房市已到谷底?! 2026下半年房市展望

2026年上半年房地產市場整體表現平淡，交易量彷彿進入冰河期。面對即將到來的下半年，市場是否有復甦的機會？央行第三季是否會祭出鬆綁政策？本次由樂居房市大全主持人田大全與樂居創辦人李奕農，帶領大家從總體經濟、商用不動產熱潮以及各區房價數據，深度解析2026下半年房市的發展趨勢。

房市與股市的短暫背離?

在AI熱潮的帶頭之下，台灣經濟持續走高，根據央行預估今年(2026年)台灣經濟成長率將達到9.45%，是過去16年來的最高點。

然而房市持續低迷，在待售存量方面，樂居資料庫顯示目前2026Q2全台新建案與中古屋的待售存量合計達33萬戶，創下歷史新高，遠高於過去2021Q2景氣大好、物件稀缺時的24.3萬戶，顯示房市冷，市場上賣壓高。

市場的交易量同樣也大幅萎縮，2026Q1交易量約3.5萬筆，僅為2020年以來單季平均約7萬筆的一半。

回顧過去，股市與房市往往是連動的，像是2011、2014與2021年經濟成長率處於高點時，房市通常也處於相對榮景，但本次卻罕見地出現了 : 經濟好、房市差的背離現象。但是這個現象預計不會持續太久，畢竟從股市賺到的錢，最終還是會進入房市改善生活。

房市疲軟? 商用不動產正火熱!

儘管住宅市場表現疲軟，但「商用不動產」尤其工業地產熱度卻極高。光是今年上半年的大型商用不動產交易金額就達到1,591億元，已經追平過去五年來的全年交易量水準。

原因與這波 AI 浪潮帶動台灣科技業強勁的擴廠需求有關，不少企業選擇直接出手搶購廠房，光是Q1的商用不動產交易中，就有9成來自於工業不動產。例如：美光與矽品重金砸下苗栗竹南科學園區廠房；離岸風電與皇昌營造積極佈局桃園觀音的廠房與建地；日月光也大舉購入南科廠房。

此外，企業對商辦的佈局同樣熱絡，如南山人壽重金拿下高雄凹子底商辦，華擎亦進駐北士科購入廠辦。這些交易充分顯示出，股市資金的外溢效應，已非常直接且迅速地在工業及商用地產市場發酵。

七都房價表現：雙北相對抗跌，中南部修正下跌

接著我們來觀察自2024Q4央行第七波信用管制以來，全台七都的房市變化：

雙北地區相對抗跌 : 

台北市房價在信用管制後，仍然微幅上漲2.38%，新北市也上漲了3%。台北市身為核心蛋黃區，房價抗跌性強；隨著台北市房屋老化，部分購屋需求外溢至新北市的永和、板橋、新店等第一環區域，帶動房價持續上揚，部分區域甚至已超越台北市外圍板塊。整體而言，雙北核心生活圈展現相對強勁的抗跌力。

桃園&新竹&台南微幅修正 : 

出了雙北後，各都市房價開始出現下跌。桃園市在信用管制後，微幅下修1.0%；大新竹下跌3.9%；台南市下跌3.3%，價格隨著整體房市微幅下修盤整。

台中&高雄跌幅最重: 

台中與高雄成為這波打房政策的重災區，自信用管制以來房價已下跌約10%。主要是台中、高雄的房地產市場投資屬性較強烈，因此在信用管制緊縮貸款成數後，投資客買盤大幅減少，房價因而承受較大修正壓力。目前市場基本上可以說是跌入谷底，甚至已經出現新推案開價低於前一期建案的情況。

現階段買成屋大樓CP值最高!

現階段的住宅市場，依產品類型可以區分為預售屋、成屋大樓及中古公寓，而這三大類近期的價格走勢出現了明顯的分歧：預售屋價格持續上漲，成屋大樓處於盤整微跌的狀態，而中古公寓則呈現出明顯的下修態勢。

預售屋之所以能持續創下價格新高，主要仰賴其「低首付」與「付款輕鬆」的優勢，雖然單價較高，但能拉長付款時間換取較小的資金壓力。然而，當預售屋即將交屋時，將會面臨「付款優勢消失的跌價損失」，導致目前市場上最難銷售的產品，正是即將交屋的預售案。相較之下，成屋大樓價格已經在微幅修正與盤整階段，使預售屋與成屋之間的價差進一步擴大。

因此針對此現況，對於有自住需求者，建議優先購買「具備電梯的成屋大樓」是CP值最高、價格相對合理且穩健的策略。同時，應盡量避開無電梯的「中古公寓」，其價格跌幅已明顯領先其他各類房屋產品。

結論：2026下半年的趨勢與展望

總結2026下半年的市場發展，建議購屋者可參考以下三大趨勢與策略：

1. 雙北將優先反彈： 這裡的反彈指的是「交易量」的回溫。相對抗跌的雙北，一旦成交量浮現，解決了流動性冰封的問題，整體房市的元氣將慢慢恢復 。

2. 現階段買成屋CP值最高： 在預售屋與成屋價差被拉開的現況下，具有自住需求者，選擇購買具備電梯的大樓成屋，是現階段CP值最高、相對便宜的策略，但也應盡量避免購買公寓 。

3. 可以等到中南部重劃區預售案降價： 若屬意中南部重劃區的預售物件，目前市場上已出現願意降價或比周圍建案便宜的預售案，對購屋者而言，是在低點尋找好物件的不錯機會。