看屋筆記：高雄市鳳山區藏美東京都2/藏美東京都(個案+價格分析)

鳳山國中生活圈位於鳳山市區東側，包含93期重劃區，重劃區面積約15.88公頃，鄰近捷運鳳山國中站、鳳山工協市場及多所學校，並透過道路拓寬、共同管道與公共設施規劃，形成新的街廓。藏美東京都2/藏美東京都就位於此重劃區中，區域周邊兼具發展潛力，同時保有鳳山市區既有成熟商圈與生活機能，一起來看看還有哪些特色吧！

藏美東京都2/藏美東京都外觀實景

建案特色

1. 約2160坪基地，大面積退縮綠帶與開放空間：

• 基地面積約2160坪，為較稀有的正方形配置，雙面臨路。
• 分別臨15米勝中路及10米勝愛街，基地具雙面臨路條件。
• 建築配置寬敞的退縮空間與綠帶、中庭等規劃，於毗鄰建築物與街道之間形成大棟距，採光通風佳。

2.多元公設規劃，飯店式漢來物管：

• 社區物業管理服務由漢來相關物業團隊負責，漢來相關物業服務亦曾應用於國硯、京城天贊等指標建案，提供飯店級之物業管理服務。
• 建築設計團隊包含李祖原建築師團隊，燈光設計由袁宗南相關團隊參與，公設空間則由衡美設計參與規劃。
• 基地規模大，有較完整的公共設施規劃：大廳、迎賓長廊、交誼廳、更衣室、兒童遊戲室、媽媽教室、游泳池、閱讀室、家教室、空中花園、B1F環保室，使用場景豐富，輕鬆對應全年齡層的日常需求。
• 建材規劃：淨軟水設備、防疫電梯、樂奇新風機、維夫拉克三合一電子鎖；大雅廚具、林內三機；衛浴使用Roca面盆、TOTO馬桶、Panasonic四合一暖風機。

3. 鳳山市區的完整重劃區，街廓方正寬敞：

• 93期重劃區面積約15.88公頃，屬鳳山市區周邊的重劃區，區內重新規劃道路、停車場及公共設施。
• 區內共規劃6條計畫道路，主要道路勝利路經拓寬後，街廓尺度與道路系統較為完整。
• 重劃區鄰近鳳山既有市區，周邊已有鳳山工協市場、瑞興商圈、中山東路商圈、大東商圈等生活機能，生活採買便利。
• 鄰近海風公園及內萬坪綠帶公園，周邊亦有原日本海軍鳳山無線電信所等歷史文化場域。
• 鄰近捷運橘線鳳山國中站及台鐵鳳山車站，可銜接鳳山既有大眾運輸系統。
• 周邊學校包含鳳山國中、中正國小、瑞興國小等。
• 區域鄰近衛武營國家藝術文化中心、大東文化藝術中心等藝文設施，並可透過台1線連接西高雄等區域。

藏美東京都2/藏美東京都格局分析

1.本案規劃地上15層，地下3層，共413戶(含21戶店面)，共442格全平面車位，並預留電動車充電設備。

2.公設規劃完整：接待大廳、迎賓長廊、交誼廳、更衣室、兒童遊戲室、媽媽教室、游泳池、閱讀室、家教室、空中花園、B1F環保室。

藏美東京都2/藏美東京都一樓平面圖

藏美東京都2/藏美東京都標準層平面圖

3.黃色部分(B5/B9戶型)，約21~29坪，規劃2房：

• 單面採光，格局方正，B5戶室內無柱位，家具較好擺放。
• 兩房間位於外側，房間均連接陽台有直接採光。
• 客廳位於內側，動線連接開放式廚房，並規劃L型廚具。
• B5規劃單衛浴；B9戶規劃雙衛浴，均為三件式乾濕分離。

4.紫色部分(B3/B8/B10戶型)，約26~28坪，規劃2+1房：

• 單面採光，雙陽台雙衛浴。
• 2房位於外側，均有對外窗，主臥帶獨立陽台，+1房位於客廳旁。
• 一字型廚具做半開放式廚房，可依個人需求隔間拉門，廚房動線連接工作陽台。
• 雙衛浴規劃，主臥衛浴三件式，客用衛浴半套。
• 冷氣室外機獨立放置區，不占陽台空間。

5.紅色部分(B1/B2/B6/B7戶型)，約38~41坪，規劃3房：

• 邊間戶雙面採光，B2/B6戶格局對稱、B1/B7戶格局對稱。
• 進門走道落塵區，便於規劃鞋櫃等置物空間，區隔內外用品。
• 客廳帶景觀陽台，客餐廳、三間臥室均有對外窗，通風採光佳。
• 廚房規劃一字型廚具，B2/B6戶為開放式廚房；B1/B7戶為半開放式，可依個人需求隔間，廚房動線連接工作陽台。
• 雙衛浴均規劃三件式，主臥衛浴有對外窗，輕鬆保持乾燥。
• 冷氣室外機獨立放置區，不占陽台空間。

實價登錄分析

鳳山國中生活圈鳳山國中生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$30.04萬/坪

1.鳳山國中生活圈周邊個案：

藏美東京都2/藏美東京都屋齡0年。平均成交價32.71萬/坪。近一年成交價33.98萬/坪。

家禾竹子腳段99(未公開)屋齡0年。平均成交價-萬/坪。

華鳳特區華鳳特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$32.76萬/坪

2.華鳳特區周邊個案：

鑫龍騰鑫美預售屋。平均成交價-萬/坪。

金築築玥屋齡1年。平均成交價33.35萬/坪。近一年成交價33.95萬/坪。

鳳山車站生活圈鳳山車站生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$41.55萬/坪

3.鳳山車站生活圈周邊個案：
微笑城堡屋齡2年。平均成交價40.51萬/坪。近一年成交價41.65萬/坪。

4.上述三個生活圈相鄰，新建案稀少，彼此都有一段距離，三個區域平均單價以本案所在的鳳山國中生活圈較低。於93期重劃區中目前僅有藏美東京都2/藏美東京都一個成屋新建案。

藏美東京都2/藏美東京都評價

藏美東京都2/藏美東京都位於鳳山國中生活圈的93期重劃區內，環境兼具重劃區街廓及既有的完善生活機能，周邊有鳳山工協市場、瑞興商圈、中山東路商圈、大東商圈，日常採買與餐飲選擇豐富，同時鄰近捷運鳳山國中站及台鐵鳳山車站。建案本身則以約2160坪基地規模為主要特色，採正方形基地配置並雙面臨路，規劃退縮綠帶、中庭及開放空間，搭配多元的公共設施，加上漢來相關物業團隊參與管理，從居住空間、休閒設施到社區管理皆有相對完整的規劃，若對於藏美東京都2/藏美東京都有興趣的話不妨去接待會館看看吧！