【區域房市】「板橋」贏內湖？商廠辦發展是未來重點！

最近在網路上有一個很紅的爭論：拔掉門牌，板橋完勝內湖。近期板橋的個案，亞東醫院的「遠揚之森A+」平均單價112 萬；新板特區「三輝白昀」，平均單價 121 萬，贏過很多北市的外圍區域。為什麼會有這樣的爭論、為什麼會有這樣的成交價，背後的原因是什麼？今天帶你來看看。

板橋VS內湖?

板橋有完勝內湖嗎？不知道你是站哪一邊？

支持這個論點的人主要是從交通層面來看，內湖塞車塞到爆，捷運還是中運量系統，板橋則集結了全台最具影響力的兩大軌道系統：「高鐵」與「捷運板南線」。

板南線在板橋有五個站點，是所有行政區裡最多的，而且都是在亞東醫院站之前，班次密度最高。高鐵已經成為商務白領出差通勤的首選，有高鐵站的地方都成為區域的核心。如果再加上環狀線以及規劃中的泰山板橋線，四通八達的交通路網，在交通條件上的確是贏過內湖。

內湖派的人，則認為內湖的公園、綠覆率、生活空間，加上北市的門牌，生活品質穩贏板橋。而且板橋只有特定區域較佳，大部分的區域跟三重新莊沒差多少。

當然，真的要說誰比較好，過於主觀，因為不同角度，看法會有所不同。但板橋可以拿來跟內湖PK，這本身就是一個值得討論的議題。大家對板橋的關注點大多放在交通優勢，但我認為，板橋有一個隱藏優勢，支撐這個區域持續往上走。而這隱藏優勢是什麼呢？就是我今天想要說的：板橋的商業動能。

板橋真正的價值 : 人口、就業

商業動能有點抽象，具體會來自於人口與就業。板橋是全台人口最多的行政區，將近55萬人，人口數甚至比整個宜蘭縣還多，這代表著本身就可以自成一個核心，擁有很強的消費潛力。

就業的部分，新北市有很多區域，擁有大片的工業區和產業聚落，例如新店寶高園區、汐科、三重化成工業區、五股工業區、中和遠東世紀廣場、土城工業區等等。

而板橋的工業區並不多，但卻是新北市政府所在地，加上新板特區、遠東通訊園區吸引了不少重量級的公司進駐，像是新板特區目前有板信商業銀行總部、新光人壽新北總部，以及台灣微軟；遠東通訊園區則匯聚了 Google、Ericsson (愛立信)、遠傳雲端運算中心等，這些政府單位、資通訊與金融等大型企業，都有設立區域總部級的辦公室，帶來不少的高薪就業人口。

另一方面，近10年來雙北由「單核心」走向「多核心」的發展，板橋也是這個趨勢下的受益區。20年前，想要看電影，會去信義的華納威秀、西門町；想逛百貨，會往東區、信義計畫區。但現在的選擇就很多了，每個區域都有自己的購物中心，像是中和的環球購物中心、新莊的宏匯廣場、新店的裕隆城和京站以及汐止的IFG遠雄廣場，而板橋則是發展最好的，有大遠百、小遠百、環球等三大購物中心。

板橋豐富的購物、消費機能，吸引土城、樹林、下新莊的人口來消費，形成一個板橋、土城、樹林、下新莊的「區域生活圈」。

「交通是引擎，產業是薪柴」。一個區域在未來會不會往上走，是否持續有商廠辦的需求與新增供給，會是重要的訊號。因為這可以看出整體的就業市場是在擴張還是萎縮。板橋目前給出的訊號是很強烈的。

商廠辦的強勁需求與開發商佈局

先來看新板特區，僅有的三棟純商辦大樓：百揚大樓、板信雙子星和曼哈頓金融中心，都屬於滿租的狀態 。

而遠東通訊園區有TPKA、C、D、E四大棟，但其中TPKC是遠傳的「雲端運算中心」，屬於遠傳後勤技術與雲端資訊的重要部門；TPKD、E兩棟則是Google 在美國總部以外、全球最大的海外硬體研發基地，配有先進實驗室；唯一有開放外租的 TPKA 棟，滿租率也高達 98%。

目前板橋的商廠辦市場，呈現了「需求大於供給」的狀態，空置率相當低。而開發商也注意到了這個現象，低調的開始佈局。

像是開業13年的「麗寶百貨」，在2025年宣布正式轉型作為高級商辦，現在正在內部改裝中，這就是一個需求很強的訊號。 此外，新板特區剛完工不久的「馥華艾美」(馥華世界廣場)，規劃了 13 層樓的商辦空間；加上預計 2030 年完工的「冠德環狀線板橋站聯開案」，預計打造 24 層樓的商辦地標，足以看得出開發商十分看好未來板橋的商辦市場。

而遠東通訊園區預計也會持續擴充廠辦空間，根據遠東最新的法說會的資料，園區內未開發的5塊地中，其中 3 塊已確定規劃為 TPKB、I、H三棟全新的研發辦公大樓與新遠百；旁邊的「遠揚新世紀」住商大樓，未來也將提供部分空間作為商辦使用。

新板特區、遠東通訊園區周邊的「老舊乙種工業區」則是未來板橋發展的重要利多。目前板橋的市區大部分已經開發完成，幾乎沒有素地可做建設，但這些老舊乙種工業區，早已是四五十年的規劃，不符合現在的使用，但優點是面積大，所有權人相對單純，只要政府有心規劃，就會像南港一樣，迅速翻轉，像是新板特區旁的板新站周邊，政府啟動都市計畫，將乙種工業區變更為「特專區」，引導企業設立研發中心與總部。

而遠東園區旁的乙工則陸續轉型為立體化廠辦，例如2016年完工的中華電信板橋資料中心，以及遠雄建設近期推出，即將完工的「遠雄信義CENTER」。

從辦公室的空置率以及開發商未來的佈局可以看出，板橋其實擁有被低估的商業動能，而這個才是板橋房價持續往上、吸引大型企業進駐的原因。

結論

板橋從過去的住宅型衛星城，已逐步發展為區域核心。隨著企業持續進駐、商廠辦供給逐步擴張，將與既有的人口與交通優勢形成正向飛輪，你認為如果拿掉門牌，板橋在未來真的會贏內湖嗎?歡迎留言跟我們分享。