看屋筆記：桃園市龜山區根津苑(個案+價格分析)

機場捷運沿線的龜山A7重劃區一帶近期推案量很大，以文化一路為界，北側較靠近Ａ8長庚醫院生活圈，南側則近A7體育大學站及合宜住宅。這次要介紹的是位於南側的根津苑，一起來看看有什麼特色。

建案特點：

1. A7重劃區生活機能：步行約10分鐘到機捷A7體育大學站；生活機能上，本區主要依靠開車，車程約4分鐘可到A8長庚醫院生活圈、10分鐘到A9林口生活圈，約6分鐘可上國道1號林口交流道。

2. 水岸公園旁：位於滯洪池公園旁，部分戶別可看到不錯的水景。

根津苑生活機能圖

根津苑格局分析：

1. 分為A、B、C、D棟，標準層2~4房24~49坪規劃。

2. A、C棟一層4戶共用2部電梯，B棟一層3戶共用2部電梯，使用上便利性較佳；D棟一層5戶共用2部電梯。A、D棟的梯廳有對外窗，採光會較佳。

3. 黃色區塊為2房24~27坪規劃，以D6(24坪)較佳，為雙面採光，衛浴有開窗，通風不易潮濕，室內無柱也沒有走道浪費空間，且因為坪數較小，有總價優勢；A2、A3、D2、D3(26坪)格局相似，主要採光面在餐廳廚房及臥室，客廳採光會較差。26坪型以D5戶格局動線較佳。

4. 藍色區塊為3房35~40坪規劃，以B1(38坪)較佳，三面採光，有獨立玄關，兩套衛浴都有開窗，通風不易潮濕，戶面滯洪池公園，有永久棟距，視野較佳；D1(39坪)是三房中主、客衛浴都沒有開窗的戶別；C2(38坪)的玄關空間過長，空間規劃較為不佳。

5. 粉色區塊為4房49坪規劃，雙面採光，有獨立玄關，主要採光面在客廳及三間臥室，採光面大，且戶面滯洪池公園，有永久棟距，視野較佳。

6. 紅線側方向有樂善寺及龜山第三公墓，因此在格局規劃上並沒有主採光面為面紅線的戶別。中高樓層部分戶別的窗景會看得到墓地，但有間隔著文樂路及空地。

根津苑標準層平面圖

實價登錄分析：

1. Ａ7重劃區個案：

根津苑目前開價24.5萬元，預計成交價會再低一些。紅線側的戶別價格會比較低。

鴻築金捷市目前開價30.5萬，預計成交價約25~27萬，可參考這裡。

新潤翡麗目前開價27萬，預計成交價約24~26萬，可參考這裡。

2. A8長庚醫院站區域個案：

鳳凰匯屋齡1年，平均成交價38.27萬，近期成交價約36萬左右。

A8敦品屋齡2年，平均成交價31.64萬，近期成交價約31~34萬。

福樺閱屋齡3年，平均成交價29.22萬，近期成交價約28~30萬。

3. A8長庚醫院站區域的生活機能比Ａ7重劃區來得好，因此在整體價格上，A8長庚醫院站區域也會比Ａ7站重劃區高出許多。根津苑的價格和同樣Ａ7重劃區的個案相比，較鴻築金捷市、新潤翡麗都要便宜，根津苑的價格算是稍低於區域行情。

Ａ7重劃區個案

A8長庚醫院站區域個案

根津苑評價：

Ａ7重劃區目前區內生活機能尚未成形，往返附近的生活圈還需要依靠汽車代步，但在價格上會比只差一站的A8長庚醫院站區域便宜許多。根津苑的位置且距離樂善寺稍近，但價格低於區域行情，且部分戶別有滯洪公園的景觀，在此區是較為獨特的，另外，建材上配有TOTO衛浴及免治馬桶等建材，也相對不錯，如果是在大林口地區找房的族群，可以參考看看。附上官網連結：http://goapp.com.tw/utmost/GenJinYuann/