看屋筆記：台北市松山區中工耘翠(個案+價格分析)

民生社區因發展早，區域內以屋齡30~40年的舊公寓或舊大樓為主，區域住宅屋齡偏高。位於民生社區的中工耘翠，是民生社區內稀有的都更新案，讓我們來看看中工耘翠的特色。

建案特點：

1. 民生社區稀有新案：遍佈老舊公寓的民生社區，新案不多，中工耘翠為民生社區稀有的都更建案，擁有稀有近千坪基地。

2. 低公設比：本建案公設比29%，比一般新個案約30~34%低，室內實際使用坪數更多。

3.環境機能：距民生圓環商圈400公尺，步行約5分鐘，距離家樂福750公尺，步行10分鐘可到達。距離健康國小350公尺，走路約5分鐘，距離河濱公園400公尺，走路約5分鐘。開車約6分鐘內可至松山機場。

中工耘翠格局分析：

1. 全案分為A、B、C、D、E五棟，每棟都是一層兩戶，BC棟相連，DE棟相連。

2. A棟為57坪4房規劃，B、C、D、E四棟皆為42~50坪3~4房規劃。

3. A棟為57坪4房規劃，格局方正，皆為邊間三面採光，主客浴皆有開窗。低樓層面舊公寓，以中高樓層以上視野較佳，A1戶為車道出入口，低樓層較有影響。

4. B、C、D、E四棟為42~50坪3~4房規劃。黃色區塊為3房規劃，主客浴皆有開窗，室內無柱位空間好規劃。綠色區塊為4房規劃，皆為邊間三面採光，主客浴皆有開窗。

實價登錄分析：

1.民生社區新個案：

中工耘翠目前開價118萬，實際成交價會再更低，可以參考這裡。

民生日月目前開價105萬，實際成交價會再更低，預計成交約93萬，可以參考這裡。

中工常翠屋齡3年，平均成交價86.79萬，106年成交價約在79~82萬，近期沒有成交。

2.民生社區中古屋個案：

建成花園廣場屋齡29年，平均成交價為68.54萬，近期成交價約60~78萬。

海華廣場大廈屋齡35年，平均成交價為70.4萬，近期成交價約65~66萬。

金馬大廈屋齡39年，平均成交價為75.81萬，近期成交價約68~73萬。

3.民生社區多為30~40年的中古屋，因此民生社區新個案相對價值性較高，因此整體價格會比民生社區中古個案高不少。而中工耘翠的價格在新個案中，高於民生日月、中工常翠，算是區域的高價案。

民生社區新個案

民生社區中古屋個案

中工耘翠評價：

中工耘翠為民生社區稀有新案，因民生社區多為老舊大樓，所以中工耘翠會高於民生社區區域行情，但比起一般新個案公設比較低，適合換屋族群。如果有在民生社區附近找4房新個案的人，可以來參考看看。