看屋筆記：台北市中山區松江無籬(個案+價格分析)

松江無籬位於台北市捷運行天宮站與松江南京站之間，面對中吉公園。由於位於松江路第二排靜巷，享有便利的生活機能，卻能有不錯的居住品質。

建案特點：

1. 面對公園：面對中吉公園，面積約2,970 平方公尺，園內種植四種櫻花，提升市中心居住品質。

2. 第二排靜巷、三面臨路的街廓：沒有松江路的車水馬龍，卻享有一樣的生活機能。走路7分鐘可達捷運行天宮站或松江南京站。

3. 區域內稀有中等坪數建案：中山區以小坪數或超大坪數建案居多，松江無籬為30/43/48/65/78坪，主力3-4房產品；並且為全坡道平面車位。

松江無籬格局分析：

松江無籬可分為樓中樓及標準層：

1. 樓中樓：A1/78坪、B1/65坪、B2/68坪。平面都是客餐廳部分挑空，兩層樓可做4房使用。毛胚交屋。

2. 標準層：分為A/B兩區，一層各兩戶，共用一支梯廳。總的來說，平面規劃佳。

A1(30坪)/A2(30坪)：皆為兩房產品，各空間皆有採光面。

B1(43坪)/B2(48坪)：皆為三房產品，二間浴廁皆有採光。

實價登錄分析：

松江無籬開價每坪126萬元，實際成交價格應落於100萬以上。

以下就以建國高架道路至新生高架道路、南北向以民權東路至南京東路，這個區塊的價格來分析：

1. 新建案：

松江VIVI：屋齡3年，平均成交價在93萬上下，最新成交價為82.35萬。

南京綻：開價每坪105萬，公設比38%偏高。

琢豐：開價每坪160萬，

帝璽：開價每坪130萬，

琢豐距離捷運站最近，價格也最高；松江無籬與帝璽開價相近，同樣為區域高價建案。

2. 中古屋：

將捷巴菲特：屋齡9年，平均成交價在92萬上下，近兩年無成交。

華固松疆：屋齡4年，平均成交價在117萬上下，近兩年無成交。

誠美素直：屋齡4年，平均成交價在88萬上下。

四季芳庭：屋齡10年，平均成交價在86萬上下。

華固松疆位於松江路上，為指標建案，價格屬中古屋高價。若與其他一般中古屋相比，價格算是顯著高出一截。

整體來說，松江無籬為區域相對高價的個案。

松江無籬評價：

松江無籬位於蛋黃區，屬於區域高價個案。不過其位於市中心，能處靜巷第二排、三面臨路、加上面公園加持及全坡道平面車位，算是值得參考的個案。目前(2018/9)僅餘樓中樓產品，較具特殊性。若對樓中樓產品有興趣的朋友再前往參考。