房市冷到骨子裡！央行會升息?還是放寬管制救房市？feat.淡江大學產經系副教授 莊孟翰

央行大動作實施房市信用管制已滿兩年，市場氛圍出現了劇烈翻轉。不僅各大預售接待中心、中古屋仲介店頭變得冷冷清清，這股「寒蟬效應」更已悄悄蔓延至整個房地產上下游產業。面對即將到來的央行理監事會議，市場最關心的莫過於：央行是否會升息？還是會放寬信用管制？

本期《樂居房市大全》由主持人田大全，特別邀請到房產界重量級專家—淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰，以及樂居創辦人李奕農，針對台灣房市的現況、央行決策指標的盲點、以及升息與管制的雙重兩難，進行剖析。

房市...冷到哪裡去了？

「房市量縮的寒流，絕對不是只停留在銷售端而已！」目前的市場低迷，已一路蔓延至產業鏈。根據住展雜誌與崑山科技大學最新發布的「2026住宅產業鏈景氣調查」之數據，不動產業中已出現：

• 74.3% 的接案量減少
• 64.5%工作量減少
• 55.8% 的正式人力減少
• 54.8%外包／工班需求減少
• 52.2%建材設備採購減少
• 41.0%準備延後投資

這顯示房市的萎縮，已經沿著產業鏈一路向後傳導至工程工班、建材原料，甚至是基層勞工的工作機會。

莊孟翰分析指出，房地產景氣從過熱、繁榮，步入衰退盤整是正常的經濟規律 ，但目前市場最嚴重的病灶在於「貸款全面卡死」。

莊孟翰認為「交屋最重要的是卡在貸款。如果貸款問題無法解決，資金鏈就會永遠卡在那裡。目前市場雖然還沒出現倒閉潮，但如果政策持續一刀切，真的引發建商倒閉潮，那後續的問題就更棘手了。」當建商無法透過「客戶的房貸」撥款來償還原有的「土地及建築融資」，將有可能導致「建商倒閉潮」與「產業失業潮」的危機，這就不再只是打炒房，而是攸關整個社會經濟。

央行打房滿2年，還能怎麼調整?

央行打房正好滿2年，市場冷到產業界叫苦連天，央行在決策時，是否應調整市場評估指標，進行更精準的調控？

李奕農：打房應緊盯「預售屋交易量」領先指標

央行在進行決策時，應多參考一個最即時的市場溫度計—「預售屋交易量」。市場的投資氛圍強不強，跟預售屋交易量非常有關係。根據樂居資料庫，自2020年起算，台灣預售屋月交易量平均大約是 7,000 筆；如果單月超過 10,000 筆即定義為『過熱』。而現在單月交易量只剩下 2-3,000 筆左右 ，這數字差得非常多，顯示目前的調控已經管得太緊了。

建議央行可以關注預售屋交易量等領先指標，在市場過熱初期就適度降溫，而非等到市場被打到遍體鱗傷後才來調整。

莊孟翰：現行價格指數存在各自盲點

央行現行評估房價的指標，仍存在不少困難與盲點。央行常用的實價登錄與房價指數（如國泰指數、信義房價指數、政大永慶房價指數等）在解讀上有其侷限性：

1. 預售實價登錄的時間滯後：預售屋實價登錄雖然法規要求簽約 30 天之內要申報，但從簽約到真正「交屋」往往需要3至4年的時間。預售屋實價登錄反映的是簽約當下的價格，而從簽約到交屋往往相隔3至4年，期間房市可能出現變化，因此實價登錄未必能即時反映交屋時的市場行情。

2. 預售與中古的價差鴻溝：目前信義、永慶等中古屋指標顯示，台北市中古房價大約落在每坪 60 至 80 萬元；然而代表預售市場的國泰房價指數，其價格卻不斷突破天花板，這導致央行在判斷整體市場價格時容易出現了資訊不對稱的盲點。

央行理監事會預測1. 會升息嗎?

面對即將到來的央行理監事會，台灣是否會跟隨全球腳步繼續升息？

莊孟翰：升息的機率應該先看美國，微調一點是OK的。

現在市場有個奇特現象：萬物皆漲，房價卻被政策強行壓下來。理論上物價上漲，房價跟著漲很正常，但政府目前卻強力壓抑房價。當然，台南、高雄等部分地區過去確實超漲一倍多，適度調整並非壞事；但如何讓供需自然回歸市場機制，政策拿捏才是關鍵。

李奕農：立刻升息機率不高，但長線進入升息循環態勢明顯

鄰近的日本、韓國都已經優先升息。如果拉出央行的「升息勾勾表」，台灣不論是通膨數據還是就業市場表現，其實早就滿足了所有升息條件 。唯一讓央行不敢輕易升息的關鍵，在於「產業的K型（或M型）分裂」。

台灣目前的產業狀況非常極端。AI科技業大好；但傳統產業與基層內需市場卻沒有那麼好。一旦全面升息，傳產與原本就冰凍的房市將雪上加霜。因此央行在 9 月理監事會議上立刻升息的機率不高，但拉長線來看，台灣進入升息循環的趨勢已相當明顯。

央行理監事會預測2. 會放寬房市相關政策嗎?

既然短期內升息機率較低，那針對卡死資金鏈的「信用管制」，央行有沒有可能放寬？

莊孟翰 : 應適度鬆綁

政府應實施「適度鬆綁」，例如將貸款成數調高一成，既能適度釋放市場流動性、避免建商資金鏈斷裂，又能防止投機客死灰復燃。

李奕農 : 短期看不出鬆綁跡象，長線可能配合升息適度鬆綁

目前短期內看不出立刻放寬信用管制的跡象，不過，未來若台灣確定步入升息循環，央行為了緩解升息對傳產與民生的全面衝擊，「伴隨升息，進行信用管制條件的鬆綁」將是很有可能的政策配套組合。

結論與建議

莊孟翰表示，台灣雖受惠於 AI 產業發展，經濟與稅收相對穩健，但長期仍應避免走上日本「房價低迷、人口老化、年輕人躺平等繼承」的發展軌跡。房價不只是金融機構或購屋者的課題，更深刻牽動整體社會與民生發展。因此，應持續檢視政策是否過度偏向單一面向，以維持市場的健康發展。