱空間好規劃；主、次臥皆有雙人床空間，主臥有特別合併另一個房間，可規劃獨立更衣室。有+1空間可做書房或餐廳規劃。低樓層面舊公寓，視野較差，中高樓層視野較佳。

吉美樂河1F平面圖

吉美樂河標準層平面圖

實價登錄分析：

1.捷運大橋頭站一帶個案：

吉美樂河目前開價約67.5萬，預計成交價約62萬。

忠泰同目前開價約86.5萬，預計成交價約75萬，可以參考這邊。

菁選集屋齡2年，平均成交約67.51萬，近期成交約65萬。

2.圓環商圈一帶個案：

長安雋目前開價約91萬，預計成交價約75萬上下，可以參考這裡。

京天水屋齡1年，平均成交約69.33萬，近期成交約65~67萬。

常殷品天廈屋齡3年，平均成交價約70.57萬，近期成交價約62萬。

3.捷運大橋頭站一帶及圓環商圈一帶生活機能都很方便，整體區域價格相差不大。吉美樂河與同區域的菁選集價格相差不大，會比忠泰同來得低，吉美樂河的價格符合區域新建案行情。

大橋頭捷運站一帶實價

圓環商圈一帶實價

吉美樂河評價：

吉美樂河位於延三商圈的巷弄內，有吉美品牌的優勢，加上臨近大橋頭捷運站，交通生活機能都方便。不過基地旁有小宮廟，有廟會活動時會較有影響，需要特別注意。附近多為舊公寓，小環境會較為擁擠。有在大同區找房子的可以來看看吉美樂河的規劃。