【區域房市】新莊副都心住宅轉商辦，迎來翻身關鍵期？

新莊副都心，在這一兩年有了大幅的轉變。正在逐漸扭轉「住辦不分、機能不足」的印象。但副都心其實有一個很關鍵的優勢還沒有被發掘，這個關鍵因素如果發揮的好，會大幅提升新莊副都心的上限。到底是什麼指標，這次就來帶各位讀者深入了解！

一、新莊副都心的商業區出現了什麼轉變？

新莊副都心在這幾年，終於有了核心商業區的感覺。2020年宏匯廣場的開幕，讓三重、五股、泰山、以及新莊其他區域的人，逐漸開始養成前往副都心消費的習慣；以及紡織大廠儒鴻、麗寶集團、影像光學公司佳能，這些公司的總部陸續遷入，再加上「宏匯思源廣場」的完工，讓不少人的上班地點，改到了新莊副都心。

副都心最核心的兩個里—「中原里」與「昌平里」，人口從2020年到2026年的6月，成長近三成，對比整體新莊區的人口略減的狀態，代表著人口逐漸遷入副都心，住家夜晚的點燈跟公園運動人潮也有實際體感的增加。

而這種人口與消費力成長的狀況，也體現在宏匯廣場的營業額。從2021年約25億元成長到2025年公布53億元，六年間成長達到112%。短時間內成為新北的第五大購物中心。

二、新莊副都心的最大優勢還沒發揮？

看似不錯的發展狀況，其實新莊副都心離完全發展還有一大段距離，以棒球賽共九局比擬，現在只能說打到第五局。如同先前提到，新莊副都心有一個重要的優勢還沒有發揮，指的就是他獨特的先天條件：商業區開發。

它是新北市 「唯二 」具備純商辦發展的區域。中和的遠東世紀廣場、新店的寶高園區、三重的化成工業區、汐止的汐科、五股工業區等等，都是新北重要的工作聚集地，但使用分區都是屬於工業區，本質上是以廠辦為主。只有新莊副都心和新板特區是真正的商業區配置，政府的規劃以及整體環境質感會有很大的差異。

從可商用土地的比例來觀察，政府是以信義計畫區和台中七期的等級來看待新莊副都心，但真實的體感，卻有不小的差異。

主要是開發初期，很多建商在拿到商業區土地後，不是用來發展商辦、百貨、旅館，而是拿來蓋「一般事務所」的混合大樓。統計下來，有多達33個個案真實是以住宅為主體。在發展的中期，政府開始強力取締與嚴審一般事務所，加上人口持續移入後，整個區域的發展中終於導向正軌。這個從市場的供需數據可以看出：新建案中的住宅待售存量正持續走低，但商辦市場的推案則開始展開。

住宅的部分，從2021年到2026年7月，新案的待售量體從2081戶降低到1051戶，減少49%，就算加上二手市場的中古屋，新莊副都心的住宅待售量體都是大幅減少的；但這一段時間，台灣整體的住宅待售存量是創下歷史新高的。

另一方面，新莊副都心的商辦推案，則開始逐年增加。這裡的商辦，不是早期那種一般事務所、住辦混合大樓，而是真正的商辦大樓。除了麗寶總部、宏匯i-tower、佳能總部、儒鴻總部以外，桃園知名的豪宅建商中悦建設，也在這裡做了重要的布局，目前推了五個商辦案，包含中悦IFC、中悦松Tower、栢Tower、悅Tower、未來還有宏匯二期旁邊的中悦中心；此外還有西勝時星、興富發國家壹號廣場、亞昕商務中心、以及未來的404科技的總部等等都會陸續進駐。

如果把北側的新北產業園區以及飯店業的進駐，併入一起看，就會發現新莊副都心已經從「家庭遷入」階段，轉向為「企業遷入」階段。包含已經進駐的台通光電(8011)、科定(6655)的總部，未來還有一銓精密(2486)與夏姿時尚總部落腳；飯店的部分則有凱悅嘉軒酒店、預計於2026年開幕的喜來登酒店與里奧東方酒店。

三、未來還能吸引企業進駐嗎？三個方向

不是有商辦推案，就會有企業進來。未來還會有持續的企業遷入嗎？新莊副都心對企業進駐的吸引力主要來自於三個方向：

1. 短期：周圍工廠的升級

新莊副都心比較像台中七期吸引中部、彰化工業區企業設立總部的模式。新莊副都心的企業背景，大多來自於周圍的工業區，為了提升企業門面、組織升級，選擇將企業總部或研發中心設立在新莊副都心。在現今的缺工年代下，要招募研發或高階人力，即使給足市場水準的薪資，上班地點還卻是在傳統的廠辦合一的鐵皮工廠，招募難度是很高的。因此很多周圍的工廠，在二代接班或者有足夠的獲利後，都會選擇到新莊副都心設置一個新的總管理中心，甚至把總部都遷進來，儒鴻、佳能或者知識產業園區的夏姿、一銓精密都是搬遷至副都心的案例，在這裡招募高階人力，或者接待國外的客戶，會是一個比較合適的場所。

2. 中期：溪北轉運站的開發與台北雙星的外溢效果

位於捷運新北產業園區站旁的溪北轉運站，規劃42條中長途的國道客運路線以及18條市區公車路線，會與宏匯廣場二期做共構，類似於台北車站與京站「捷運站+轉運站+大型商場」的複合開發模式。

這個轉運站的關鍵，在於同樣預計在2030年完工的台北雙星。新莊副都心與台北雙星，本就是機捷A1站與A3站的關係，在溪北轉運站落成後，公車與客運的關聯會有大幅的加強，此外，還有招商的外溢紅利，考慮進駐台北雙星的企業、總部或周圍的供應商，也會同步考慮溪北轉運站周圍商辦。

3. 長期：塭仔圳重劃區的大型土地開發

總部或研發中心的設點，會優先考量人口密集區。新莊副都心、頭前重劃區還有舊新莊市區的人口外，未來還有塭仔圳重劃區、新莊北側知識產業園區、泰山擴大楓江都市計畫，周圍重劃區面積會比青埔和現在的淡海新市鎮還要大。這些大面積的新開發區，預計會帶來更多的居住人口，也會為副都心的商業機能，提供強力的支撐。

結語

從歷史發展到現在來看，新莊副都心正從人口進駐、帶動在地消費，進而吸引企業總部移居的發展軌跡。新莊未來是否為成為一個真正的商辦聚落？建議各位讀者可以持續關注！