看屋筆記：新北市三重區國泰悅(個案+價格分析)

二重重劃區是近年來三重較受矚目的重劃區。二重重劃區是沿著二重疏洪道兩側的重劃區，被二重疏洪道分為東西兩岸。左岸比較鄰近工業區，地形較完整，有捷運先嗇宮站；右岸鄰近三重舊市區，地形屬於狹長型，有捷運三重站。這次就讓我們來看看位於二重重劃區裡左岸的指標案-國泰悅。

建案特點：

1. 交通機能：距離捷運先嗇宮站550公尺，步行約7分鐘可到達。

2.生活機能：開車約4分鐘可到IKEA，開車約3分鐘可至家樂福。走路約7分鐘可至興穀國小，距離大台北都會公園步行約5分鐘，距離二重疏洪道運動公園步行約7分鐘。

3.國泰品牌：國泰建設的規劃、施工品質還有售後服務，在業界都算是前段班，在區域都屬於指標型個案。

國泰悅格局分析：

1.全區分為A、B兩棟，為2~3房25~38坪規劃。

2.A、B兩棟一層5戶2部電梯，使用上尚可。

3.橘色區塊為2房25坪規劃，格局方正單面採光，客廳與臥室皆在採光面上，主臥室空間較客廳來得大。小坪數規劃有總價上的優勢。A6戶位於車道出入口，低樓層較有影響。

4.藍色區塊為3房35~43坪規劃，均為邊間三面採光，兩間浴皆有開窗，規劃優良。以35坪戶別面朝中庭花園，視野較佳。

5.要特別注意的是A2、B2、A3、B3這四戶是價格上相對有利的戶別。因為這四戶有雨遮的坪數，在預售階段，這些坪數不計價，但成屋後，實際拿到權狀坪數時，會增加雨遮坪數，若要轉手，帳面單價成本會較低。以A2和A1這兩戶為例，格局和預售坪數為全相同，都是42.71坪，但交屋後，A2戶拿到的權狀會變成44.06坪(多了雨遮1.35坪)，而A1戶還是42.71坪。如果社區行情以單坪價都是50萬/坪的情況下，A2戶轉賣相對較有利。

實價登錄分析：

1.二重重劃區左岸周圍個案

國泰悅目前開價54萬，預計成交價會稍低一些，可以參考這裡。

京旺三重奏目前開價45萬，預計成交約約40~42萬，可以參考這裡。

新濠漾一期開價39萬~47.5萬元，銷售不二價，可以參考這裡。

2.二重重劃區右岸周圍個案

捷運京典目前開價52.2萬，預計成交價約47萬，可以參考這裡。

新美齊匯目前開價57萬，預計成交價約48~52萬，可以參考這裡。

3.二重重劃區左岸臨工業區市容較差，生活機能上以二重重劃區右岸更成熟，因此整體價格右岸高於二重重劃區左岸。國泰悅因有品牌加持，價格相對較高，高於同區個案京旺三重奏、新濠漾，接近右岸的價格，與捷運京典相差不大，比新美齊匯低一些。

二重重劃區左岸周圍個案

二重重劃區右岸周圍個案

國泰悅評價：

國泰悅位在二重疏洪道重劃區左岸，附近較靠近工業區，雖然有先嗇宮捷運站，但大部分生活機能還是需仰賴開車，生活機能相比右岸較不成熟。但長期來講，此區有新的廠辦區進駐，是否有可能持續帶來大量的就業人口，值得觀察。有在三重一帶找房子的，可以來參考看看。