看屋筆記: 基隆星河繪(個案+價格分析)

看屋筆記: 基隆星河繪(個案+價格分析)

星河繪

房屋開價
29萬/坪
公設比
31.0%
車位開價
坡道平面 / 100 萬
坪數資料
19 / 31 / 32 / 40 / 42

基本資料

  • 地址: 調和街296號
  • 總戶數:259戶
  • 屋齡:1年
  • 總樓高:14
  • 公設比:31.0%~33.0%
  • 管理費:70元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:248
  • 基地面積:2297坪
  • 土地使用分區:住宅區
  • 建案規劃:住宅,套房
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:昱冠建設,鴻翊國際
  • 營造公司:文亮營造
  • 建築設計:龔文信
  • 坪數資料:
    1房 19坪
    2房 31/32坪
    3房 40/42坪

基隆海科館附近區域少有新建案,這次要介紹的是位在該區域山坡上的景觀宅星河繪。現在就來了解它有什麼特色吧。

 

星河繪外觀圖

 

建案特點:

 

1. 景觀住宅: 位於深澳坑山坡上,往北眺望基隆嶼,往東看九份,西邊及南邊則為山景,整體景觀佳、視野無限。

 

2. 交通便利: 距離台62線快速道路約950公尺(開車約2分鐘)。

 

建案平面解析:

 

1. 全區分為A、B、C 三棟,標準層為1~3+1房19~53坪規劃。

 

2. A棟一層8戶共用兩部電梯,B棟一層6戶共用兩部電梯,C棟一層5戶共用兩部電梯,使用上較不足夠。

 

3. 橘色區塊為套房19坪規劃,單面採光,面向可看山景或海景。

 

4. 綠色區塊為大2房32坪規劃,皆為邊間雙面採光,有獨立玄關且能放置鞋櫃,衛浴有對外開窗通風良好,主臥有獨立更衣室,除了B6戶及C6戶棟距較近視野較差,其他戶別面向山景或九份,景觀佳。

 

5. 藍色區塊為3房41~43坪規劃,皆為邊間雙面採光,(C3戶及B4戶有獨立玄關並可放置鞋櫃),有獨立的客廳及餐廳空間,工作陽台太小使用上較不方便。面海景視野佳。

 

6. 紅色區塊為3+1房53坪規劃,邊間雙面採光,獨立玄關有空間擺放鞋櫃,有加一空間機能性較佳,主客浴皆有開窗,主臥有獨立更衣室,面山景視野佳。工作陽台略小較不實用。

 

7. 地下二樓為一貫道佛堂,為了安全考量電梯管制無法通往B2較為不便。

 

標準層平面圖

標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 海科館周圍建案比較:

星河繪目前開價29萬/坪,預計成交價為22~24萬。

碧 砂山水屋齡22年,平均成交價約7.94萬。

水美屋齡20年,平均成交價約10.09萬,近期成交價約11~14萬。

八斗金鑽屋齡23年,平均成交價約9.36萬,近期成交價約10萬。

 

2.從以上的數據來看,星河繪似乎價格高出許多,但海科館周圍幾乎沒有新案,比較的對象為20年以上的中古屋, 加上星河繪景觀條件較佳,且鎖定的是比較有特殊性的宗教族群,因此價格上是否划算,則依不同的客戶而定。

 

海科館周邊建案

星河繪周邊建案

 

評價:

星河繪坐落在山坡上,四周空曠無遮蔽物在景觀上佔有優勢,離台62線近交通方便。社區內有宗教設施且有許多宗教色彩的住戶,不排斥宗教以及有景觀宅需求的族群可以參考看看。

更新時間 2019/02/26
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