房市政策管太多？從社宅大減、虛坪改革、都更修法完整剖析 feat.連雲建設總經理 蔡漢霖
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目前的房地產市場已經進入「政策主導」的時期，雖然市場本身具備自然調節機制，但近年來政府管制力道不斷加劇，難免讓人質疑：政府是不是管太多了？ 適度的管理無可厚非，但過度的干預是否反而讓正常的市場流動與運作產生變形？本次的樂居房市大全由主持人田大全、樂居創辦人李奕農特別邀請到連雲建設的總經理-蔡漢霖，分別就社會住宅、虛坪改革、都市更新三個大層面來深入探討，為大家揭開政策背後的真實困境與市場邏輯。
一、社會住宅：為什麼從13萬大砍剩4萬戶？
最近社會大眾高度關注的一大焦點，在於政府過去大聲疾呼要興建大量社會住宅，但最終的實體興建目標卻從13萬戶大幅縮減至4萬戶，其餘則轉向推動包租代管。外界不少陰謀論指出，這是不是建商施壓、怕政府蓋太多社宅會搶了建商飯碗呢 ？蔡總經理指出，其實這背後暗藏一些背後原因。
1. 社會住宅規格拉高，營造成本大幅上升
蔡總經理：現在的社會住宅為了擺脫過去老舊「國民住宅」貧民窟化或標籤化的刻板印象，政府刻意拉高了硬體規格。舉凡耐震標章、智慧建築標章等應有盡有，不僅外觀現代，公共設施與服務也相當豐富，甚至蓋得比周邊一般私有住宅還要好。然而，這些標章背後都是極為高昂的成本。以耐震標章為例，它貴的不僅僅是鋼筋水泥等材料，更貴在「全程履歷」的技師簽證費用 。工地現場每個月必須聘請1至2位專業技師常駐監督，一個月光是這項人事成本就要多花20、30萬元以上。
- 建築造價平均多少？
蔡總經理：一般RC結構每坪營造成本動輒20-30萬/坪；SC等鋼骨結構則是30-40萬元/坪。即便社宅大規模的興建能降低成本，但每坪也預估落在20-25萬元/坪。
2. 公宅租金的財務死結：「賓士級規格」遇上「單車級收費」
蔡總經理：高昂的造價，理應反映在相對應的市場租金上。然而，政府在訂定社宅租金時，為了避免拉抬區域租金行情，卻是參考周邊「無電梯老公寓」的單車級行情來打折出租。如果政府希望落實居住正義，讓民眾能以2萬元的低價入住實質價值達10萬元的賓士級優質住宅，理應由地方或中央政府編列「社福預算」來補貼這個租金差額 。但現實是，多數政府單位並未注意到這一塊，導致最後的嚴重虧損全由蓋公宅的單位自行吸收，正是因為政府意識到了這樣的「財務死結」，才不得不放緩社宅興建的腳步，調整政策的目標。
二、虛坪改革：能讓房價軟著陸嗎？
第二個令各界議題討論不斷的就是虛坪改革議題，許多人期待著「實坪計價」能讓房子更容易買得起、避免灌水公設比，但現實上卻會遇到不少難題。
1. 實坪計價的數學邏輯：
假設一間權狀50坪的房子，總價2000萬，單價為40萬/坪；公設比為30%，等同室內實質坪數為35坪。如果今天宣布全面實坪計價後，卻不會以同樣單價、總價1200萬去賣。最後畢竟會維持總價2000萬元，單價就會飆升至57.1萬/坪。
蔡總經理：從這個例子可以知道，這就是市場的現實：總價不會變的情況下，實坪計價只會讓單價變高。既然佔市場最大宗的中古屋屋主不會降價，那建商的預售屋自然也不會降總價，決定房價的從來不是建商，而是廣大成屋市場的老百姓屋主。
2. 房坪計價習慣大不同，標準難以統一
