越都更，貧富差距越大！容積獎勵其實是劫貧濟富！feat.連雲建設總經理 蔡漢霖-未竟之事

台灣都市更新長年被戲稱為一場「官僚、奸商與刁民的遊戲」。在推動城市翻新的美麗口號背後，現行的容積獎勵制度實質上已演變成「劫貧濟富」的機制，不僅讓老屋淪為炒作標的，更進一步拉大了社會的貧富差距。面對步履維艱的都更現況，癥結究竟在哪？本次《樂居房市大全》由主持人田大全、樂居創辦人李奕農，特別邀請連雲建設總經理蔡漢霖，為您深度剖析台灣都更痛點，並提出邁向「都市再生」的未來藍圖。

都市更新，到底是誰在玩的遊戲?

蔡總經理：

台灣的都市更新目前牽涉到政府、建商與居民三方，且三方都陷入了極大的挫折感 : 

• 政府 ：由於擔心被扣上「圖利廠商」的大帽子，同時背負著沉重的選票壓力，政府在面對都更時往往不敢強勢動用公權力與強制執行。
• 建商 ：推動都更面臨極高昂的整合成本以及極度冗長的行政流程，同時仍須兼顧企業的基本獲利。
• 居民 ：住戶普遍帶著極強的防備心，深怕在權益分配中吃虧，更期望能將自身利益「最大化」

當個人利益與人權被無限上綱、甚至高於一切時，就會阻礙都市的代謝與更新。尤其當「釘子戶」擁有一票否決權時，反而變相鼓勵大家都去當釘子戶，以獲取最大的話語權。

一坪換一坪，真的公平嗎?

針對市場上熱議的「免費一坪換一坪」，其實衍生了嚴重的資源分配不公問題。政府發放的容積獎勵，其真實價值取決於當地的「房價與營建成本之差額」。

蔡總經理：

• 如果同樣給予50%的容積獎勵：在寸土寸金的大安區，房價未來每坪200萬、造價50萬，政府送一坪容積等同實質補助屋主高達150萬元。
• 但在淡水區等郊區，房價未來每坪30萬、造價28萬，送一坪容積只能為屋主帶來2萬元的補助 。

因此這種機制導致精華地段的容積獎勵淪為「都更大樂透」，精華區老屋屋主藉由都更，一夕之間免費換新房並讓資產暴增；然而多數非精華區的民眾，根本連一坪換一坪都分不到，甚至還必須自籌大部分的重建款項。

「沒有一坪換一坪，就沒有居住正義；可是有一坪換一坪，就沒有社會公平。」

都更反而拉大貧富差距?

蔡總經理：

容積獎勵本質上是一件「全民買單」的事情，當某個區域蓋起高樓、換取了龐大的容積，其後續衍生的水電、警察、教育與交通等基礎建設需求，全都是由全體納稅人共同負擔。

政府越是推動都更、越是加碼容積獎勵，社會的貧富差距就越大。因為當老房子被賦予了極高的未來重建價值，它就從「居住空間」變成了「投資商品」。「越給獎勵越多，老房子越貴，新房子也水漲船高，變成一個堆疊的循環。」這種畸形的暴利期待，讓老房子貴到連窮人都住不起，有房者與無房者的資產差距隨之呈倍數擴大。

為甚麼政府公權力不敢強拆?

依照現行法規，自辦都更達80%同意、公辦都更達75%即可成案，但為何政府對於剩下的少數不同意戶，遲遲不敢依法行政進行強制執行？

蔡總經理：

都更強拆的核心障礙根本不在《都更條例》，而是在於《憲法》 。憲法第22、23條明文保障人民的自由與財產權，國家不得任意侵犯，除非符合「避免緊急危難」、「增進公共利益」、「防止妨礙他人自由」、「維持社會秩序」等四大前提 。

以「海砂屋」為例：海砂屋因被政府列為危險建築、限期拆除，具備明確的「避免緊急危難」與強大的「公共利益」，所以政府有底氣強力拆除，都更過程也會較為順利 。反觀一般老舊公寓，雖然建築破敗且耐震不足，但危險程度並未達到紅單危樓標準。在「公共利益」定義模糊的情況下，政府難以說服社會大眾支持剝奪少數人的財產權，自然不敢輕易動用強拆。

今日的都更只是明天的危老? 借鏡日本「修繕公積金」制度

蔡總經理：

「今日的都更，就是明天的危老。」房子跟車子一樣，買來都需要定期保養維護，但台灣許多老房子之所以破敗不堪，主因在於住戶連基本的管理費都沒有繳，更遑論定期維護。如果沒有建立長期的維養制度，現在僥倖完成的都更案，未來很有可能成為下一個危老，製造新的城市問題。

為解決此困境，建議台灣應借鏡日本的「修繕公積金」制度。日本居民除了繳交日常運作的管理費之外，還必須額外提撥一筆修繕公積金，用於應付建築物未來50年生命週期內的折舊攤提與維修成本。

台灣人常覺得房子老化是政府的責任，期待政府「一坪換一坪」幫忙買單。但若民眾能負責任地在平時就開始提撥維修基金，未來面臨修繕或改建時，就不會陷入無錢可用的窘境。

台灣都更未來願景

蔡總經理：

真正的都市更新不應只是「零星破碎的建地改建」，而必須具備「上位都市計畫指導的戰略佈局」台灣必須跳脫推土機式的單點零星重建，真正進入到「都市再生」的層級 。

當開發案是基於區域整體規劃、留下歷史厚度、並讓多數人共享開發利益時，政府與推動者才擁有足夠的底氣，去說服多數人民認同這具備實質的「公益性」，並值得少數人為此犧牲部分自由意志 。未來的都市更新不應該淪為少數人的利益分配與大樂透，而是一場需要「全體市民共同參與的社會運動」 。唯有建立全民共識，才能終結劫貧濟富的惡性循環，真正迎向下一世代理想的城市生活面貌。正真正的真正的星破碎的建地改建」，而必須