看屋筆記：新北市淡水區合謙劃時代(個案+價格分析)

淡海新市鎮近年持續吸引不少購屋族群注意。隨著淡江大橋的正式完工，以及未來預計通車的淡北道路，過去大眾最擔憂的聯外交通痛點已大幅紓解；加上此區房價相對親民，因而成為雙北自住客群的熱門購屋選擇。 

這次介紹的合謙劃時代，步行穿過公園約 3 分鐘即可抵達輕軌濱海沙崙站，其最大核心優勢在於基地緊鄰並可直通萬坪的「公七綠地公園」，規劃為 24～40 坪的 2～3 房。

合謙劃時代 3D外觀示意圖

建案特色

1.「公七森林公園」首排與便捷路網

坐擁 3.5 公頃淡海新市鎮最大綠海「公七森林公園」，下樓即公園，休閒機能極佳。步行穿過公園約 3 分鐘即可抵達「濱海沙崙站」；開車沙崙路一線直上「淡江大橋」，快速串聯台 61 與 台 64 快速道路，直通台北港、桃園機場。未來「淡北大道」通車後，往北士科更便捷快速。

2. 採用高規格建材

戶戶標配：廚房採用日本原裝Cleanup 廚具、林內三機、愛惠普廚下淨水器，全戶升級Svago洗碗機；衛浴是全套TOTO(主客衛浴皆配免治馬桶座)、Panasonic暖風機，並附有浴櫃及鏡櫃，全室鋪設比利時原裝PERGO 森Air系列木地板，為區域少見規格。

全棟BWT淨水，停車場採用EMS電動車能源管理系統，B1、B2私人車位皆有配充電線，B3、B4有預留線槽，為電動車友善社區。

3. 零店面規劃與多樣化公設

採 0 店面純住宅規劃，住戶出入單純、隱私性高。 社區內部另規劃豐富且實用的休閒空間，包含視聽室、瑜珈教室、健身房、兒童遊戲區、交誼廳、會議室、閱覽室與廚藝教室，頂樓另設有空中花園

合謙劃時代格局分析

合謙劃時代 標準層平面圖

1.基本資料：

• 本案基地面積約 1,287 坪，地上 15 層，地下4層，全坡平車位281個。
• 公設比34.07％，標準層A、C棟一層7戶2梯，B棟5戶2梯，以B棟的梯戶比較佳。
• 整體呈凹字型設計，切分為 A、B、C 三棟，其中 A 棟與 C 棟為鏡像設計。標準層規劃 24～40 坪（2～3 房）。一樓另規劃有 6 戶住家。
• 社區大廳擁有 13.8 米挑高設計，視覺感相當氣派。
• 社區大門及車道位於北面新市二路三段36巷37弄，A3戶是車道上方戶，須留意車輛進出干擾。

2.兩房格局（24～28 坪 - 橘色區塊）：

• 唯一雙面採光
  • B6，(28.42坪)1.5衛 : 表現最為突出，客廳為直接採光、雙面採光助於通風，獨立廚房、衛浴皆開窗，是 2 房中條件最好的戶型。

• 單面採光，客廳採光需經過廚房，臥室都有採光無暗房，衛浴皆無開窗。
  • B2、B3，(24.16坪)兩衛 : 為面公園最小坪數，少見的小坪數就能享有公園第一排景觀戶。有規劃冷氣室外機位置，不佔陽台。
  • A1、A5、A6、C1、C5、C6，(約26~27坪)兩衛 : 採用川字型，無走道的高坪效設計。主臥空間寬敞，可規劃步入式衣帽間。
  • A8、C8，(28.21坪)兩衛 : 公私領域分明。有獨立玄關規劃，鞋櫃收納空間充足。主臥相當寬敞，收納空間充足。

3.三房格局（35～40 坪 - 紫色區塊）：

本區三房在格局上皆具備以下特點:

• 採用三房少見的「無走道設計」，完全不浪費室內空間。
• 皆為「雙面採光」，客廳均有直接採光。
• 戶戶規劃「獨立玄關」，鞋櫃收納空間非常充足。
• 皆為「獨立廚房」配置，能有效阻絕下廚油煙。

B1、B5，(約39坪):

• 配置前後陽台。客衛開窗、主衛無窗。廚房空間寬敞，可做雙排廚具。有冷氣室外機專屬位置，不佔用陽台空間。

A2、C2，(40.35坪):

• 與B1、B5不同的是，主衛有對外窗，客衛則無。廚房空間充足，可做雙排櫃。主臥享有雙面採光，其中一間次臥能規劃步入式衣櫥，空間十分寬敞。需留意座向為坐南朝北，冬天受東北季風影響較大。

A7、C7，(37.81坪):

• 配置前後陽台。主衛有對外窗，一字型廚房有預留電器櫃空間。室外機有專屬位置，不會占用陽台。

A3、C3，(35.78坪):

• 單一陽台規劃。主衛有對外窗。廚房旁的客臥僅適合擺放單人床。且需留意座向為坐南朝北，冬天受東北季風影響較大。

4.景觀與動態棟距：

• 南面戶別 ( A7、A8、B1、B2、B3、B5、C8、C7) 面公園首排 : 享永久綠意。需注意公園南側規劃為警察局以及消防局用地，但樓高僅有4層，加上地段高低差，住戶視野不會受到影響。
• 鄰側棟距： 東側目前與鄰房棟距約7.5 米；西側現為建地，目前尚無推案消息，需留意未來開發。

實價登錄分析

1.淡海新市鎮-海科大、淡海新市鎮-影城 周邊實價

合謙劃時代  預售屋。近一年成交價40.32萬/坪。

合康植芯 預售屋。近一年成交價37.87萬/坪。

新海城1期2期夢想市 預售屋。近一年成交價38.82萬/坪。

致茂橋豐 預售屋。近一年成交價37.27萬/坪。

2.淡海新市鎮-行政中心 周邊實價

鼎翊文學苑 屋齡3年。近一年成交價39.47萬/坪。

十得向陽 預售屋。近一年成交價41.81萬/坪。

鉅陞ONE 屋齡0年。近一年成交價41.93萬/坪。

3. 淡海新市鎮的生活機能主要集中在行政中心及家樂福商場一帶，導致淡水行政中心站周邊的區域房價會略高於海科大、影城周邊的房價。合謙劃時代 目前平均成交價約40.32萬(面公園戶型價格約為45萬，其他戶型則約為37萬)，同樣為公園第一排位在家樂福一帶的鉅陞ONE 近期成交價約 41.93 萬，合謙劃時代的價格在合理區間。

合謙劃時代評價

合謙劃時代擁有區域稀有的公園第一排景觀，能以符合行情的價格，享有高規格建材及豐富公設，且採 0 店面純住宅規劃，住戶出入單純、居住品質較佳。鄰近輕軌濱海沙崙站，可經由輕軌直達淡水行政中心站附近商圈，滿足平常購物需求 。未來「淡北大道」通車後，往返北市中心將更快速。有在淡海新市鎮一帶看房的族群，可以參考看看合謙劃時代的規劃。