看屋筆記：新北市鶯歌區合嘉易居邦II(個案+價格分析)

鶯歌尖山區一帶目前生活機能尚未成熟，但與舊市鎮的距離並不算太遠，價格上則相對較為便宜，合嘉易居邦在此區規劃有五期的推案，這次介紹的是位於國中街上的第二期，一起來看看吧。

建案特點：

1. 視野景觀佳：部分戶別面鳶山，享有無限棟距，山景視野佳。

2. 低單價低總價，有價格優勢：成交價位於1字頭，在新北市地區十分少見，2~3房的首購房型規劃，價格相對便宜。

3. 公設比低：公設比約29.88~30.5%，較一般建案低，但仍享有基本公共設施（接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、視聽室、健身房、桌球室、親子遊戲區、KTV），又由於有低總價的優勢，更顯難得。

合嘉易居邦II格局分析：

1. 分為A、B二棟，標準層2~3房25.58~39.87坪規劃。

2. A棟一層5戶1部電梯；B棟一層4戶1部電梯，使用上略為不足。

3. 面國中街的戶別(A1/A2/B1/B2)，除了市區景觀以外，高樓層會有看到福地的疑慮。

4. 黃色區塊為2房25.58~31.39坪規劃，以A5(29.92坪)較佳，2面採光，衛浴有開窗，通風及採光都不錯，在2房中較為難得，戶面鳶山，有無限棟距，視野佳；A3(25.58坪)坪數較小有總價優勢，但主要採光面在臥室及廚房，客廳採光差，較不佳，A1(30.04坪)為車道上方戶，低樓層較有影響。

5. 藍色區塊為3房38.47~39.87坪規劃，格局相似，以B4(39.34坪)較佳，有獨立玄關，2面採光，與鄰近建築棟距較寬，戶面鳶山，視野佳。

實價登錄分析：

1. 鶯歌尖山區附近個案：

合嘉易居邦II屋齡0年，平均成交價17.78萬，近期成交價約17~19萬。

慕嵐屋齡1年，平均成交價21.01萬，近期成交價約22萬左右。

樂陶陶屋齡2年，平均成交價18.83萬，近期成交價為18~20萬。

2. 鶯歌舊市鎮附近個案：

長虹陶都屋齡0年，平均成交價27.36萬，近期成交價約24~28萬。

八方心砌屋齡2年，平均成交價26.8萬，近期成交價約26~28萬。

成發居屋齡3年，平均成交價25.69萬，近期成交價約21~26萬。

3. 鶯歌舊市鎮由於生活機能較佳，近期又有捷運的利多，故在價格上比尖山區高出許多。易居邦的價格比尖山區的慕嵐便宜，與樂陶陶接近，因此易居邦的價格符合尖山區的區域行情。

鶯歌尖山區附近個案

鶯歌舊市鎮附近個案

合嘉易居邦II評價：

鶯歌尖山區的生活機能尚待開發，但與舊市鎮的距離開車約6分鐘即可抵達，並不算太遠，附近還有國道3號三鶯交流道（開車約9分鐘可到），雖然合嘉易居邦II面國中街的部分戶別有看到墓地的疑慮，但在價格上和舊市鎮相比便宜許多，也符合尖山區的區域行情。目前面鳶山部分戶別已售罄，若可接受面市區景觀的戶別可以參考看看。