【區域房市】桃園人買房，為什麼都想到中正藝文生活圈？ #藝文生活圈 #中正藝文特區

隨著9/17央行管制政策對於第二屋貸款成數的放寬，代表著最嚴格的管制階段已過。想要在桃園買房，一定都會想到桃園最精華的中正藝文特區，為什麼在桃園人的印象，住藝文特區，就代表著是人生勝利組呢？如果房子距離藝文特區越近，地段就越精華？今天這篇藝文生活圈的介紹，您不可錯過！

一、桃園藝文生活圈熱度再起？

以桃園展演中心為核心，中正路、大興西路、新埔六街、南平路圍起來的區域，就是中正藝文特區，一直是桃園公認最核心的區域。商業發達，豪宅雲集。周圍區域一般稱作藝文生活圈，越靠近核心的藝文特區，價值越高。

桃園這幾年發展很快，中路、小檜溪、青埔、經國等大量的重劃區興起，藝文特區和周圍的生活圈推案一直不多，相對低調。但這個現象，在今年下半年開始反轉，藝文生活圈有多達10個已經推出或預備推出的新案，其中昭揚、皇普、竹城、寶佳合遠，都屬於千坪以上的基地，預估將成為桃園的房市最熱的焦點區。

• 新案齊發的原因：桃園捷運綠線通車

在市場較為冷淡的時機點，藝文生活圈反而逆勢有大量的個案推出，推測跟桃園捷運綠線的第一階段即將通車有不小關係。

桃園捷運綠線預計在2030年全線通車，可以讓八德、桃園市區、蘆竹、大園這些重要生活圈連為一體，產生出一條新的軌道廊道；而2026年底的第一階段通車，則是從機捷的G15b坑口站通到G11藝文特區站。藝文特區將可搭捷運前往南崁和機場，開啟軌道交通時代。

有人會說，這只是第一階段的通車，搭乘人數和交通影響應該都很有限。但如果從捷運帶來的「商業群聚效應」，則有不同的結論。桃園消費力最高的區域，又有捷運開通，會大幅增加集客力與商業吸引力，讓很多連鎖店或商家，有意願前往藝文生活圈設點，2027年底將進駐的「京站百貨」，就是一個重要的案例。

二、藝文生活圈有什麼優勢？

捷運開通，讓藝文生活圈重回房市焦點，但回歸住宅本質，為什麼藝文生活圈一直都是桃園人買房會想到的區域呢？最大的優勢，就在於兼具「新重劃區的質感」，以及「不用等的生活機能」。

以2009年展演中心正式啟用作為藝文特區的發展開端，這裡的建物大多在同一個時期落成，屋齡大多在10年上下，部分到20年，整個區域看起來相當的新，搭配大量的廣場綠地，有重劃區的質感。桃園市立總圖、桃知道威秀影城，再加上藝文特區捷運站，構成藝文特區的核心； 捷運站往南有多家金融機構、以連鎖餐飲為主的中茂新天地，以及未來開幕的京站時尚廣場，東側則有經國路商圈及敏盛綜合醫院。生活機能已經完全成熟。

周圍的重劃區，例如中路與小檜溪，雖然也有連鎖商家進駐，但與藝文生活圈最大的差異，就在於生活機能的密度、學校的密度。藝文生活圈周圍的南平路、中正路、大興西路一段、經國路，都有興盛的商圈，街邊店的密度較高，步行即可抵達；對於有小孩的家庭，也因為學校多，與學校的平均距離，也較中路和小檜溪重劃區近。

三、藝文生活圈的房價如何？

新案價格上，大體是藝文生活圈略高於小檜溪重劃區，再略高於中路重劃區，但區域間的價差並不明顯，個案條件和品牌反而是決定價格的主要因素。一般個案的單價大多落在55萬~60萬/坪之間，條件或品牌較佳的個案，單坪價會超過60萬，甚至往70萬/坪邁進。因此在這樣的價格基礎上，藝文生活圈這種「不用等的生活機能」，優勢會更為明顯。一邊是已經發展完成的區域，另一邊則要5-10年後才會追上，房價差異卻不大，顯然藝文生活圈的性價比是較高的。

四、想在藝文生活圈買房，要注意什麼？

看到這裡，難免會有疑問：雖然藝文生活圈有較好的生活機能、較高的性價比，但2026年底，藝文生活圈會有大量新案推出，要避開這波大量供給湧入的時間點嗎？

樂居創辦人李奕農建議，如果沒有需求，自然不用特別考慮購買多屋增加壓力。但如果本來就有在看房或者打算在藝文特區置產的人，則可以認真研究。藝文生活圈已經發展成熟，新推案不會一直出現，反而是趁房市的低檔，以及較多供給量出現的時機點，找到合適你的產品。

• 想買藝文的兩項重要參考數據

將近期藝文生活圈的新案與未來推案共10個個案，標示在地圖上。其中聯虹城藝、康駿藝靜、大和仰慕、竹城藝賞等4個個案已有實價登錄的價格。成交價從56萬/坪一路到68萬/坪都有。是否會好奇，同樣都是藝文生活圈，同樣都是新案，但單坪的價差卻超過12萬，是有什麼原因嗎？

我們列出個案基地與藝文廣場的距離，就可以發現產生價差的原因。聯虹城藝距離藝文廣場最近，大約500米，所以價格最高；康駿藝靜距離約750米，平均成交價也站上60萬；大和仰慕、竹城藝賞則超過1000公尺，單價則略低。

未來的六個推案，可以參考這項資訊，理論上距離藝文廣場核心越近，價值越高，例如昭揚的新案，距離藝文廣場僅約350公尺，離即將通車的捷運綠線站點出口也僅約450公尺，都是散步即可達的距離。

此外，基地面積和建案品牌，也是一個值得考慮進去的因素。基地較大的個案，通常會有較好的棟距、採光、車道動線與公設規劃。這一波的推案有4個千坪以上的大基地個案，昭揚案甚至接近3000坪。在藝文生活圈這種成熟區，大基地，與核心區較接近的個案，稀有性較高，長期的增值性也會比較好。

五、結論

央行在9/17把第二屋的貸款成數調整回七成，代表著政策打壓房市的階段正式結束，底部已經出現。

如果你有購屋需求，但又不確定房市未來的走向，信心不是很足夠，可以優先選擇像藝文生活圈這種有捷運、有公園、有學區，兼具「新重劃區質感」，但生活機能不用等待的區域，這類型區域的下檔的風險有限，但長期還是會隨著房市的上升，擁有不錯的增值空間。