看屋筆記：新北市三重區瓏山林上城苑(個案+價格分析)
閱讀重點
瓏山林上城苑 位於 二重重劃區左岸 ，鄰近捷運先嗇宮站、新北大都會公園與新北第二行政中心。交通方面坐擁 台64線，國道1號 與 新北環快 構成的便捷路網。
規劃2-3房20-37坪，由「陶朱隱園」豪宅景觀團隊操刀，戶戶挑高 3 米 6， 並規劃 20 項豐富全齡公設。一起來看看 瓏山林上城苑 有哪些亮點吧！
瓏山林上城苑 3D外觀示意圖
建案特色
一、瓏山林具 50 年營建資歷，累積逾 5000 戶、28 座經典業績，包含 大直博物館系列 、瓏山林玥河 及 蘇澳瓏山林度假飯店 。
二、本案由「陶朱隱園」豪宅景觀團隊——瀚翔景觀 操刀。1,400 坪大基地規劃「零店面」純住宅社區，挑高 3 米 6 的室內空間，並規劃 20 項豐富全齡公設。
三、鄰近新北大都會公園與新北第二行政中心。步行約 5 分鐘可抵達神農公園與谷王公園。步行約 10 分鐘可至捷運先嗇宮站，兼顧交通、綠意與市政發展紅利。
瓏山林上城苑 格局分析
一、基地面積約1,400坪，1幢1棟，地下4層，地上21層，270戶住家。單層7戶2梯，坪數規劃為2房20-21坪，3房30-37坪。
二、車位規劃為坡道平面219個，有預留充電線線槽。
三、公設比約36.5%，規劃 20 項豐富全齡公設，包含接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室(蔦屋書籍兩年更新)、健身房、桌球室、撞球室、親子遊戲區、兒童遊戲區、KTV、信箱區、曬被區等。
四、
瓏山林上城苑 標準層平面圖
藍色區塊(A3、A7、B3、B7) 兩房一衛｜約21坪
- 無走道設計，且規劃單陽台與單衛浴，使小坪數也能有寬敞室內空間。
- A3、B3兩間房皆可擺放雙人床。
- 客廳為單面間接採光，採光面需經過廚房。
- 衛浴無開窗，需注意通風系統。
- 客房為暗房，裝修需特別留意。
綠色區塊(A5、A6、A8、B5、B6、B8) 三房兩衛｜約30坪
- 採用川字型，無走道的高坪效設計。
- 客廳為單面間接採光，採光面需經過廚房。
- 陽台與客餐廳採光面錯開，若晾曬衣服不影響採光。
- 三房皆可擺放雙人床，主臥有寬敞收納空間。
- 雙衛浴皆無開窗，需注意通風系統。
- 其中一客房為暗房，裝修需特別留意。
橘色區塊(A1、A2、B1、B2) 三房兩衛｜約37坪
- 雙面採光，客廳有直接採光。
- 有獨立廚房，且預留冰箱位置；動線連接陽台，有效阻隔油煙味。
- 三房皆可擺放雙人床。
- 主衛有對外窗。
- 二進式玄關設計，隱私性以及鞋櫃收納空間充足。
- 陽台寬敞，可自行區隔成景觀及工作區。
實價登錄分析
一、二重重劃區左岸 個案
1. 瓏山林上城苑 屋齡0年。 開價75-85萬/坪。
2. 市政帝寶 預售屋。近一年成交價78.03萬/坪。
3. 印象左岸 預售屋。近一年成交價83.14萬/坪。
4. 新濠漾4英倫公園 預售屋。近一年成交價84.74萬/坪。
二、三重站生活圈 個案
1. 東煒玉川 預售屋。近一年成交價94.04萬/坪。
2. 環泥水蓉 預售屋。近一年成交價93.88萬/坪。
3. 潤泰CITY PARK 屋齡1年。近一年成交價101.01萬/坪。
二重重劃區左岸 周圍預售屋案今年平均成交價約落在76-84萬/坪，瓏山林上城苑 開價約75-85萬/坪，且具備新成屋的優勢，價格屬於合理範圍。
而一站之隔的 三重站生活圈 今年平均成交價約落在93-102萬/坪。瓏山林上城苑步行至捷運三重站約 15 分鐘，以短暫的通勤時間，換取約 8 折的房價，確實擁有替代優勢。
瓏山林上城苑評價
總體來說，瓏山林上城苑 雖然身處發展中的二重左岸，但能享受周邊新莊副都心、頭前重劃區與捷運三重站已趨成熟的生活機能。且鄰近新北第二行政中心與大都會公園，兼顧綠意與市政發展紅利。
聯外交通上，除了步行約 10 分鐘可達捷運先嗇宮站，周圍亦有機捷與環狀線環抱，開車則緊鄰台 64 線、國道 1 號與新北環快，南北往返相當便捷。
回到社區本身，挑高 3 米 6 的開闊室內、20 項全齡公設，以及由「陶朱隱園」豪宅團隊操刀的景觀，顯現出離塵不離城的居住規格。有在關注三重區建案的朋友們，歡迎參考 瓏山林上城苑 喔!