看屋筆記：新北市新店區華垿(個案+價格分析)

「華垿」坐落於新店中央新村，是新北市早期規劃的純住宅生活圈，大部分為獨棟的透天別墅，棋盤式的街道規劃、清幽的純住環境是本區一大特色，早年多為國大代表等高級軍官眷屬駐所，軍公教住戶佔比高，整體住戶素質及居住品質極高。近年來陸續有改建的大樓產品，但整體來說新案仍十分稀有，「華垿」為華南金控100%投資子公司-華南金資產管理投資興建，規劃21~26坪全2房的產品，一起來看看有什麼特色：

華垿外觀3D示意圖

建案特色

1. 中央新村稀有純2房新案：

• 中央新村發展時間早，現有的可開發素地自然稀缺，過往區域內多為別墅或大坪數產品，本案為純2房的規劃，在總價上相對會較為親民。
• 中央新村內有全聯及家樂福超市等，生活機能成熟，街廓整齊，綠意圍繞，以及因為歷史因素所形成相對較高的人口素質，形塑本區獨特的寧靜氛圍，整體居住品質佳。

2. 超越法規耐震6級建築：

• 採用耐震6級的堅實結構設計，耐震係數達0.288G，超越法規標準，為新店區少見的耐震建築。
• 2-6樓安裝日本住友制震壁，可有效減緩地震發生時的震動幅度，提供更舒適的居住保障。

3. 戶戶邊間，2房皆雙面採光規劃：

• 本案所有2房皆為邊間享雙面採光，不論1衛或2衛的配置，全部衛浴都有開窗，沒有小坪數/2房最讓人詬病的暗廳暗房問題。
• 每戶格局皆有完整客廳、餐廳及廚房空間，且本案為明火社區，各戶廚房皆配瓦斯爐，也有單獨的廚房空間，更符合台灣人的使用習慣。
• 從結構上就採用柱位外推設計，室內空間方正，沒有多餘的走道及畸零空間，讓小坪數的每寸空間都發揮最大效益，坪效佳。

華垿格局分析

華垿一樓平面圖

華垿標準層平面圖

1. 基地面積約114坪，獨棟規劃，地上11層、地下2層，1樓為1戶住家、門廳與管委會空間，2樓以上皆為住家。標準層一層3戶1梯，公設比約33.2%，總戶數30戶，採倉儲車位規劃(共14個)。戶數不多，但公設比相較近年大樓產品大多落在35%左右，算是偏低的，十分難得。

2. 全2房規劃，A戶、C戶為2房1衛，B戶為2房2衛，皆為邊間有雙面採光、一個陽台配置，並設有室外機專屬空間，不會占用陽台。梯廳與逃生梯空間皆規劃對外窗，公共空間有好採光。

3. 建材標配：日本INAX、Panasonic衛浴設備，台達電暖風機、Rinnai廚具、耶魯電子鎖、錦鋐氣密窗。

4. A戶(21坪)2房1衛，邊間雙面採光，衛浴有開窗，通風較好，洗手台採外置設計，一進門就能先洗手，實踐防疫生活，半開放式廚房連通陽台，動線佳，廚房內有預留冰箱位置，不會影響到公領域的動線，客廳旁有餐廳及收納空間，整體格局方正，無走道浪費，坪效佳，小坪數有總價較低的優勢。

5. B戶(26坪)為2房2衛，雙面採光，雙衛浴都有開窗，客衛浴採洗手台採外置設計，主臥衛浴為標準淋浴3件式，廚房連通陽台，動線佳，有獨立餐廳空間，公領域空間寬敞，面中央四街，高樓層可眺望新店溪河景。

6. C戶(25坪)為2房1衛，雙面採光，衛浴開窗，洗手台採外置設計，二進式玄關隱私性較佳，且有預留位置可設置鞋櫃，增加收納機能；半開放式廚房連通陽台，動線佳，一旁也有餐廳空間，公領域空間寬敞，收納空間充足，高樓層享新店溪水岸景觀。

實價登錄分析

華垿位於新店區中央新村生活圈，本區新案稀缺，相較北側的的央北重劃區，房價更為親民，中央新村生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$82.87萬/坪

1. 中央新村生活圈個案

華垿：預售屋。開價85-93萬/坪。

中央新村生活圈個案

2. 央北重劃區個案

華固譽誠(25-46坪2-3房)：預售屋。平均成交價94.43萬/坪。近一年成交價94.43萬/坪。2房成交價91.81萬/坪~101.15萬/坪。

寶鈺(20-33坪2-3房)：預售屋。平均成交價88.06萬/坪。近一年成交價88.24萬/坪。2房成交價86.05萬/坪~89.88萬/坪。

央北重劃區個案

3. 央北重劃區以緊鄰中央新村的地理位置、大面積的重劃街廓、大型品牌建商進駐，及未來十四張聯開案的建設議題加持，房價站穩新店區第一，中央新村則有延續其歷史背景所形成的獨特居住氛圍，是許多新店人所嚮往的居住環境；在格局規劃上，華固譽誠標準層為8戶3梯，寶鈺標準層為12戶3梯，2案的2房都是單面採光，衛浴沒有開窗，而華垿一層僅3戶，2房就有雙面採光、衛浴開窗的規劃，在總價及格局上皆有競爭力。

華垿評價

中央新村獨有的清幽純住氛圍，往南走路就到新店溪畔的小碧潭公園及陽光運動公園，走出中央路對面即是熱鬧的捷運小碧潭站與京站廣場、Ikea，可說是具備了離塵不離城的特性；小坪數規劃讓總價門檻降至2000萬以內，相較央北重劃區相是更親民的選擇，在格局規劃上也十分用心，如果是喜歡中央新村的環境氛圍、並在意居住品質的青年首購族或小家庭，不妨可以來華垿參觀賞屋喔！