看屋筆記：桃園市平鎮區福倉埕藝 (個案+價格分析)

平鎮近年隨著多項重大建設推進，區域未來發展更受關注：配合桃園鐵路地下化，平鎮將新設台鐵車站，臨時站預計 2026 年10月啟用，地下化第一階段預計 2033 年通車；加上鄰近台 66 快速道路。交通機能成熟便利。本次介紹的福倉埕藝，坐落於平鎮南勢生活圈，緊鄰大面積公園綠地，周邊採買、學區與交通機能完整，規劃地上 21 層、雙棟建築，飯店式公設，接下來就一起來看看福倉埕藝還有哪些特色吧！

福倉埕藝3D外觀圖

建案特色

一、緊鄰大面積公園，綠意環繞

• 基地旁即為大面積的民俗文化公園，綠覆充足、環境舒適。

二、生活機能完善，學區與交通便利

• 全聯、寶雅、7-11、家樂福及傳統市場皆在鄰近範圍，日常採買便利，多數機能約 10 分鐘內可達。
• 鄰近平鎮國中；平鎮國小預計將於 2029 年正式招收新生。
• 周邊有戶政、地政、社福等行政機能預計進駐，生活服務便利。
• 鄰近台 66 快速道路，車程約 12分鐘可上匝道，南上北下便利。
  
  
  
  
   

三、飯店式公設

• 一樓規劃 32 米接待大廳、後院藝術造景庭園，並設健身房、閱覽室、琴房；另設信箱區與包裹代收室，收發便利。
• 二樓設室內泳池；頂樓並規劃廚藝空間與瑜伽空間。

格局分析

一、基本資料

• 基地約近千坪，雙棟規劃，地上 21 層、地下 4 層，共 280 戶住家＋4 戶店面（合計 284 戶）。
• 雙棟配置：A 棟靠上海路、上北路側並鄰近公園，B 棟靠大連街側；前排部分戶別（A1、A2、B1、B2）面公園。
• 標準層一層 7 戶、3 部電梯（1 部 17 人座＋2 部 12 人座）。
• 車位約 285 個，採汽機車分道規劃，出入動線清楚、提升安全性；機車主要集中於地下一層。

二、結構與建材

• 一樓採柱中柱工法；3～12 樓配置日本住友TRC制震壁，提升耐震表現。
• 採用鋁合金模板施工，各區依樓層分段採用不同強度水泥（依結構需求由下而上配置）。
• 兩套衛浴皆施作防水，降低滲漏；搭配大信防水、十年防水保固。
• 導入 Studor 排水通氣系統、長庚活水系統、EMS 電動車均流管理。
• 通過 SGS 逐戶監督。
• 衛浴採瑞士 LAUFEN 壁掛式面盆、主臥配 LAUFEN 浴缸，搭配德國 GROHE 龍頭與浴用定溫龍頭，採 GROHE 全自動馬桶、次浴採 GROHE 單體馬桶，
• 配置 Panasonic 四合一乾燥機，搭配觸控鏡、附浴櫃鏡櫃，廁所外設保安燈；
• 陽台配置電動曬衣架

三、室內格局

A、B 兩棟採對稱配置，標準層每棟 7 戶，配置三台電梯，梯戶比充足。以下依房型分組說明：

全戶別共通：

• 全戶別共通特色：
  客變彈性大，地壁磚、木地板、油漆、廚房檯面等多項可客變。
• 規劃冷氣室外機專屬擺放位置，不佔用陽台空間。
• 廚具部份兩房戶採 IH 爐、三房戶配置明火。

兩房戶 

A8、B8（約 24.4 坪，2 房 1.5 衛）：紫色處

• 零走道、室內實用面積高。
• 主臥空間充裕，靠窗處設計成臥榻，次臥亦可擺放雙人床。
• 半開放式廚房連通陽台，可裝修為獨立廚房。
• 工作陽台空間寬敞充足。

A3、A5、B3、B5（約 26 坪，2 房 2 衛）：黃色處

• 採川字格局；無走道、坪效高。
• 客廳採光面需經過廚房，為間接採光。
• 主臥、次臥空間充裕，皆可擺放雙人床，主臥可規劃衣帽間，收納空間充足。
• 開放式廚房，需考量油煙排放。

三房戶

A7、B7（約 35.8 坪，3房 2 衛）：藍色處

• 邊間戶別、採雙面採光。
• 衛浴皆有開窗；自然空氣流通，可避免潮濕。
• 臥室空間充裕，皆可擺放雙人床以及衣櫃。
• 獨立廚房搭配連通陽台，並預留有冰箱位置。
• 工作陽台空間寬敞。

A6、B6（約 37.7 坪，3房 2 衛）：藍色處

• 邊間雙面採光、無暗房。
• 規劃兩間衛浴皆有開窗，客用衛浴為標準三件式配淋浴間、主臥衛浴為三件式搭配浴缸。
• 主臥、次臥可擺放雙人床以及衣櫃，收納空間充足。
• 獨立廚房搭配連通陽台、空間寬敞，容易收納。
• 工作陽台空間寬敞。

A1、B1（約 38.9 坪，3房 2 衛）：藍色處

• 雙面採光、無暗房，雙陽台設計。
• 衛浴皆有對外窗；主臥衛浴為三件式配浴缸，客用衛浴為三件式配淋浴間。
• 獨立廚房搭配連通陽台；並預留冰箱擺放空間。
• 雙陽台規劃，工作陽台空間充足；景觀陽台面公園、可賞綠景。
   

A2、B2（約 39.1 坪，3房 2 衛）：藍色處

• 邊間雙面採光、公園首排，為標準層坪數最大戶別。
• 主臥、次臥空間充裕，可擺放雙人床以及衣櫃，收納空間充足。
• 衛浴皆有對外窗；主臥衛浴為三件式配浴缸，客用衛浴為三件式配淋浴間。
• 獨立廚房連通陽台，空間寬敞可做雙排式廚房。
• 雙陽台規劃，工作陽台空間充足；景觀陽台面公園、可賞綠景。

實價登錄分析

福倉埕藝:平均成交價43.77萬/坪。近一年成交價43.77萬/坪。

A20 興南重劃區

A20-合磊天沐:平均成交價69.26萬/坪。近一年無交易資訊。
鼎藏天空樹:平均成交價58.31萬/坪。近一年成交價58.31萬/坪。
鴻廣川湛:平均成交價49.34萬/坪。近一年成交價48.63萬/坪。

福倉埕藝平均成交價43.77萬/坪。，平鎮南勢以中古成屋為主、新預售案較稀少，以下選擇鄰近、同屬桃園新興重劃且新案聚集的 A20 興南重劃區作為對照。本案單坪價格低於鄰近 A20 興南重劃區同期線上新案的成交區間，在產品條件上，福倉埕藝主打三房雙陽台、永久棟距與飯店式公設。近期現場價格有下修調整，目前實價登錄尚未反應出調降價差，建議對本案有興趣的讀者可以向現場詢問最新價格。

評價

整體來看，福倉埕藝緊鄰大面積公園綠地、生活機能成熟且鄰近學區，並以三房雙陽台、永久棟距與飯店式公設維護居住品質；結構上採柱中柱與制震壁、兩衛皆做防水，整體細節規劃用心，近期若有在平鎮一帶看房的朋友，不妨可以參考看看福倉埕藝。