看屋筆記：桃園市桃園區明築向陽(個案+價格分析)

桃園市的中路重劃區是新興的重劃區，此區主要規劃為住宅區，有多個公園和學校預定地，環境單純，這次要介紹的個案是位於本區向陽公園旁的明築向陽。

建案特點：

1. 交通機能：近ubike站（步行約1分鐘）、公車站（步行約4分鐘）、國道2號南桃園交流道（開車約5分鐘）。

2. 生活機能：面向陽公園、步行約7分鐘可至永安路商圈，步行約10分鐘可至力行市場、市府生活圈，近文山國小（步行約8分鐘）、中興國中（步行約10分鐘）。

3. 個案規劃：整體建築為鑽石級綠建築，搭配5+6mm膠合玻璃、奈米隔熱膜。

明築向陽格局分析：

1. 分為A、B棟，為1~3房23~47坪規劃，獨立車道設計。

2. A棟一層3戶1部電梯，B棟一層4戶1部電梯，使用上會有不足的問題。

3. 黃色區塊為1房23坪規劃，邊間雙面採光，客廳、臥室及衛浴都有對外窗，採光佳，在1房的房型中較為難得。

4. 綠色區塊為2房28~30坪規劃，雙面採光，以30坪的A3、B5戶較佳，正面公園視野較好，B1戶面鄰棟社區，低樓層視野較差。

5. 藍色區塊為3房39~47坪規劃，皆為邊間(A2、B3是雙面採光，A1是4面採光)，以A2、B3戶(39坪)較佳，戶面公園視野佳，有客餐廳分離設計，因坪數比A1戶小，總價較有優勢。A1(47坪)有4面採光，但戶面鄰棟社區，低樓層視野較差。

實價登錄分析：

1. 中路重劃區可以分為三個區段，一段區域有司法園區，也有社會住宅，目前個案較少；二段是主要的重劃區，大型公園都在這裡；三段則比較靠近舊市區，生活機能較佳。

2. 中路重劃區三段個案：

明築向陽屋齡0年，平均成交28.83萬，近期成交約28~29萬。

合遠康萊爾目前開價30.5萬左右，預計成交價約25~26萬，可參考這裡。

合陽合仰目前開價29萬左右，實際成交會再低一些。

3. 中路重劃區二段個案：

京澄無為目前開價40.5萬左右，預計成交價約37萬，可參考這裡。

昭揚君喆目前開價33萬左右，預計成交價約29萬，可參考這裡。

昭揚君匯屋齡0年，平均成交27.28萬，近期成交約27~28萬。

4. 中路重劃區二段以區內最大公園風禾公園為中心，區域整體價格比中路重劃區三段高。明築向陽的價格比中路重劃區三段的合遠康萊爾、合陽合仰都要高，和中路重劃區二段相比，較京澄無為便宜，與昭揚君喆、昭揚君匯接近，因明築向陽是公園第一排的公園宅，價格會略高於區域行情。

桃園中路重劃區

中路重劃區三段個案

中路重劃區二段個案

明築向陽評價：

和中路重劃區二段相比，中路重劃區三段距離永安路商圈、力行市場、市府生活圈較近，生活機能好一些，整體價格也較低。明築向陽因面公園第一排，有鑽石級綠建築標章，雖然價格較高，但還算是合理範圍。如果是在桃園地區找房的族群，可以參考。