看屋筆記:淡水區漢皇丰川(個案+價格分析)

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看屋筆記:淡水區漢皇丰川(個案+價格分析)

漢皇丰川

新北市的竹圍一帶和北投區相連,是捷運出台北市後的第一站,此區鄰淡水河岸,部分個案會有河景。生活機能主要集中在捷運竹圍站周邊,這次要介紹距竹圍站約460公尺的漢皇丰川,一起來看看吧。

 

漢皇丰川_外觀圖

 

建案特點:

 

1. 近捷運站,週邊生活機能佳:步行約5分鐘可到捷運竹圍站,周邊店家林立,有超市、餐廳等連鎖店家,另外,開車約3分鐘可到淡水馬偕醫院,距離Costco北投店也僅需約6分鐘的車程,生活機能便利。

 

2. 建材及格局具特殊性:取得候選銀級綠建築證書,外觀採用仿花崗岩塗裝,具美國EPS制震器、美國3M社區型淨水設備,全戶裝配4+4、6+6膠合玻璃,在格局規劃上,戶戶皆有3面採光,樓高3米6,衛浴開窗,採光及空間感都很不錯。

 

3. 稀有大基地、多項公設卻享有低公設比:因竹圍的腹地較小,多為小基地個案。本案基地面積達2263坪,算是相對稀有。公共設施有接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、親子遊戲區、兒童遊戲區、Lounge Bar等,但公設比僅有28~30%。

 

漢皇丰川_一樓平面圖

 

建案平面解析:

 

1. 分為A、B、C三棟,標準層2+1~3+1房44~100坪規劃,車道出入口位在B、C棟之間,不會影響樓上住家。

 

2. A棟一層2戶,每戶百坪,因尚未銷售,故無平面資料;B、C棟都是一層4戶2部17人電梯,使用充足。

 

漢皇丰川_標準層平面圖

 

3. 黃色區塊為B棟3房44~46坪規劃,工字型建築,有3面採光,主、客衛浴都有開窗,通風及採光皆佳,B5(46坪)、B3(44坪)低樓層戶面中庭花園,景觀較佳,但B3有對到鄰近社區屋角的疑慮,B1(46坪)、B2(44坪)戶面鄰近公寓,低樓層較有影響。

 

漢皇丰川B棟

漢皇丰川_B棟標準層平面圖

 

4. 藍色區塊為3+1房55~80坪規劃,有3面採光及+1空間,機能性佳。主、客衛浴都有對外窗,通風採光佳,C1及C2為本社區有前陽台的戶別、C5(55坪)坪數較小有總價優勢較佳,面山景,視野不會受到鄰近社區影響。

 

漢皇丰川C棟

漢皇丰川_C棟標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 捷運竹圍站附近個案:

漢皇丰川目前開價49萬元,實際成交價會再低一些。

元利水紀元屋齡7年,平均成交價46.99萬,今年(107年1-8月)成交僅兩筆,分別為52萬及42萬上下。

春天悅灣屋齡10年,平均成交價31.78萬,今年(107年1-8月)成交價約30~35萬之間。

 

2. 捷運紅樹林站附近個案:

紅樹林莊園-豐悅城屋齡1年,平均成交價33.62萬,近期成交價約31~34萬。

鄉林山海匯-海匯特區屋齡1年,平均成交價43.1萬,近期成交價約39~41萬。

莫札特屋齡2年,平均成交價35.81萬,近期成交價約32~37萬。

 

3. 捷運竹圍站距台北市較近,生活機能也比紅樹林站附近來得佳,因此整體區域價格會比較高。漢皇丰川和同樣位在竹圍站附近的個案相比,價格與元利水紀元相近、高於春天悅灣,但這一帶因為少有屋齡10年以內的個案,新推案具有稀有性,因此價格會比區域中古屋建案高出一些。

 

捷運竹圍站附近個案

漢皇丰川實價登錄比較_捷運竹圍站附近個案
 

捷運紅樹林站附近個案

漢皇丰川實價登錄比較_捷運紅樹林站附近個案

 

評價:

 

捷運竹圍站附近個案的屋齡多在10年以上,新推案具稀有性;而紅樹林一代新推案較多,大多數建案價格也較低。漢皇丰川雖然價格不低,但在格局規劃、建材使用都算不錯,且公設比控制在28-30%左右,值得參考看看。

 

更新時間 2018/10/22
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