蔡總經理：目前內政部研擬的修法方向是改變「產權登記規則」，但這項政策最致命的問題在於「只針對新房子，舊房子管不到」。台灣房地產歷史上已經累積多種產權登記制度，例如老透天的無公設、舊華廈與舊電梯大樓的不同公設比、後續的雨遮計價，再加上研擬中的實坪計價的改革新制。就算全面修改登記規則，讓各個時代的房子將在不同的基準點上比較，只會讓民眾在購屋、評價時更加混亂。不只如此，它還會牽動稅基、財產分配、以及都市更新時的產權轉換比例，可謂牽一髮而動全身。
與其去動複雜的法律產權登記，不如由政府與民間各大房仲、實價登錄平台達成共識，在前端網頁上推行「主建物計價」與「傳統計價」雙軌並行。 讓消費者看久了習慣主建物單價，自然能化繁為簡，而不是去把整個產權制度搞亂 。
三、都更條例修正：業界看法如何？
都市更新條例自民國87年通過至今，已經歷了多次修正 。近期內政部再度大動作拋出修法議題，提出包含：建立全案管理機制、簡化容積獎勵、協議合建租稅減免以及三階段財務支持等四大原則 。
1. 全案管理（自主更新）真有那麼美好？
蔡總經理：政府希望推動「全案管理(自主更新)」，鼓勵住戶自組都更會、自己出資找團隊蓋房子，把過去被建商賺走的利潤留給自己，我是贊成這項提倡的想法。但很多住戶事實上都是自己走過一遍都更流程後，才發現都更其實沒有想像中的暴利，現在的建商在都更案中更像是「協助集資的專業服務業」，不僅要籌措龐大資金，還要承擔極高的營建與整合風險。
2. 容積獎勵1.5倍：口惠而實不至
這次修法最受矚目的，是針對符合特定設計規範條件的「自主更新案」，無條件給予上限1.5倍的容積獎勵。
蔡總經理：這看似是政府在「給糖吃」，但業界卻點出了兩個核心問題：
(1) 公平性疑慮： 為什麼自主更新可以無條件拿滿，而一般建商協助整合的案子就得辛辛苦苦去爭取 ？
(2) 實質無效： 所謂的「符合設計規範條件」目前定義不明 。事實上，現在的都更案只要把綠建築標章、智慧建築標章做滿，本來就能拿滿50%的容積獎勵。如果新法只是把原本拿得到的東西換個名字包裝，那就是「口惠而實不至」，對加速都更根本沒有實質幫助 。
四、央行打房對都更的影響？業者真實心聲
蔡總經理：在都市更新的架構中，不論是建商合建還是地主自主更新，最後都不可避免地要將部分分回的房屋拿到市場上銷售，以回收龐大的營造與融資成本。因此，房市的景氣好壞，會直接影響到全台都更的推動進度。前一陣子台灣中南部或部分區域的房價暴漲，當不動產徹底變成了一種「投機性產品」時，它就演變成了「擊鼓傳花」的龐氏騙局——每個人都在期待房價無休止地上漲，並盲目地把最後一棒傳給下一個人。
政府必須在台灣房市走向中國式的泡沫崩潰之前，強行踩下煞車，讓市場重新回歸基本面，把那些超漲、投機性的漲幅壓回來。
對於真正有心經營的建商而言，天天暴漲、土地越炒越貴，反而讓建商根本無法評估成本與開發。「不求暴漲暴跌，只求穩穩定定、依據市場需求提供好產品」，才是建築業與消費者雙贏的最好結局。
五、結語
從社會住宅的財務困境、虛坪改革的邏輯盲點，再到都更條例的閉門造車，我們不難發現，許多政策的立意良善，但在實務推動上往往因為脫離了「市場機制」而產生變形。我們看房市政策，不能只看表面訂定的「亮眼目標」，更要看清背後的「操作邏輯」與「觀念」是否正確。希望政府在制定政策時，能多接地氣、多聽聽業界與市場的真實聲音，才不會讓居住正義淪為看得到、吃不到的空中樓閣 。