看屋筆記：新北市三重區晴空大地(個案+價格分析)

【晴空大地】位於重陽重劃區與仁義重劃區交界生活圈，為新北第一環少見的大基地開發案，本案緊鄰重陽大橋，具「一橋進北市」的交通優勢，且鄰近捷運環狀線北環段Y23五華國小站(預定地)，未來「3站士林、6站大直」。全案規劃2-3房(21-30坪)，讓我們來一起看看晴空大地還有哪些特色吧！

晴空大地 3D外觀示意圖

建案特色

一、近捷運Y23站、一橋進北市，具交通優勢

• 距離捷運環狀線北環段Y23五華國小站(預定地)約450公尺，通車後「3站士林、6站大直」，未來東環段銜接後再搭兩站即可到達內湖科學園區，將有效縮短通勤時間。
• 緊鄰重陽大橋，可快速往返雙北，不塞車的話約10分鐘可到北士科、20分鐘到內科，吸引不少北士科、內科工作的通勤族跨區置產，除此之外，開車約4分鐘可上國道一號，聯外交通便利。

二、基地大規模開發，鄰銀新未來城

• 毗鄰新北市政府約8,700坪的大型複合開發案「銀新未來城」，未來提供醫療照護、托育設施、商場餐飲、辦公空間、運動休閒設施及停車空間等機能，屆時亦會規劃大面積綠地空間，部分戶別可享開闊棟距。

三、迎賓大廳挑高9.6米，全齡化公設

• 公設門廳是由知名設計師「王勝正大師」操刀規劃，挑高9.6米的設計使門面更顯氣派。
• 規劃約600坪豐富公設，兼具動態與靜態的全齡化設施，提供住戶更多休憩空間。

晴空大地格局分析

一、基地面積約3,295坪，4幢6棟，樓層規劃地上27層(A~D棟)及15層(E、F棟)，地下6層，G棟為公益捐贈的警察局，共1,275戶住家、21戶店面；車位共配置999個坡道平面車位(有預留充電線槽)，車道及大門皆由仁義街進出。

二、共分為A~F棟，這次將針對A棟進行格局分析。A棟標準層一層10戶搭配3部電梯，電梯皆可達地下室，格局規劃2房(21-27坪)及3房(22-30坪)；A6/A7戶因全數完銷，故不另進行分析。

三、全棟配有長庚活水系統和Honeywell濾水設備，可雙層淨化水質，窗戶為5mm＋6mm膠合Low-E玻璃，搭配GreenWeb防霾紗窗，室內標配Kronotex木地板，衛浴皆附TOTO免治馬桶和Panasonic四合一暖風機，並配置全套櫻花廚具(另附櫻花儲熱型飲水機)。

晴空大地標準層平面圖

四、藍色部分規劃為2房(A2/A3戶)

• A2/A3戶：單面開窗，採光主要集中在兩間房間，客廳為暗廳；採開放式廚房，旁邊無對外窗須留意油煙問題；A2戶室內無柱，使用空間較A3戶完整；主臥室空間可放雙人床、衣櫃及化妝桌，次臥則以單人房為主，或可依需求規劃為書房。

五、綠色部分規劃為3房(A1/A5/A8/A9/A10/A11戶)

• A9/A10戶：為坪數最小的3房，對於有三間房間需求的客群來說總價相對親民；客餐廳無直接採光，且其中一間臥室無對外開窗，照光面主要集中在外側的兩間臥室，陽台由次臥進出。
• A1/A11戶：A1戶雙面採光，三間臥室皆有開窗，客廳則仰賴陽台間接採光、A11戶則為單面採光，客餐廚無對外開窗，照光面主要集中三間臥室；次臥的空間較小，擺放雙人床或單人床後，衣櫃和書桌的動線會比較緊湊；雙衛浴規劃，沐浴洗漱較不易塞車。
• A5/A8戶：雙面採光，三間臥室皆有開窗，客餐廚為陽台的間接採光；公領域寬敞，臥室都可以放雙人床，生活尺度舒適；雙套衛浴規劃，沐浴洗漱互不打擾。
• 其中A10、A11高樓層有淡水河景觀，此戶型另有提供兩房規劃，詳情請恰現場。

實價登錄分析

一、晴空大地周邊相似預售建案比較

1.晴空大地 預售屋。平均成交價63.11萬/坪。近一年成交價76.22萬/坪。

2.凱越豐汎 預售屋。平均成交價81.21萬/坪。近一年成交價81.21萬/坪。

3.初見・未來 預售屋。平均成交價84.53萬/坪。近一年成交價84.53萬/坪。

晴空大地周邊相似預售建案比較圖

晴空大地周邊相似預售建案比較圖

二、北投士林科技園區預售建案比較

1.樺輝詠鑄 預售屋。平均成交價139.99萬/坪。近一年成交價139.99萬/坪。

2.遠雄泱玥 預售屋。平均成交價130.5萬/坪。近一年成交價138.82萬/坪。

北投士林科技園區預售建案比較圖

三、由於三重重陽、仁義一帶經重陽大橋可快速抵達北投士林科技園區，因此吸引不少北市外溢買盤，由上方數據分析可知，目前北士科的單價約120-140萬/坪，樺輝詠鑄及遠雄泱玥甚至突破145萬/坪，且多為中大坪數規劃，總價相對高，與一橋之隔的三重有非常大的落差；比較晴空大地鄰近在線個案，目前平均成交價約80萬/坪以上，而本案尚落在7字頭單價，在同區域依然屬於相對親民的建案，總價帶具優勢。

晴空大地評價

晴空大地緊鄰重陽大橋，「一橋進北市，總價卻相對親民」為本案最大的優勢，未來距離Y23五華國小站約450公尺，雙北通勤將更快速，除此之外，基地旁的「銀新未來城」複合開發案完工後將帶動更多生活機能，且部分戶別能藉此享綠地視野與開闊棟距。若近期有要在三重一帶看房的朋友，不妨可以參考看看晴空大地！