看屋筆記：新北市中和區灣岸Villa(個案+價格分析)

中和左岸重劃區因為有河景景觀，過去在水岸第一排多主推大坪數格局，因此總價會比較高，灣岸Villa是屬於小坪數河景景觀宅，這次就一起來看看灣岸Villa的特色 。

建案特點：

1. 區域最小坪數規劃：中和左岸重劃區大多為大坪數建案，即使兩房也多在27坪以上，21坪亦為區內面河最小坪數規劃。

2. 建材具有特殊性：主打抗PM2.5，荷蘭Poll-tex防霾透氣紗窗、裝配日本Tostem氣密窗、台達新風系統，由台達電正壓排風扇(類似全熱交換器)，加上七合一暖風機組成。此外，5+5mm膠合玻璃、泰勒制震系統（耐震係數達6級）美國Kohler馬桶、德國Innoci衛浴、德國IMPULS廚具整組原裝進口，建材等級算是不錯。

3. 公共設施豐富，區內唯一有頂樓無邊際泳池及星空草原露營區的建案：500坪森林公園、接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲室、棋藝室、咖啡館、頂樓無邊際泳池、空中花園、BBQ區。

灣岸Villa一樓平面圖

灣岸Villa頂樓平面圖

灣岸Villa頂樓無邊際泳池模擬示意圖

灣岸Villa森林公園模擬示意圖

灣岸Villa格局分析：

1. 南北座向，分為A、B棟，標準層為2-3房21~36坪規劃。

2. A棟同一層7戶，B棟同一層8戶，各用2部17人電梯，使用上會有不足的問題；不過電梯有提高為每分鐘120公尺的速度，以舒緩此問題。

3. 綠色區塊為2房21~32坪規劃，A3戶30坪大2房規劃，雖是單面採光，但客廳及房間都在同一採光面上，室內無柱空間好規劃，空間上會較為舒適，房間都有雙人床空間，次臥房間深度較長，可以規劃獨立衣櫥空間，(另外如果要做小三房使用，最小的房間會是暗房），工作陽台位於客廳前方，使用上會影響客廳採光，面河岸景觀佳，A2、A3、A4、B2、B3、B4（21坪）為單面採光，面寬大採光良好，室內無柱，空間較好規劃，面河岸景觀佳，可以做兩房使用，但會有暗廳+二房開窗或明廳+一暗房一房開窗的配置問題。A6、A9、B6、B9戶面工業區視野較不佳。

4. 藍色區塊為3房34~36坪規劃。36坪型主臥有三面採光的優勢，不過A1、B1（34坪）較佳，因為邊間雙面採光以外，室內無柱且有+1空間，空間規劃及機能性較佳，面河岸有景觀，雙數層的戶別在主臥有設計景觀陽台，視野佳。B7、A7戶面工業區視野較不佳。

5. 個案面藍線的戶別都有河景景觀，視野較佳。此外，此案的陽台皆有側牆，私密性高。

灣岸Villa10樓平面圖

A5家配圖：

A3家配圖：

實價登錄分析：

1. 中和左岸重劃區附近個案：

灣岸Villa目前開價面河戶為55-60萬元，面中和市區為45-50萬，河景戶和非河景戶會有約10萬上下的價差。

冠德蝴水映目前開價68萬元左右，實際成交價會再低一些。

遠雄日安平均成交價51.79萬，河景戶近期成交價約56~58萬，非河景戶近期成交價約45~47萬。

2. 中和舊市區附近個案：

玖原君邸目前開價58.8萬左右，預計成交價約48萬左右，可參考這裡。

三豐雙匯屋齡1年，平均成交價43.48萬，近期成交價約43-45萬。

捷運瀞屋齡1年，平均成交價44萬，近期成交價約40-44萬。

3. 中和左岸重劃區由於在水岸第一排享有河景景觀，在整體區域價格上，河景戶會稍高於中和舊市區，但非河景戶價格則會與舊市區接近。灣岸Villa的價格比同區域的冠德蝴水映、遠雄日安低，與中和舊市區個案比較，灣岸Villa河景戶的價格和玖原君邸接近，高於三豐雙匯、捷運瀞，非河景戶價格則低於玖原君邸，與三豐雙匯、捷運瀞差不多，因此灣岸Villa的價格算是略低於區域行情。

中和左岸重劃區附近個案

中和舊市區附近個案

灣岸Villa評價：

灣岸Villa的河景戶享有河岸第一排的景觀，且在價格上略低於區域行情，但是在目光可及的地方，部分戶別會看到華中橋畔的高壓電塔，但由於個案在基地東側有規劃一座500坪的森林公園，住戶與嫌惡設施實際上會距離再遠一些，另外，步行約7-8分鐘就可以到捷運中和站(預估2019年6月通車)、開車5分鐘可到中和Costco，生活機能不會太差，如果是在中和一帶找房的族群，可以參考看看。