看屋筆記：台北市大同區城市莊園(個案+價格分析)

城市莊園是台北少見的千坪基地大型都更案，位置近捷運大橋頭站，加上個案有請SGS來做建物生產履歷認證，對整體的施工品質更加有保障，這次就來看看城市莊園有哪些特色。

建案特點：

1. 近捷運大橋頭站：離捷運大橋頭站約300公尺（走路約4分鐘），德鄰公園正對面（走路1分內），雙蓮國小約300公尺（走路約4分鐘），民權國中約350公尺（走路約5分鐘），上下課方便。周邊店家林立，生活機能成熟，家樂福約450公尺（走路約6分鐘）。

2. SGS建物生產履歷認證：興建過程中，SGS會派員至工地監工，所有項目需符合SGS檢驗標準，施工未能達到應有的標準，必須重新施作，完工後才能取得建物生產履歷，對施工品質更加有保障。

3. 黃金級綠建築標章：整體為綠建築規劃，取得黃金級綠建築標章，另外停車場部分，有特別預留電動車充電系統的線路。

城市莊園格局分析：

1. 全區分A、Ｂ、Ｃ三棟，為1+1~3+1房18~56坪規劃。

2. Ａ、B棟同一層6戶2部電梯，使用上稍不足，C棟同一層3戶2部電梯，使用上沒有問題。

3. 黃色區塊為1+1房18坪規劃，皆為單面採光，格局相似，獨立公私的領域空間，不會像套房一樣，客廳深度夠，可以規劃出＋1空間，機能性較佳，Ａ5戶面中庭花園，低樓層視野較佳。

4. 綠色區塊為2房24坪規劃，皆為單面採光，格局相似，室內無柱，空間好規劃，主臥房的採光由工作陽台進入，會較差一些，Ｂ5戶面中庭花園，低樓層視野較佳。

5. 紅色區塊為2+1房33坪，皆為邊間三面採光，格局相似，獨立玄關規劃，有鞋櫃空間，客廳可另在規劃+1空間，不過會影響到客廳的空間，主、客浴皆有開窗，不過主衛浴為半套規劃，無法作為洗澡使用，Ｂ6戶面中庭花園，低樓層視野較佳。

6. 橘色區塊為3房40~46坪規劃，Ａ6戶40坪規劃，邊間三面採光，格局方正，獨立玄關規劃，有鞋櫃空間，主、客浴皆有開窗，面中庭花園，低樓層視野較佳。空間上會以Ｃ3戶46坪較為舒適，主臥有獨立的衣櫥空間，不過為車道出入口，低樓層會有影響。

7. 藍色區塊為3+1房56坪規劃，皆為邊間三面採光，格局相似，皆為邊間三面採光，玄關有鞋櫃空間，有多的＋1空間可以規劃，機能性佳，主臥有獨立衣櫥空間，主、客浴皆有開窗。

8 面紅線的戶別，低樓層會看到舊公寓，視野較為不佳，中高樓層以上，視野會比較好一點。

城市莊園標準層平面圖

實價登錄分析：

1. 捷運大橋頭站區域個案：

城市莊園目前開價約88萬，預計成交價約75萬，可以參考這邊。

忠泰同目前開價約86.5萬，預計成交價約75萬，可以參考這邊。

菁選集屋齡2年，平均成交約67.61萬，近期成交約65~68萬。

2. 圓環商圈區域個案：

長安雋目前開價約91萬，預計成交價約75萬上下，可以參考這裡。

三豐問鼎匯目前開價約84萬，預計成交價約75萬上下，可以參考這裡。

京天水屋齡2年，平均成交約69.33萬，近期成交約65~67萬。

3. 捷運大橋頭站與圓環商圈生活機能都很成熟，整體價位相差不大，城市莊園與同樣捷運大橋頭站的區域個案相比，與忠泰同相差不大，會比菁選集價格高，城市莊園的價格符合區域的新個案行情。

捷運大橋頭站區域：

圓環商圈:

城市莊園評價：

城市莊園近捷運大橋頭站，附近商圈店家多，生活機能相當成熟，基地在巷弄內，周圍都是老舊公寓，小環境會顯的較為擁擠，但是相對的也沒有車輛的噪音，睡眠品質會較好，加上個案旁鄰公園，有在找捷運公園宅的可以來參考看看城市莊園的規劃。