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看屋筆記:土城區金城舞2都心花園(個案+價格分析)

2018-10-25 |

金城舞NO2都心花園

房屋開價
48萬/坪
公設比
33.0%
車位開價
坡道平面 / 220 萬
坪數資料
16 / 19 / 21 / 25 / 38 / 46

基本資料

  • 地址:學士路、明德路二段
  • 總戶數:607
  • 總樓高:19
  • 土地使用分區:第二種商業區
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:精業建設,茂德機構
  • 營造公司:紹華營造
  • 建築設計:陳朝雄建築師事務所

土城暫緩發展區有未來捷運萬大線二期,鄰近捷運土城站及海山站,且有興建中的長庚BOT土城市立醫院與已開幕的日月光廣場,有捷運及近舊市區商圈優勢,這次就來看看位在暫緩發展區的金城舞2都心花園有什麼特色。

 

金城舞2-外觀

 

建案特點:

 

1. 近雙捷運:距離海山站700公尺,步行約8分鐘。未來萬大線LG10站步行約4分鐘,預計2028年完工。

 

2. 生活機能成熟:走路約8分鐘可至日月光購物廣場,內設秀泰影城及百貨商舖。步行約8分鐘到裕民學府商圈,購物機能便利。走路約5分鐘到未來土城市立醫院,預定2020年完工。

 

3. 優質公設:社區內規劃千坪花園與500坪公設,並與讀書共和國出版社合作社區圖書館及其他全齡化公設。

 

建案平面解析:

 

1. 全案分為ABCDE五棟,標準層為16-46坪規劃,DE兩棟為商辦大樓。A棟1樓為公共托兒所,3-4樓為社會住宅,5-10樓為商辦,11樓以上為住家。

 

2. AB棟一層12戶,共用3部電梯;CD棟一層9戶,共用3部電梯,使用上不足。

 

3. 紅色區塊為16坪1房規劃,單面採光。以B1戶較佳,衛浴有開窗,在一房內較為難得,但有暗廳的疑慮。

 

4. 橘色區塊為19-21坪2房規劃,單面採光,均有暗廳的問題。以19坪A2戶較佳,室內無柱位空間,空間規劃方便,面朝中庭花園視野佳。B2戶棟距較近,採光視野較差。

 

5. 藍色區塊為25-38坪3房規劃。以空間上來說B5戶為佳,為邊間雙面採光,室內無柱位空間,空間規劃方便,但玄關走道過長。衛浴皆無開窗,面朝30米學士路視野較佳。以總價帶來說,以25-26坪的3房戶別較有優勢,但有暗廳的問題。

 

6. 黃色區塊為46坪小4房規劃,皆為邊間雙面採光,有獨立玄關設計,但玄關走道過長,空間上有兩房只能擺下單人床。以C3、C8戶較佳,室內無柱位空間,空間好規劃,面朝30米學士路視野較佳。

 

金城舞2-1F

 

金城舞2-標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 土城暫緩發展區個案

金城舞2都心花園目前開價48萬,預計成交會更低,可以參考這裡

弘暉大苑開價約46萬,預計成交約38-41萬,可以參考這邊

土城日月光屋齡1年,平均成交價42.44萬,近期成交約40-43萬。

 

2. 土城捷運站周圍個案

湛然龍邸目前開價約42萬,預計成交約在40萬,可以參考這裡

中正威登屋齡2年,平均成交約48.02萬,近期成交約41-42萬。

心上城屋齡1年,平均成交約42.5萬,近期成交約40-42萬。

 

3. 整體來說暫緩重劃區的生活機能尚未成形,因此對比舊市區近土城捷運站周圍個案來說,成交價會稍微低一些。金城舞2都心花園與同處暫緩重劃區內的個案相比,土城日月光因有商城與電影院,金城舞2都心花園的價格會比土城日月光較低。弘暉大苑金城舞2都心花園價格相差不大,金城舞2都心花園符合暫緩重劃區的區域行情。

 

土城暫緩發展區個案金城舞2-土城暫緩發展區

 

土城捷運站周圍個案金城舞2-土城捷運站周圍個案

 

評價:

 

金城舞2都心花園位於暫緩重劃區,與土城日月光商城、裕民學府商圈以及捷運站不遠,相對位置不差。但社區內有社會住宅與商辦大樓,管理上會較一般社區複雜,且部分戶別的格局較差。建議將這些因素加入到價格上去做綜合考量。