看屋筆記：台北市松山區敦北序(個案+價格分析)

敦北序座落敦北精華區，基地距離小巨蛋捷運站(4號出口)約650米，產品規劃15–36坪、1-3房，以精緻尺度切入敦北市場，一起來看看此案還有哪些亮點吧!

敦北序3D外觀示意圖

建案特色

一、台北市核心地段，難得537坪基地面積

• 基地距離小巨蛋約850米，敦化北路沿線展開，金融總部、辦公大樓、百貨名品、頂級飯店與高奢品牌匯聚，為北市少數商務、藝文、娛樂與生活機能匯聚的成熟核心。
• 市心稀有537坪基地面積，擁坡道平面車位。

二、豪宅御用團隊，美學到結構全面講究

• 安全結構方面，由「張盈智」博士提升至6級耐震規格，及耐震設計標章。建築設計邀請台北十大豪宅建築師「呂建勳」操刀Twin Towers 雙塔地標規劃，公設空間則由「劉俊男」量身訂製飯店級公設。
• 導入戴雲發Alfa Safe專利柱中柱技術、屋頂花園及1樓花園為大信防水格雷頓工法施工、防水10年保固，營造顧問由台灣松下營造全程精工監造。
• 連續壁深入地底達45米，結構根基更穩固。

三、貼心建築工法，綠建築、智慧建築雙標章候選

• 建築標準層採用鋁合金模板工法，相較傳統木模板，具備高精密度與平整度，兼顧環保與耐久性。
• 自流平地坪施工法，提升施工效率，縮簡工期，並達到平整度。
• 地下室複壁牆工法，美化停車空間，讓地下室保持乾躁且容易維護。
• 地下室無樑版設計，管線無穿樑，淨高度增加，結構更穩固。

敦北序格局分析

一、基本資料
基地面積約537坪，分為A棟15F、B棟14F，  A棟標準層樓高3.25米、B棟標準層3.5米。整體規劃252戶住家、7戶店面。A棟標準層前棟6戶、後棟10戶，搭配3部電梯。B棟標準層一層4戶，搭配2部電梯。坪數規劃為15-36坪，提供1至3房產品。

二、車位配置與公設規劃
車道出入口位於八德路三段155巷4弄，規劃地下5層，坡道平面車位共143個，需留意是否有車位需求。社區出入口位於八德路三段199巷，設有落羽松庭院，增加住戶進出隱私性。其他公設包含挑高4米2接待大廳、交誼廳、信箱區、空中花園等；公設比約35.88%。

三、建材設備

• 一樓柱子Alfa safe柱中柱、社區出入口鷹眼系統、 三菱電梯搭配SHARP空氣清淨機、 地震警報系統、當戶排氣
• 廚具-德國NOBLESSA，瑞士FRANKE抽油煙機、瑞士FRANKE IH爐或瓦斯爐、瑞士FRANKE全崁式洗碗機，亞爾浦廚下飲水器。
• 衛浴-TOTO全自動馬桶、德國GROHE五金龍頭及瓷器、淋浴花灑，PANASONIC四合一暖風機
• 地板-比利時PERGO超耐磨木地板
• 門窗-日本三協鋁門窗、5+5 LOW E膠合玻璃、Usii防霾紗窗、Panasonic 四合一電子門鎖

四、標準層平面圖

藍色部分為1房配置，約15-18坪

• A1、A2邊間雙面採光，尺度充裕，擁獨立玄關落塵區，且客廳享直接採光。
• A2、A3、A5、A6、A7柱子外推，利於家具規劃。
• A3可規劃+1空間，隨生活習慣彈性調整。A5、A6、A16可規劃步入式衣帽間，收納空間充足。
• A1、A2、A6、A16 衛浴對外開窗，通風佳。
• 專屬室外機位置，不佔據陽台空間。

綠色部分為2房配置，約18-22坪 (A15、B3、B4無對外銷售，故不討論)

• A8、A18 邊間雙面採光，擁獨立玄關落塵區。其中A8公領域享直接採光，客廳尺度寬敞。
• A9、A10、A11、A12、A18 柱子外推，利於家具規劃。
• A8配置1.5衛浴。A18衛浴對外開窗，通風佳。

橘色部分為3房配置，約30-36坪 (B1無對外銷售，故不討論)

• 邊間雙面採光，擁獨立玄關落塵區，利於規劃鞋櫃及收納。
• B2柱子外推，利於家具規劃。
• B2衛浴對外開窗，通風對流佳。
• 三間房間可配置雙人床，尺度充裕。

實價登錄分析

一、松山區預售個案

敦北序 預售屋。 平均成交價141.52萬/坪。 近一年成交價141.52萬/坪。

睿泰曜/睿泰南京 預售屋。 平均成交價156.7萬/坪。 近一年成交價156.7萬/坪。

慶城匯 預售屋。 開價185-205萬/坪。 

二、周圍中古屋行情

阿曼生活/阿曼Cest la vie/小阿曼 屋齡20年。 平均成交價127.98萬/坪。 近一年成交價179.29萬/坪。

松菸墨香 屋齡8年。 平均成交價130.53萬/坪。 近一年成交價141.48萬/坪。

三、松山區以敦化北路、南京東路為核心，匯聚金融商圈、企業總部與成熟商業機能，長年奠定台北市精華地段的發展基礎。隨著區域發展日益成熟，核心地段的稀有性與居住價值更顯珍貴。即使是周邊中古屋，阿曼生活、松菸墨香近一年成交行情約 141–179 萬元/坪，仍展現一定的市場價格支撐。敦北序平均成交價141.52萬/坪。 對比周遭個案睿泰曜/睿泰南京、慶城匯 具有一定的競爭力，且敦北序產品主力以1-2房為主，在總價上更具優勢。

敦北序評價

秉持科達建築「在市中心，興建年輕人買得起的房子」的理念，敦北序以 15–22 坪、1–2 房為主力規劃，讓更多人有機會入主松山核心地段。不只重視居住門檻，本案提升至6級耐震規格、耐震標章、Alfa Safe 柱中柱工法，並將結構保固延長至 20 年，兼顧購屋負擔與長久居住的安心。對松山區購屋有興趣的朋友，不妨進一步了解敦北序。