2019年房市預測

在2018年的年初分析中，我們發現整體的風向已經改變，不若2017年悲觀，想買房的客戶，2018可以認真看房，是一個不錯的進場點。成交量的增加、政策環境相對友善、不會升息等三大原因，也都算是符合2018年的狀況。去年的分析可以參考可這裡 http://bit.ly/2TRueGm

那2019年的狀況呢？依照往例，在過完新年後，我們持續追蹤有發布對新的一年房市預測的單位，看看各家機構的多空看法，然後在文章的最後，也會提出我們的觀點。這次的分析，會再加入樂居自己資料庫的數據，讓大家參考。

■業者部分

永慶房屋   偏空

主要論點：新屋供給爆量，預期房價「盤整緩跌」格局不變，預期2019年房市「價盤整、量持平或小幅上升」格局。

原文請參考➡ http://bit.ly/2BjrPNr  、http://bit.ly/2C2oBy5

信義房屋   偏多 

主要論點：政府政策偏向不打房，交易量持續回溫、建商買地積極、買氣續回溫，沒有一定要買房或賣房的壓力，預計跟2018年差不多。

原文請參考➡ http://bit.ly/2C0Rrir

台灣房屋(張旭嵐)   偏多

主要論點：歷經近三年調整，價格已貼近需求，整體房價已接近築底，自住買氣回溫，2019在持平中回穩。

原文請參考➡️ http://bit.ly/2TJfLfl

世邦魏理仕(朱幸兒)   偏多

主要論點：自用型需求熱度持續看漲，投資型需求相對有限。商業及工業不動產租金持續上漲，長期租金收益率將小幅攀升。

原文請參考➡️ http://bit.ly/2BgpHpy

■協會/媒體

不動產仲介公會全聯會   偏多

主要論點：預期2019年房市將會有三低一高的趨勢，三低包括低利率、低自備、低總價，一高是『高CP值』。預估2019年全台推案量將有機會挑戰1兆元。

原文請參考➡ http://bit.ly/2TLLIng

今周刊   中性

主要論點：中美貿易戰，整體經濟展望不佳，房地產整體會量縮；價格上不同的產品差異很大。豪宅不佳，一般住宅不會明顯下降，商辦回溫。

原文請參考➡ http://bit.ly/2TLzURW    、   http://bit.ly/2TJjcTh

CCIM不動產投資協會   中性

主要論點：土地市場、辦公室市場、工業不動產、危老建築的都更，會是2019年的投資亮點。

原文請參考➡️ http://bit.ly/2TKVw0W

■研究單位

台灣經濟研究院   偏空

主要論點：中美貿易戰影響，主要經濟體經濟表現不佳，2019年房市能見度較好的為「商用不動產」，「住宅」仍屬於盤整修正階段，供給量大，壓力未減。

原文請參考➡ http://bit.ly/2THNpCc  、 http://bit.ly/2TJjcTh

中央大學台灣經濟發展研究中心   偏空

主要論點：購買耐久財信心指數，指標仍低於100的多空分界。

原文請參考➡ http://bit.ly/2TLvfzx

■房市名人

顏炳立   中性

主要論點：交易量沒有過30萬棟都不算轉多。2019年頂多27、28萬棟，預計要再盤整四年。屋主算認虧保命年，但自住買方可以看房了！2019有利自住，不利於投資。

原文請參考➡ https://goo.gl/r8Kxso

倪子仁   偏空

主要論點：銷售上仍是個案表現。買賣方的價格對抗戰會持續，移轉棟數可能會下降。整體應保守面對後市。

原文請參考➡ http://bit.ly/2TFisi5

宅男阿北   偏空

主要論點：2019年房市，南部地區會優於北部，台南基本面佳，高雄本夢比全台最高，桃園可以留意青埔龜山蘆竹大園。因為選舉的原因，越接近年底市況會越差。

各機構與專家們看多的理由，大概有三點
1.低利率持續，無新的打房政策
2.建商2018購地金額與開工數為近年新高
3.企業返台布局，商用不動產市場旺

看空的理由也可以整理成三點
1.中美貿易戰，經濟展望不佳
2.新推案+餘屋，賣壓量大
3.總統大選影響

對於2019年的房市，看多和看空的專家和機構，數量上大致是各半，但比較值得注意的是：
2018年看得很空的顏炳立，今年的講法上，已經轉向，認為自住的買方可以看房了，其他的則與2018年的差異不大。

我們自己的看法，2019年與2018年整體的市場氛圍不會差異很大，一樣是有利於買方，可以持續看房，是一個不錯的進場點。

2018年已經算是底部，比較偏剛性需求住宅的部分，房價再下修的機率不高，但是大坪數豪宅的部分，還是比較有困難的。

原因的部分，可以從下面三個關鍵數據來做研判：

1.成交移轉棟數連兩年回升

自2016之後，2017、2018年的成交量已經連續兩年提升，代表有越來越多的買方願意進場。

2.2018年上漲社區數超過下跌社區數

我們從樂居的社區資料庫中，每區挑選了交易戶數最多的100個社區(代表交易量穩定)，作為觀察指標，觀察這些社區每年的交易，價格是比前一年上升還是下降。因為這樣的樣本是比較固定的，誤差也比較小，不會有官版的房價指數失真問題(文章請參考這裡)。

這個數據在解讀上，可以看出當年度，大部分的社區是比前一年上漲還是下跌，當上漲的社區數遠超過下跌社區數時，代表市場是持續的走揚，反之則是下跌。2018年各區交易量最大的社區中，房價與前一年相比，是2015年以來，首度上漲社區的數量多過下跌社區的數量，房價止跌的訊號出現

2013年的市況，與前一年相比，大部分的社區都是上漲

2014年，房屋價格的上漲依然持續，大部分的社區相較前一年都呈現上漲趨勢。

2015年房市開始反轉，與前一年相比，雙北和桃園下跌社區的數量超過上漲社區的數量

2016年跌勢持續擴大，大部分的社區屬於下跌狀況。雙北和桃園狀況慘烈。

2017年與前一年相比還是維持跌勢，但是已經緩和，上漲和下跌社區數量已開始接近。

2018年與前一年相比，交易量最大的社區之中，上漲的社區數量，已超過下跌社區的數量，房價有機會築底。

3.建築開工數連兩年成長

在房地產景氣不好的時候，許多建案即使拿到建照，也會盡量申請展延，避免資金投入過多，因為建案一旦開工，就會有銷售和資金上的壓力。因此建案開工數和建商購地金額，某種程度反應出建商對後市的看法。2016年之後，2017和2018年已經連續兩年成長。

最後，要補充的是，這些數據都是從2018年的數據來預測2019年的房市，如果沒有新的經濟或政策上的大幅變動，應該會按照預測的方向走，但是不是有不在預期內的重大事件而影響房價，則可以持續的觀察。

以上分享到這邊。