看屋筆記:新北市三重區國泰悅(個案+價格分析)

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看屋筆記:新北市三重區國泰悅(個案+價格分析)

國泰悅

二重重劃區是近年來三重較受矚目的重劃區。二重重劃區是沿著二重疏洪道兩側的重劃區,被二重疏洪道分為東西兩岸。左岸比較鄰近工業區,地形較完整,有捷運先嗇宮站;右岸鄰近三重舊市區,地形屬於狹長型,有捷運三重站。這次就讓我們來看看位於二重重劃區裡左岸的指標案-國泰悅

 

國泰悅-大樓外觀圖

 

建案特點:

 

1. 交通機能:距離捷運先嗇宮站550公尺,步行約7分鐘可到達。

 

2.生活機能:開車約4分鐘可到IKEA,開車約3分鐘可至家樂福。走路約7分鐘可至興穀國小,距離大台北都會公園步行約5分鐘,距離二重疏洪道運動公園步行約7分鐘。

 

3.國泰品牌:國泰建設的規劃、施工品質還有售後服務,在業界都算是前段班,在區域都屬於指標型個案。

 

國泰悅-1F平面圖

國泰悅格局分析:

 

1.全區分為A、B兩棟,為2~3房25~38坪規劃。

 

2.A、B兩棟一層5戶2部電梯,使用上尚可。

 

3.橘色區塊為2房25坪規劃,格局方正單面採光,客廳與臥室皆在採光面上,主臥室空間較客廳來得大。小坪數規劃有總價上的優勢。A6戶位於車道出入口,低樓層較有影響。

 

4.藍色區塊為3房35~43坪規劃,均為邊間三面採光,兩間浴皆有開窗,規劃優良。以35坪戶別面朝中庭花園,視野較佳。

 

5.要特別注意的是A2、B2、A3、B3這四戶是價格上相對有利的戶別。因為這四戶有雨遮的坪數,在預售階段,這些坪數不計價,但成屋後,實際拿到權狀坪數時,會增加雨遮坪數,若要轉手,帳面單價成本會較低。以A2和A1這兩戶為例,格局和預售坪數為全相同,都是42.71坪,但交屋後,A2戶拿到的權狀會變成44.06坪(多了雨遮1.35坪),而A1戶還是42.71坪。如果社區行情以單坪價都是50萬/坪的情況下,A2戶轉賣相對較有利。

 

國泰悅-標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1.二重重劃區左岸周圍個案

國泰悅目前開價54萬,預計成交價會稍低一些,可以參考這裡

京旺三重奏目前開價45萬,預計成交約約40~42萬,可以參考這裡

新濠漾一期開價39萬~47.5萬元,銷售不二價,可以參考這裡

 

2.二重重劃區右岸周圍個案

捷運京典目前開價52.2萬,預計成交價約47萬,可以參考這裡

新美齊匯目前開價57萬,預計成交價約48~52萬,可以參考這裡

 

3.二重重劃區左岸臨工業區市容較差,生活機能上以二重重劃區右岸更成熟,因此整體價格右岸高於二重重劃區左岸。國泰悅因有品牌加持,價格相對較高,高於同區個案京旺三重奏新濠漾,接近右岸的價格,與捷運京典相差不大,比新美齊匯低一些。

 

二重重劃區左岸周圍個案國泰悅-重劃區左岸

 

二重重劃區右岸周圍個案國泰悅-重劃區右岸

 

國泰悅評價:

 

國泰悅位在二重疏洪道重劃區左岸,附近較靠近工業區,雖然有先嗇宮捷運站,但大部分生活機能還是需仰賴開車,生活機能相比右岸較不成熟。但長期來講,此區有新的廠辦區進駐,是否有可能持續帶來大量的就業人口,值得觀察。有在三重一帶找房子的,可以來參考看看。

更新時間 2018/09/17
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