韓國打房有多狠？如果發生在台灣，房價會下來嗎？

韓國的打房政策，真的打出了人類歷史上的新高度！聽完韓國的打房政策後，你會發現台灣央行的管制相較之下簡直只是「小兒科」。

面對飆漲的房市，韓國政府祭出無差別的鐵腕措施，但成效究竟如何？房價真的被壓下來了嗎？如果台灣未來跟進類似的嚴厲政策，又會對市場造成什麼樣的衝擊？本期影片將由樂居創辦人李奕農帶大家從數據與政策細節，深度拆解韓國打房的真實全貌。

房市分化嚴重：打房政策僅限「首爾與特定管制區」

在探討韓國政策前，必須先了解韓國當前的房市結構。根據韓國官方不動產院的四大城市（首爾、仁川、釜山、大邱）房價指數顯示 ： 首爾經歷疫情大漲後雖有短暫修正，但隨後持續攀升，甚至突破疫情期間的房價最高點 。而 仁川、釜山、大邱的房價在疫情後一路下修盤整，釜山與大邱的房價甚持續下跌。 由此可知，韓國房市呈現極度的分化。

主要是因為韓國政府目前實施的超嚴格打房措施，絕大部分僅涵蓋首爾及特定的管制區域，其他非管制城市並沒有實施如此嚴厲的限制 。

韓國打房政策1. ：嚴格的「貸款限制」

韓國的貸款管制極其嚴苛，給予買方資金槓桿的空間非常小：

• 成數重砍： 只要購買首爾或管制區內的房屋，貸款成數直接從原本的 70% 重砍至 40% 。
• 設定貸款金額上限： 貸款上限最高僅 6 億韓元（約台幣 1,412 萬元），且最長貸款年限限制為 30 年 。
• 高價住宅鎖死： 若購買總價 25 億韓元（約台幣 5,900 萬元）以上的高價住宅，最高僅能貸款 2 億韓元（約台幣 471 萬元），等於自備款必須高達九成以上 ！

• 利用「壓力加算利率」評估還款能力： 銀行在評估個人還款能力時，不採用基準利率（約 3.5%），而是加算壓力利率 。原本加算 1.5%（以 5% 計算還款能力） ，近期更進一步將壓力利率調高至 3%（相當於要以3.5%+3%= 6.5% 的利率來計算還款能力），直接大幅壓縮民眾可貸額度 。

韓國打房政策2.：重打多屋族

針對擁有多套房產的族群，韓國政府採取「斷資金、重課稅」的策略：

• 禁止新增貸款： 名下持有 2 戶以上房屋者，完全禁止新增購屋貸款；持有一戶者若想買新房，必須承諾在 6 個月內出售原有房屋才能貸款 。
• 以「家庭」為歸戶單位： 台灣的房屋戶數計算以「個人」為單位（夫妻名下各一間不算多屋族） ；但韓國採取「以家庭為單位」，夫妻兩人加起來擁有 2 間房即屬多屋族（註：僅計算管制區內戶數，例如首爾 1 間 + 釜山 1 間算 1 戶；首爾 2 間則認定為多屋族） 。
• 課徵「多重讓渡稅」（類似房地合一稅）： 韓國房屋轉售原先依獲利課徵 6%～45% 的基本稅率 。一旦被認定為多屋族，持有 2 戶者： 加徵 20% ； 持有 3 戶以上者： 加徵 30% 。也就是說，換屋族如果先買後賣，在過渡期名下同時有 2 戶，賣掉舊屋時獲利最高可能直接被政府拿走 65% 。

韓國打房政策3.：驚人調幅的「持有稅」

為了增加持有成本，韓國政府大規模調升了課稅稅基 ：

• 韓國地價暴漲： 2026 年相比 2025 年，韓國共同住宅公示地價全國平均調升 9.16%，而首爾單一城市的公示地價更大幅暴升 18.67%，持有稅負感劇烈增加 。

• 台韓持有稅調幅對比： 而對比台灣 2018 至 2026 年長達 8 年間的「公告地價」，全國平均僅調漲 13.6%（台北調升 12.4%、新北/桃園約 30%、台南 18.8%、高雄 9.5%，台中甚至調降 14.2%） 。 在台灣房價翻倍上漲的同時，持有稅基調幅極小，對比韓國首爾單年即暴增近 19%，兩國在持有稅政策上的力道差異顯著 。

韓國打房政策4.：實際居住查核

在居住事實的稽查上，韓國政府展現了執法的決心 ：

• 四個月內必須入住，入住須滿兩年： 在首爾等管制區域買房，取得房屋後 4 個月內必須實際入住，且必須連續居住滿 2 年 。若違反規定，將被課以成交價 5%～10% 的高額罰金（以 2,000 萬台幣的房屋為例，罰金高達 100～200 萬元） 。
• 升級交叉比對稽查： 台灣目前主要以「戶籍遷入」認定自住 ，但韓國自 2026 年起升級查核機制，官方會主動交叉比對，包含信用卡、電信公司、社區管理室收發等查核是否實際居住，甚至派員親自到現場實地抽查。

超嚴格打房，反而房價越打越高?!

如此不計代價、將首購族與從業人員一併重創的打房政策，最終換來了什麼結果？

1. 交易量冰封，產業大規模崩盤

• 交易量冰封： 產業大規模崩盤，成交金額創 2006 年以來最低紀錄。
• 產業進入寒冬： 仲介業家數連續3年減少、從業人數創6年新低，而且每5個領證人只有1個實際在執業；中小型建商爆發廢業(不營業)潮，大型建設公司則是縮編、裁員。

2. 首爾「供給蒸發」，房價越打越高

• 買房的人變少，賣房的人更少： 新建案部分，建商因市況極差減少推案；而中古市場上，屋主面臨最高 75% 讓渡稅寧可不賣，也會擔心賣了之後未來在貸款嚴峻下買不回來。極度稀缺的供給反而推升房價連創新高。

3. 殺雞儆猴：首爾沒死，其他區先嚇死

• 極端分化： 嚴打政策嚇退非管制區（大邱、釜山等等）買方導致供過於求、房價探底。形成「首爾越打越高、中南部地方政府卻拼命鬆綁搶買方」的畸形市場。

結論：如果台灣頒布這樣的「超級打房」政策...

最後，讓我們總複習韓國超級打房政策的核心關鍵字，並設想如果台灣完全照搬實施，你覺得真的能實現居住正義嗎？還是會造成台灣房市更大的流動性危機？歡迎在影片下方留言，分享你的看法！