央行房市政策鬆綁了！房市未來會好轉嗎?

央行於今年 9 月 17 日召開理監事會議，決議維持利率不變，同時針對房市信用管制釋出兩大鬆綁措施：

1. 第二戶購屋貸款上限由6成調升至7成
2. 取消建商購地貸款限期開工之限制

這兩項政策一出，隨即引發各界熱議，不少人好奇：房市是否將迎來轉機？

本期《樂居房市大全》由主持人田大全與樂居創辦人李奕農深入對談，剖析央行理監事會議後的政策走向與市場反應。節目中將針對「美國升息而台灣凍漲」的利率策略、取消建商動工期限所引發的社會爭議，以及政策鬆綁對未來房市的深遠影響進行全方位拆解，帶您看清政策背後的真實邏輯與未來市場趨勢。

美國升息台灣不動！之後會升息嗎？對房市的影響？

在美國聯準會（FED）啟動升息之際，台灣央行卻選擇維持利率不動，引發市場高度討論。央行評估主要是台灣通膨狀況尚屬可控，預計明年 CPI 將降至 2% 以下，且整體經濟成長力道強勁，因此保留政策調整空間。

然而，台灣央行不願貿然升息的核心主因，在於當前台灣呈現顯著的「K型經濟」結構——AI與科技產業熱絡，但傳統產業與內需市場卻相對偏冷。升息作為一項全面性的政策工具，若貿然調升，恐將直接衝擊傳統產業、中小企業及廣大的房貸族負擔。

而許多網友與民眾普遍認為，央行大幅升息能逼出繳不起房貸的屋主折價賣房，抑制房市過熱。然而，從實務數據與資金成本來看，升息半碼至一碼對於每月房貸攤還金額僅增加幾百至上千元，影響相當有限。

李奕農 : 真正的房市管制水龍頭，其實在於「貸款成數」。過往央行無須大幅升息，僅憑壓縮貸款成數（例如將高價住宅貸款成數一路壓低至三成），就能對市場造成重大打擊。

田大全 : 另外一個重點在於「銀行鑑價」，銀行若將房屋鑑價保守調降一至兩成，對購屋者而言，就相當於貸款成數減少一至兩成，必須立刻多籌措數百萬元的自備款，這才是導致買盤急凍與市場冷卻的根本原因。

近年來，房市價量表現如何?

觀察央行打房政策以來的近幾年房市數據變化，市場呈現出明顯的「量縮價修正」格局：

• 交易量已落入谷底：從六都與全國的買賣移轉棟數來看，成交量呈現持續下滑的趨勢，交易量明顯已來到谷底。然而，成交量落入低谷並不代表市場失去支撐，房地產仍有基本剛性需求。李奕農提到，對購屋者而言，在成交量最低、市場最冷的時候入場，競爭對手相對較少，反而有機會挑選到具備未來增值潛力的物件。

• 價格整體微幅修正，區域分化顯著：從高點至 2026 年第二季，房價指標普遍呈現下修趨勢，例如內政部住宅價格指數下跌約 4.7%、永慶房價指數亦下滑 5.3%。雖然整體跌幅最高僅約 5%，但這只是整體平均數字。若深入觀察個別區域與產品，會發現修正幅度大不相同—特別是前期漲幅較大的中南部地區，近期正面臨較顯著的修正壓力，甚至已有建商爆出單一新建案解約破百戶的情況。

• 不動產貸款集中度持續下降 : 央行過去極為關注且多次警示的「不動產貸款集中度」（即不動產放款占銀行總放款的比率），已從過往高達 36%~37% 的警戒水位，持續一路下修降至 34.44%。代表過往資金過度充斥房市的現象已明確冷卻下來。

房市鬆綁的2項政策-背後有哪些考量？

      1.自然人第二戶貸款上限 6 成→ 7 成

過去央行針對自然人購買第二戶實施嚴格的貸款成數限制（上限 6 成），本意是為了抑制多屋族的投資炒作。然而，此舉也直接誤傷了許多有實質「換屋」需求的家庭（例如先買後賣、替子女父母安排住宿，或名下持有祖厝/舊屋者）。

本次政策適度調鬆，允許換屋家庭第二戶貸款上限由 6 成提升至 7 成，給予換屋族資金調度的空間。至於外界擔心這是否會給炒房客開後門？田大全認為銀行在金檢監督下仍須依「5P 原則」嚴格審核個人信用與還款能力。在風險控管趨嚴的前提下，政策主要在解決換屋族的資金卡關痛點，而非無條件放水。

      2. 取消建商購地貸款「一定時間內動工」的切結限制

央行過去要求建商申請土貸時，須切結於一定時間(最長18個月)內限期開工，否則將收回貸款或升息。而本次央行為了緩解營建業的生存困境，將該條款取消，引發「圖利建商」的質疑。

田大全認為，央行初衷雖為防止囤地，但建商購地後，送交地方政府進行都審與建照審查，很常就超過18個月；加上銀行放貸也受到央行金檢與授信規範約束，並非能無限制提供資金讓建商長期囤地。因此，更合理的配套應規範建商買地後「限期送審建照」，待建照核發後再開始計算動工期限，才能精準打擊囤地，同時避免行政延宕懲罰到合法業者。

央行放寬的意義? 房市未來會好轉嗎?

李奕農：央行選擇微調放寬管制，背後主要有幾個意義 ：

• 央行房市指標皆已降溫：包含成交量落底、價格增幅趨緩及不動產貸款集中度持續下修，顯示打房政策已達到央行預期。
• 銀行資金緊縮，央行改為個別調控：隨著資金大量湧入 AI 設備投資、實體經濟擴廠與股市，銀行業的閒置資金（例如央行定存單）大幅下降。在市場資金趨緊、銀行放款態度轉趨審慎的背景下，央行也改採更為精準的個別調控。

而針對未來房市走勢，又是怎麼看的呢？

田大全: 

• 市場回歸剛需：蛋白區與劣質物件不會再「雞犬升天」，僅具備題材與實質需求的區域才有支撐力 。 

李奕農：

• 2026年會是U字的谷底：交易量已落底，但各區的狀況差異很大，北部區域已見上升的訊號，但中南部還在U的谷底。由於近兩年建商推案極度保守，主流聲音認為2028年將出現「新屋供給的真空期」，對價格形成支撐，成為房市全面U型反轉的重要時間點。