2017年可以買房了嗎?自住撿便宜,投資要多看
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年底到了,許多業者與專家開始紛紛發表明年房市展望,但到底聽誰的好呢?我整理了近期發表2017年房市看法的文章,包括業者、協會、媒體/研究單位、房市名人。來看看不同觀點的相同與差異處。
■看壞明年房市,悲觀中仍帶正面
表列12個機構與專家中,只有台灣房屋、不動產仲介公會全聯會兩家對於明年的房市預測是比較偏正向的,其他都是偏負面。不過負向也是有層級的差異,根據永慶房屋、遠見雜誌、顏炳立的預測,房市是走長空,房價將持續走跌,其他的比較偏向下跌,但不會比2016年差。至於2017年是否為底部,除了兩家偏正向的機構外,還有欣元商仲、全國不動產、CCIM不動產投資協會等五家認同。
各家判斷多空的理由,整理後發現,明年偏正向的因子,都在於稅制(或是政策)與資金面。在財稅的部分,因為政府已經針對房地產的相關稅賦,交易稅、所得稅、持有稅,所有的項目都調整完一輪,不確定性降低,甚至有一些偏多的政策出來,像是台北市要調降公告現值、豪宅稅,並研議降低自住的稅率……等,政府的態度已經由打房轉為寬鬆,成為房價穩定的力量。另一個則是資金面,包括各國積極追稅,海外置產糾紛頻傳,都有助於資金回流台灣。
看空的理由,大多是因為餘屋量大、消費者信心未恢復、跌幅尚未滿足等三項。從2013年開始累積的大量推案,都要進入交屋潮,因為這一兩年交易量大減,去化將有困難,建商的餘屋會迅速累積。加上一般購屋者普遍認為房價還會續跌,進場買房偏向再等等,目前一成到一成五的跌幅可能還不構成逢低進場的條件,所以持續看空。
■房市走向L型,趨近底部轉上有限
至於我個人對2017年的房市預測,比較接近CCIM不動產投資協會的看法,這一兩年房市會走一個L型的發展,差不多接近底部,下檔有限,但要轉向上卻也沒這樣的條件。
仔細看看明年房市的多方和空方因素,多方的因素在於政府政策和資金,在房市是屬於領先指標;空方因素的餘屋、房價跌幅是同時指標,消費者信心則是落後指標。也就是說明年會處於一個領先指標已經轉正,但同時指標和落後指標還在往下的階段,形成底部的機會很高。
當然,部分專家認為的正負向因素,我並不完全認同。例如資金優勢,明年台灣房市將會面對強勢美元、升息、遺產稅增加、房屋已無節稅優勢等因素影響,從中國和海外回流的資金不一定會進入房市,雖然利率還是會處於低檔,但只能說是中性的看法。
再來是「全台將面臨大量的交屋潮,市場賣壓重」的看法也值得商議。因為交屋不等於屋主必須降價賣,目前的貸款幾乎都有寬限期,只要能出租,租金都還是會超過利息。過去類似的新聞「奢侈稅實施滿兩年全台一波波的賣壓將湧現」、「房地合一政策實施房市賣壓大悶鍋一個月後恐掀開」,沒一個真的實現,就是因為屋主沒有急賣的迫切性所致。
■價格下修僅限特定產品
空頭的末期,還是會有價格的下修,但會局限於部分產品,包括建商的餘屋、政府的餘屋、8000萬以上的豪宅。如同台灣目前空屋率和建商餘屋數走勢不同調的分析,建商的空屋不會像一般賣方拿來出租,降價賣的機會很大;豪宅因為總價高,貸款未鬆綁,修法後的財稅成本都很高,喪失置產的意義,下修的趨勢還沒有改變的跡象。
一般房屋預計2017年下修的空間有限,這趨勢在今年也已經很明顯,從近一年來的中古屋房價指數(信義房價指數)跌幅遠低於新屋價格指數(國泰房價指數)就可以看得出來。
上述的看法,轉化為購屋決策時,會建議自住型買方,只要有需求就可以進場,瞄準空頭末期的下殺撿便宜;但如果是投資就不建議了,畢竟投資就是要獲利,等看到價格真的開始漲了再買也不遲。