看屋筆記:中和區灣岸Villa(個案+價格分析)

看屋筆記:中和區灣岸Villa(個案+價格分析)

灣岸Villa

房屋開價
58萬/坪
公設比
34.0%
車位開價
坡道平面 / 230 萬
坡道平面 / 260 萬
坡道機械 / 150 萬
坪數資料
17 / 21 / 24 / 28 / 34 / 36

基本資料

  • 地址: 環河西路三段、立業路口
  • 總戶數:238戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:17
  • 公設比:34.0%
  • 管理費:90元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面,坡道機械
  • 車位數量:275
  • 基地面積:1396坪
  • 土地使用分區:住宅區
  • 建案規劃:住宅大樓
  • 構造種類:RC+SRC
  • 建設公司:和璟建設,和築開發
  • 營造公司:金藏營造
  • 建築設計:李文勝,姚永和
  • 預計完工日:2021年下半年
  • 坪數資料:
    1房 17/21坪
    2房 24/28/34/36坪

中和左岸重劃區因為有河景景觀,過去在水岸第一排多主推大坪數格局,因此總價會比較高,灣岸Villa是屬於小坪數河景景觀宅,這次就一起來看看灣岸Villa的特色 。

 

灣岸Villa外觀圖

 

建案特點:

 

1. 區域最小坪數規劃:中和左岸重劃區大多為大坪數建案,即使兩房也多在27坪以上,21坪亦為區內面河最小坪數規劃。

 

2. 建材具有特殊性:主打抗PM2.5,荷蘭Poll-tex防霾透氣紗窗、裝配日本Tostem氣密窗、台達新風系統,由台達電正壓排風扇(類似全熱交換器),加上七合一暖風機組成。此外,5+5mm膠合玻璃、泰勒制震系統(耐震係數達6級)美國Kohler馬桶、德國Innoci衛浴、德國IMPULS廚具整組原裝進口,建材等級算是不錯。

 

3. 公共設施豐富,區內唯一有頂樓無邊際泳池及星空草原露營區的建案:500坪森林公園、接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲室、棋藝室、咖啡館、頂樓無邊際泳池、空中花園、BBQ區。

 

灣岸Villa一樓平面圖

灣岸Villa_1F平面配置圖

 

灣岸Villa頂樓平面圖

灣岸villa頂樓

 

灣岸Villa頂樓無邊際泳池模擬示意圖

灣岸Villa_頂樓無邊際泳池

 

灣岸Villa森林公園模擬示意圖

灣岸Villa_500坪水霧森林公園

 

建案平面解析:

 

1. 南北座向,分為A、B棟,標準層為2-3房21~36坪規劃。

 

2. A棟同一層7戶,B棟同一層8戶,各用2部17人電梯,使用上會有不足的問題;不過電梯有提高為每分鐘120公尺的速度,以舒緩此問題。

 

3. 綠色區塊為2房21~32坪規劃,A3戶30坪大2房規劃,雖是單面採光,但客廳及房間都在同一採光面上,室內無柱空間好規劃,空間上會較為舒適,房間都有雙人床空間,次臥房間深度較長,可以規劃獨立衣櫥空間,(另外如果要做小三房使用,最小的房間會是暗房),工作陽台位於客廳前方,使用上會影響客廳採光,面河岸景觀佳,A2、A3、A4、B2、B3、B4(21坪)為單面採光,面寬大採光良好,室內無柱,空間較好規劃,面河岸景觀佳,可以做兩房使用,但會有暗廳+二房開窗或明廳+一暗房一房開窗的配置問題。A6、A9、B6、B9戶面工業區視野較不佳。

 

4. 藍色區塊為3房34~36坪規劃。36坪型主臥有三面採光的優勢,不過A1、B1(34坪)較佳,因為邊間雙面採光以外,室內無柱且有+1空間,空間規劃及機能性較佳,面河岸有景觀,雙數層的戶別在主臥有設計景觀陽台,視野佳。B7、A7戶面工業區視野較不佳。

 

5. 個案面藍線的戶別都有河景景觀,視野較佳。此外,此案的陽台皆有側牆,私密性高。

 

灣岸Villa10樓平面圖

灣岸Villa10樓平面圖

 

A5家配圖:

灣岸Villa A5家配圖

 

A3家配圖:

灣岸VillaA3家配圖

 

實價登錄分析:

 

1. 中和左岸重劃區附近個案:

灣岸Villa目前開價面河戶為55-60萬元,面中和市區為45-50萬,河景戶和非河景戶會有約10萬上下的價差。

冠德蝴水映目前開價68萬元左右,實際成交價會再低一些。

遠雄日安平均成交價51.79萬,河景戶近期成交價約56~58萬,非河景戶近期成交價約45~47萬。

 

2. 中和舊市區附近個案:

玖原君邸目前開價58.8萬左右,預計成交價約48萬左右,可參考這裡

三豐雙匯屋齡1年,平均成交價43.48萬,近期成交價約43-45萬。

捷運瀞屋齡1年,平均成交價44萬,近期成交價約40-44萬。

 

3. 中和左岸重劃區由於在水岸第一排享有河景景觀,在整體區域價格上,河景戶會稍高於中和舊市區,但非河景戶價格則會與舊市區接近。灣岸Villa的價格比同區域的冠德蝴水映遠雄日安低,與中和舊市區個案比較,灣岸Villa河景戶的價格和玖原君邸接近,高於三豐雙匯捷運瀞,非河景戶價格則低於玖原君邸,與三豐雙匯捷運瀞差不多,因此灣岸Villa的價格算是略低於區域行情。

 

中和左岸重劃區附近個案

灣岸Villa實價登錄比較-中和左岸重劃區附近個案

 

中和舊市區附近個案

灣岸Villa實價登錄比較-中和舊市區附近個案

 

評價:

 

灣岸Villa的河景戶享有河岸第一排的景觀,且在價格上略低於區域行情,但是在目光可及的地方,部分戶別會看到華中橋畔的高壓電塔,但由於個案在基地東側有規劃一座500坪的森林公園,住戶與嫌惡設施實際上會距離再遠一些,另外,步行約7-8分鐘就可以到捷運中和站(預估2019年6月通車)、開車5分鐘可到中和Costco,生活機能不會太差,如果是在中和一帶找房的族群,可以參考看看。

更新時間 2018/10/04
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